Khung pháp lý về condotel vẫn “giậm chân tại chỗ”

Văn bản này được dư luận đón nhận với những nhận định tích cực và xem như là một “lời giải” cho bài toán pháp lý về condotel (căn hộ du lịch) trong suốt thời gian qua. Tuy nhiên, người viết cho rằng còn quá sớm để đưa ra kết luận này. Bởi vì, sau khi rà soát khung pháp lý dành cho condotel, người viết nhận thấy một hiện trạng còn rất ngổn ngang.

Xuất hiện tại Việt Nam từ năm 2009, condotel được kỳ vọng góp phần tạo ra diện mạo mới cho ngành bất động sản cũng như du lịch. Sau một thập kỷ, condotel đã có nhiều sự phát triển nhưng kèm theo đó là rủi ro pháp lý bắt đầu bộc lộ. Đồng thời với đó, “sự vỡ trận” của dự án Cocobay Đà Nẵng cũng đã khởi lên nhiều vấn đề pháp lý trong việc quản lý condotel.

Theo kinh nghiệm của nhiều quốc gia, khung pháp lý về condotel phải bao quát được bốn vấn đề: (1) Nhận diện bản chất pháp lý; (2) Chế độ sở hữu tài sản; (3) Quy chuẩn kỹ thuật và cơ chế quản lý, kinh doanh; (5) Cơ chế bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư thứ cấp (nhà đầu tư).

Vậy, hiện trạng pháp luật ở ta ra sao?

Nhận diện bản chất pháp lý

Trong hệ thống pháp luật Việt Nam hiện hành không tồn tại thuật ngữ condotel. Quan điểm của các cơ quan quản lý là dựa vào công năng, mục đích sử dụng của công trình xây dựng để định danh. Theo đó, condotel được xem là căn hộ du lịch được quy định tại điều 48 Luật Du lịch 2017, là dạng căn hộ có trang thiết bị, dịch vụ cần thiết phục vụ khách du lịch và khách du lịch có thể tự phục vụ trong thời gian lưu trú.

Như vậy, bản chất của condotel không phải là nhà ở, chỉ là một cơ sở lưu trú du lịch có kết cấu theo dạng căn hộ chung cư. Dường như, đây là quan điểm thống nhất giữa các cơ quan quản lý để làm tiền đề quyết định cho những vấn đề còn lại. Tuy nhiên, chưa có văn bản pháp lý nào đề cập đến đối tượng này ngoài Luật Du lịch và văn bản hướng dẫn Luật Du lịch.

Chế độ sở hữu tài sản

Chế độ sở hữu tài sản đối với condotel bao gồm hai vấn đề chính là: quyền sử dụng đất và quyền sở hữu công trình xây dựng.

Theo pháp luật hiện hành và hướng dẫn của Bộ TN&MT tại Văn bản 703, kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch thuộc loại hình kinh doanh dịch vụ. Việc sử dụng đất vào mục đích kinh doanh dịch vụ sẽ theo chế độ sử dụng đất đối với đất thương mại, dịch vụ.

Theo đó, Nhà nước cho các tổ chức thuê đất trên cơ sở dự án đầu tư với thời hạn thuê đất không quá 50 năm hoặc không quá 70 năm đối với một số trường hợp đặc biệt (dự án tại địa bàn kinh tế – xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn…), có thể sẽ được xem xét gia hạn nếu có nhu cầu(1).

Để tránh hiểu lầm, thời hạn 50 năm hoặc 70 năm chỉ là thời hạn tối đa theo quy định của pháp luật, thời hạn thực tế của dự án condotel phụ thuộc vào giấy phép đầu tư, hồ sơ pháp lý của dự án và tiến độ xây dựng, hoàn thành dự án.

Thực tế áp dụng pháp luật có sự không thống nhất giữa các địa phương. Đã xảy ra tình trạng một số cơ quan quản lý đất đai địa phương “phát minh” khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở” khi cấp “sổ đỏ” cho condotel(2). Đây là cách áp dụng hoàn toàn trái luật. Đồng thời với đó, rất nhiều dự án condotel được rao bán với thông tin quảng bá về chế độ sử dụng đất lâu dài, thậm chí vĩnh viễn.

Đối với việc cấp “sổ đỏ” cho condotel, theo quan điểm của Bộ TN&MT tại Văn bản 703, trường hợp dự án có công trình căn hộ du lịch đủ điều kiện chuyển nhượng theo Luật Kinh doanh bất động sản thì được cấp giấy chứng nhận sở hữu công trình không phải là nhà ở theo điều 32 Nghị định 43/2017/NĐ-CP và khoản 22 điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP.

Hướng dẫn này của Bộ TN&MT đã gây nên những tranh cãi. Nhiều nhận định cho rằng, đây là “lời giải” cho những bế tắc trong thời gian qua liên quan đến “sổ đỏ” của condotel – vấn đề nhà đầu tư rất quan tâm. Nhưng cũng có quan điểm cho rằng, giải pháp mà Bộ TN&MT đưa ra không giải quyết được triệt để những vấn đề pháp lý đối với condotel, và người viết đồng tình với ý kiến này.

Nội dung hướng dẫn của Bộ TN&MT rất chung chung và khó thực thi trên thực tế, đồng thời có thể gây nên những hiểu lầm cho nhiều đối tượng. Nhiều vấn đề chưa được làm rõ.

