English
普通话
Kể từ khi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 được thông qua, trong đó có Điều 56 quy định “chủ đầu tư phải thực hiện việc bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai do một ngân hàng thương mại có đủ năng lực cam kết bảo lãnh trước khi bán nhà cho khách hàng”, nhiều người mua nhà đã có niềm tin trở lại sau một thời gian thị trường bất động sản trượt dài trong khủng hoảng, nhiều dự án đắp chiếu, bỏ hoang.
Nhiều bài học nhãn tiền
Cho đến thời điểm hiện tại, tính sơ qua tại thị trường bất động sản Hà Nội cũng đã có hàng chục dự án vẫn bỏ hoang, trở thành những khu đô thị “ma”. Những dự án này không biết bao giờ mới có thể thực hiện được và không chỉ đã chôn vùi hy vọng có nhà của người dân mà còn là toàn bộ số tiền họ nhiều năm tích luỹ.
Điển hình là dự án Usilk City của công ty Sông Đà – Thăng Long; dự án B5 Cầu Diễn do Liên danh công ty TNHH MTV Xuất nhập khẩu – Đầu tư xây dựng phát triển Hà Nội (công ty HAIC) và công ty CP Tập đoàn Đầu tư xây dựng nhà đất (Housing Group) làm chủ đầu tư; dự án Khu đô thị mới AIC có địa chỉ tại xã Mê Linh (huyện Mê Linh – Hà Nội) do công ty Bất động sản AIC làm chủ đầu tư; dự án khu đô thị Kim Chung – Di Trạch do Vietracimex làm chủ đầu tư… Ngoài ra, còn hàng loạt khu đô thị khác đã huy động tiền của khách hàng, thậm chí đã huy động 100% nhưng vẫn không được triển khai, để hoang hoá.
Đây là bài học về những rủi ro khi mua nhà của khách hàng trên thị trường bất động sản khi ấy là một trong những lý do khiến các cơ quan soạn thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi năm 2014 đưa vào quy định về bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai.
Quy định này tại thời điểm đó đã được nhiều chuyên gia đánh giá như một bước đột phá giúp thị trường bất động sản phát triển minh bạch, bền vững và bảo vệ quyền lợi của người mua nhà.
Tuy nhiên, sau một thời gian triển khai, quy định này đã gần như đã bị lãng quên. Phải đến thời gian gần đây, với vụ việc xảy ra tại dự án Tokyo Tower, thị trường bất động sản mới đặt câu hỏi về ý nghĩa thực sự việc bảo lãnh của ngân hàng tại các dự án nhà ở.
Người mua nhà tại dự án này dù đã được PVcomBank cam kết phát hành bảo lãnh nhưng do không nắm bắt được các quy trình thủ tục của việc bảo lãnh, khách hàng không tiến hành đăng ký xác nhận bảo lãnh với ngân hàng cho từng căn hộ tại thời điểm ký hợp đồng mua bán nên mong muốn của họ về việc PVcomBank thực hiện đúng cam kết bảo lãnh khi dự án bị chậm tiến độ đã không được ngân hàng này đồng thuận.
Dự án Tokyo Tower đang có sự mập mờ về việc bảo lãnh cho từng căn hộ khiến người mua nhà chưa được tiếp cận đầy các thủ tục bảo lãnh để hiểu cặn kẽ và yêu cầu chủ đầu tư và ngân hàng thực hiện.
Đến nay, tại các cuộc mở bán trong thời gian gần đây, chẳng mấy người mua nhà hay chủ đầu tư còn đề cập tới việc bảo lãnh tiến độ, bởi hầu hết khách hàng đều không thực sự hiểu bảo lãnh là gì, thủ tục như thế nào.
Quy định mập mờ, lỏng lẻo
Ts. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính ngân hàng cho rằng sau ba năm Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực, đã có bao nhiêu tỷ đồng được bảo lãnh bán nhà hình thành trong tương lai, bao nhiêu chứng thư bảo lãnh được phát hành, bao nhiêu bảo lãnh có tranh chấp được xử lý ra sao.
“Tôi là người hoạt động trong ngành ngân hàng còn không trả lời được thì người mua nhà làm sao nắm được. Đến giờ cũng chưa thấy có bất cứ thống kê hay báo cáo công khai nào nào liên quan về tính hiệu quả của việc bảo lãnh này”, Ts. Hiếu nói.
Theo GS. Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường, nhiều dự án hiện nay nói có ngân hàng bảo lãnh nhưng đều không nói rõ bảo lãnh như thế nào, bảo lãnh toàn dự án hay bảo lãnh cho từng căn hộ. Trong khi đó, chỉ khi ngân hàng ký với khách hàng hợp đồng bảo lãnh cho từng căn hộ của họ, việc bảo lãnh mới có giá trị thực sự.
Bên cạnh đó, hệ thống pháp luật hiện nay cũng không quy định cụ thể việc bảo lãnh với các trách nhiệm rõ ràng cho các bên. Các nhà đầu tư và ngân hàng vì thế đều đang “làm xiếc” với người mua nhà, để người mua nhà yên tâm. “Quy định về việc bảo lãnh như vậy gần như là vô nghĩa”, ông Võ nhận định.
Hiện, không ít dự án mập mờ bảo lãnh, dẫn đến không có thông số về số bảo lãnh đã phát hành. Trong khi đó, cơ quan quản lý chỉ kiểm soát phần ngọn, không hề có dữ liệu cho thấy Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi và thông tư của Ngân hàng Nhà nước đã thực thi bảo lãnh đến mức độ nào.
Giải pháp cho vấn đề này, Gs. Đặng Hùng Võ cho rằng các cơ quan soạn thảo, ban hành pháp luật cần sớm có các quy định rõ ràng hơn về việc thực hiện bảo lãnh đối với dự án bất động sản. Trong đó, nêu rõ trách nhiệm và nghĩa vụ của ngân hàng, chủ đầu tư trong việc thực hiện các thủ tục bảo lãnh, tránh việc bảo lãnh chỉ mang tính hình thức như hiện nay.
Đồng thời, các cơ quan quản lý nhà nước cũng cần có những quy định xử lý nghiêm đối với các chủ đầu tư, ngân hàng, cố tình “né” việc bảo lãnh, nhằm bảo vệ quyền lợi của người mua nhà.