English
普通话
Giảm nhiệt nhưng tiêu thụ vẫn khả quan
Năm nay tình hình còn khó hơn khi nhiều chính sách xiết cho vay bất động sản được áp dụng. Các báo cáo thị trường của các công ty nghiên cứu và tư vấn bất động sản trong và ngoài nước đều có nhận định chung về xu hướng trầm lắng của bất động sản từ nay đến cuối năm.
Các báo cáo nghiên cứu thị trường quí 2 của các công ty cho thấy, bắt đầu từ nửa cuối tháng 5 trở đi, thị trường bất động sản giảm nhiệt ở hầu hết các phân khúc. Báo cáo thị trường bất động sản quí 2 do Công ty cổ phần DKRA Vietnam cho thấy các chỉ số như nguồn cung bất động sản, lượng tiêu thụ và giá ở hầu hết các phân khúc đều giảm.
Cụ thể, trong quí 2 có năm dự án đất nền phân lô đưa hàng ra thị trường với khoảng 483 sản phẩm, chỉ bằng 50% nguồn cung của quí trước (970 nền). Tỷ lệ tiêu thụ đất nền phân lô trong quí vừa qua đạt khoảng 84% và lượng tiêu thụ chỉ bằng 51% so với quí 1-2018. Nguồn cung của khu Đông TPHCM sụt giảm rõ rệt khi chỉ chiếm 18% tổng nguồn cung của thị trường trong khi quí trước tỷ lệ này là 52%.
Ở phân khúc căn hộ, trong quí 2có 18 dự án được chào bán cung cấp ra thị trường trên 9.000 căn, bằng 87% so với quí trước. Lượng căn hộ tiêu thụ ước tính khoảng 7.300 căn, bằng 82% quí trước và bằng 90% so với cùng kỳ năm 2017.
“Có thể nói tình hình quí 2-2018 là thị trường giảm nhiệt cả cung và cầu ở phân khúc đất nền, căn hộ và nhà phố. Nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng tăng nhẹ nhưng lượng tiệu thụ hạn chế, tình hình có thể kéo dài sang quí sau”, ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc nghiên cứu và phát triển của DKRA Vietnam, cho biết.
Còn theo báo cáo của Công ty CBRE, số lượng căn hộ chào bán mới tại TPHCM trong quí 2-2018 đạt 6.109 căn hộ, giảm 36% so với năm trước. Tuy nhiên, tổng số căn hộ chào bán trong nửa đầu năm 2018 vẫn tăng 5% so với cùng kỳ. Lượng giảm nhiều nhất được ghi nhận tại phân khúc trung cấp, với mức giảm 62% theo quí, có thể là do dư âm của sự cố cháy chung cư từ cuối tháng 3 dẫn tới các biện pháp an toàn cho chung cư được chú trọng hơn và việc phê duyệt giấy phép trở nên nghiêm ngặt hơn. Thêm vào đó, nhằm đảm bảo tỷ lệ hấp thụ tốt, một số chủ đầu tư đã thận trọng hơn trong việc ra mắt nguồn cung mới. Mặt khác, Chính phủ cũng đã hạn chế tín dụng vào bất động sản để điều tiết thị trường. Với việc vốn vay ngân hàng được thắt chặt, các chủ đầu tư dần chuyển hướng sang những kênh tiếp cận vốn khác. Một số chủ đầu tư đã niêm yết hoặc chuẩn bị niêm yết trên sàn chứng khoán TPHCM như Vinhomes, Văn Phú Invest, CENLand, hoặc huy động vốn trên thị trường trái phiếu nước ngoài như Novaland.
Tình hình tiêu thụ khả quan được ghi nhận tại các phân khúc với trên 80% sản phẩm được tiêu thụ tại các dự án chào bán mặc dù tổng số căn bán được giảm so với quí 1. Trong quí 2-2018 có 6.947 căn hộ được tiêu thụ, giảm 25% so với quí trước và giảm 29% so với cùng kỳ năm trước.
Bất động sản vẫn là kênh đầu tư tiềm năng!
Theo dự đoán của CBRE, trong năm 2018, với khởi đầu chậm trong nửa đầu năm, sản phẩm trung cấp được kỳ vọng tiếp tục chiếm tỷ trọng cao nhờ một số dự án quy mô lớn dự kiến được chào bán trong nửa cuối năm. Các hoạt động tiền mở bán ở một số dự án hạng sang trong sáu tháng vừa qua cho thấy thị trường vẫn rất quan tâm tới phân khúc này.