Thứ nhất, chế độ sử dụng đất đối với condotel vẫn còn bỏ ngỏ. Liệu người mua condotel có quyền sử dụng đất hay không? Nếu có, thì xác định diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung và sử dụng riêng được thực hiện như thế nào vẫn đang còn là câu hỏi. Đây là mầm mống nảy sinh nhiều tranh chấp, những tranh chấp đối với sở hữu chung cư trước đó là minh chứng điển hình.

Thứ hai, theo quy định tại Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, trường hợp chủ đầu tư dự án chuyển nhượng từng phần diện tích của hạng mục công trình và yêu cầu cấp giấy chứng nhận cho người nhận chuyển nhượng thì chủ đầu tư có trách nhiệm xác định rõ vị trí, ranh giới, diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung và sử dụng riêng của hạng mục công trình, từng phần diện tích của hạng mục công trình. Tuy nhiên, vì thiếu các quy định như người viết trình bày ở trên nên việc cấp giấy chứng nhận cho nhà đầu tư dường như không thực hiện được.

Thứ ba, việc cấp giấy chứng nhận cho từng nhà đầu tư có thể sẽ dẫn đến những xung đột pháp luật đối với những lĩnh vực có liên quan như pháp luật đầu tư, xây dựng,… Bởi lẽ, những lĩnh vực pháp luật này vẫn chưa có sự điều chỉnh nào đối với dự án đầu tư có bản chất như condotel.

Quy chuẩn kỹ thuật và cơ chế quản lý, kinh doanh

Quy định về quy chuẩn kỹ thuật đối với condotel hiện còn quá sơ sài. Theo quy định của Nghị định 168/2017/NĐ-CP và Nghị định 142/2018/NĐ-CP, tiêu chuẩn kỹ thuật đối với căn hộ du lịch chỉ bao gồm: có giường, đệm, chăn, gối, khăn mặt, khăn tắm; thay bọc đệm, bọc chăn, bọc gối, khăn mặt, khăn tắm khi có khách mới; có khu vực tiếp khách, phòng ngủ, bếp và phòng tắm, phòng vệ sinh.

Trong khi đó, theo thông lệ quốc tế, quy chuẩn kỹ thuật đối với một công trình có chức năng lai giữa khách sạn và chung cư như condotel phải đáp ứng rất nhiều quy chuẩn để đảm bảo an toàn cho người lưu trú như: diện tích, kết cấu, thang máy, hệ thống cấp thoát nước, an toàn cháy, hệ thống điện,…

Theo thông tin từ Bộ Xây dựng, vào ngày 31-12-2019, Bộ đã ban hành “Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư”, trong đó có bao gồm condotel. Tuy nhiên, đến thời điểm này, văn bản này vẫn chưa được công bố đến với người dân.

Cơ chế quản lý và kinh doanh condotel đang được thực thi dựa trên Quyết định 3720/QĐ-BVHTTDL ngày 28-10-2019 của Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch về “Quy chế quản lý, kinh doanh loại hình căn hộ du lịch và biệt thự du lịch”.

Có hai vấn đề đáng bàn: một, đây không phải là một văn bản quy phạm pháp luật nên không mang tính bắt buộc chung và cũng không được chứa đựng quy phạm; hai, nội dung của văn bản này không giải quyết được các vấn đề cốt lõi như cách thức vận hành, quyền và nghĩa vụ các các bên có liên quan.

Vấn đề kinh doanh của condotel mang nhiều yếu tố đặc thù, có thể với sự tham gia của ba chủ thể: chủ đầu tư dự án condotel, nhà đầu tư mua căn hộ condotel riêng lẻ và chủ thể quản lý, vận hành condotel. Mối quan hệ và sự ràng buộc của ba chủ thể này như thế nào là điều pháp luật cần minh định rõ ràng.

Cơ chế bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư

Trong bối cảnh hiện tại, quyền lợi của nhà đầu tư phụ thuộc hoàn toàn vào nội dung của hợp đồng chuyển nhượng với chủ đầu tư và quy định của Bộ luật Dân sự. Những quy định cần thiết để tạo nên “bùa hộ mệnh” cho nhà đầu tư dường như chưa hình thành.

Người viết cho rằng, để bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư, cần phải bổ sung hàng loạt quy định như sau: Thứ nhất, bổ sung điều kiện về việc huy động vốn đối với dự án condotel hình thành trong tương lai. Thứ hai, bổ sung quy định chi tiết về thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán condotel hình thành trong tương lai để nâng tính thanh khoản cho thị trường. Thứ ba, bổ sung các quy định về quản lý và kinh doanh condotel, xác định trách nhiệm pháp lý cụ thể của các chủ thể trong mối quan hệ kinh doanh condotel.

Đặc biệt là trách nhiệm của chủ đầu tư, điều kiện pháp lý về năng lực của chủ thể quản lý condotel trong việc đảm bảo việc vận hành và kinh doanh. Thứ tư, Bộ Xây dựng cần ban hành hợp đồng mẫu để các bên có thể tham khảo trong quan hệ chuyển nhượng condotel, cũng làm căn cứ để nhà đầu tư nhận thức được những vấn đề pháp lý cần quan tâm trong hợp đồng. 

(1) Điều 10, điều 153 Luật Đất đai và Phu lục 1 ban hành kèm theo Thông tư số 27/2018/TT-BTNMT

(2) https://baoxaydung.com.vn/cap-dat-o-khong-hinh-thanh-don-vi-o-khanh-hoa-dang-vi-pham-251350.html

Lưu Minh Sang (Trường Đại học Kinh tế – Luật, Đại học Quốc gia TPHCM)