Về khu vực, phía Đông và phía Nam sẽ tiếp tục là các điểm nóng của thị trường trong nửa cuối năm, đặc biệt là khu vực Thủ Thiêm. Về lượng tiêu thụ, tỷ lệ bán cao được kỳ vọng tại các dự án chào bán trong nửa cuối năm. Tuy nhiên, chất lượng hoàn thiện căn hộ, tiện ích và chất lượng quản lý là các vấn đề chủ đầu tư cần quan tâm để đảm bảo niềm tin của người mua và tạo sự khác biệt.
Đại diện của DKRA Vietnam cho biết xu hướng giảm nguồn cung cũng như nhu cầu bất động sản sẽ tiếp tục trong sáu tháng cuối năm nay. Dù đất nền vẫn là lựa chọn đầu tư hàng đầu nhưng khách mua hàng sẽ thận trọng hơn khi ra quyết định đầu tư.
Ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc DKRA Vietnam, cho biết sức mua đang giảm cả trên thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp. Nếu có thêm những biến động trên thị trường, sự giảm nhiệt sẽ còn diễn ra mạnh hơn trong những tháng tới. “Tình hình cho thấy nhiều dấu hiệu rủi ro cho bên bán (chủ đầu tư, nhà phát triển dự án, đơn vị phân phối), bên mua (nhà đầu tư nhỏ lẻ, đầu tư thứ cấp, người mua thực để ở) và các bên liên quan (như tài chính, ngân hàng) chứ không riêng bên nào”, ông Lâm cho hay.
Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cơn sốt ảo giá đất nền phân lô, tách thửa hợp pháp, kể cả phân lô đất nông nghiệp trái phép xảy ra tại một số quận vùng ven đã quay trở lại từ cuối năm 2017 lên đến đỉnh điểm vào tháng 5-2018 với tâm điểm là tại quận 9, nhưng đã được kiểm soát và hạ nhiệt. Cơn sốt này chỉ xảy ra cục bộ ở phân khúc đất nền phân lô, còn căn hộ là phân khúc chủ đạo của thị trường bất động sản vẫn diễn ra bình thường, không có hiện tượng sốt giá.
Trong hơn năm tháng đầu năm 2018, thị trường bất động sản đã có dấu hiệu sụt giảm rõ rệt so với cùng kỳ năm 2017, và không có khả năng xảy ra “bong bóng” bất động sản trong năm 2018, do các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã có nhiều kinh nghiệm về việc sử dụng kịp thời, hiệu quả công cụ về thuế; công cụ về tín dụng; công cụ về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chủ trương đầu tư dự án để điều tiết hiệu quả thị trường bất động sản ngay khi vừa xuất hiện dấu hiệu “bong bóng”.
Dự báo thị trường bất động sản các tháng cuối năm 2018 sẽ tiếp tục tăng trưởng, vẫn giữ được ổn định và sẽ không xảy ra “bong bóng”. Trong đó, phân khúc thị trường căn hộ vừa túi tiền có 1-2 phòng ngủ, có giá bán trên dưới 1 tỉ đồng vẫn giữ vai trò chủ đạo và có tính thanh khoản cao nhất. Phân khúc sản phẩm cao cấp sẽ có sự tái cấu trúc mạnh mẽ để phù hợp với sức mua của thị trường. Phân khúc thị trường condotel, đất nền phân lô sẽ tiếp tục được kiểm soát và hạ nhiệt.
Một báo cáo khác của Công ty Savills cho thấy một bức tranh “tươi sáng” hơn của thị trường bất động sản. Đó là dù có sự suy giảm về nhu cầu và giao dịch, các chỉ số phát triển ở các phân khúc văn phòng, căn hộ dịch vụ, mặt bằng bán lẻ, căn hộ bán… đều có sự tăng trưởng nếu tính chung cả 6 tháng đầu năm. Một số phân khúc như văn phòng cho thuê sẽ còn tiếp tục tăng trưởng trong thời gian tới.
Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc bộ phận đầu tư Savills, cho rằng bất động sản nhà ở vẫn là kênh đầu tư tiềm năng trong thời gian tới ở khả năng tăng giá cũng như so sánh với các kênh khác như vàng, chứng khoán.