Không dễ đầu tư căn hộ cho thuê

Anh Nguyễn Đình Toàn (Bình Thạnh, Tp.HCM) chia sẻ, năm 2017 anh cho thuê lại căn hộ 110m2 gồm 3 phòng ngủ đầy đủ tiện ích tại quận 7 với giá 16 triệu/tháng. Để giúp khách tiết kiệm chi phí, anh cho phép khách thuê nhà áp dụng hình thức chia phòng, cho thuê lại 2 phòng trong căn hộ với giá gần 5 triệu/tháng/phòng và vẫn quản lý tốt.

Nhiều vấn đề phát sinh

Đến đầu 2018, thấy một số căn hộ trong cùng chung cư có giá thuê hạ xuống, khách đòi giảm giá xuống còn 14 triệu/tháng, anh Toàn không đồng ý nên chấm dứt hợp đồng. Tuy nhiên, rao mãi không có khách anh Toàn đành chia nhỏ căn hộ, cho thuê từng phòng với giá từ 5-7 triệu/tháng tùy diện tích.

Anh Toàn dự tính, với cách chẻ nhỏ như vậy, đối tượng khách thuê sẽ mở rộng hơn mà vẫn giúp anh duy trì được thu nhập như dự kiến. Nhưng sau một thời gian cho thuê, anh Toàn nhận thấy có quá nhiều vấn đề phát sinh. Trước đây, việc quản lý  căn hộ đều do người thuê chịu trách nhiệm thì nay, anh phải đứng ra quản lý chung. Vì ở khá xa nên anh Toàn không thể sát sao việc quản lý trong khi khách thuê chỉ ý thức giữ gìn phòng riêng, còn không gian chung như phòng khách, phòng bếp thì bỏ mặc.

“Từ khi chẻ nhỏ căn hộ, tôi thấy tình trạng nội thất căn hộ hư hỏng, xuống cấp quá nhanh, các thiết bị nội thất chung như máy giặt, bếp gas, tivi, tường nhà, sàn nhà xuống cấp, hư hại không ai đứng ra nhận trách nhiệm và đổ lỗi cho nhau. Sau 1 năm cho thuê kiểu này, chi phí tu sửa lại còn tốn kém hơn mức lợi nhuận thu về”, anh Toàn chia sẻ.

Cuối cùng nhà đầu tư này quyết định chấm dứt hợp đồng, chấp nhận hạ giá thuê xuống để tìm khách thuê nguyên căn và cho biết: “Theo tôi nếu chọn hình thức chẻ nhỏ căn hộ cho nhiều khách thuê, gia chủ cần phải ở chung trong khu vực hay có thời gian thường xuyên đến quản lý, tốt nhất là nên ở cùng với người thuê để quản lý và nhắc nhở. Nếu không, rất dễ xảy ra tình trạng người thuê thiếu ý thức khiến chất lượng căn hộ giảm sút”.

Bên cạnh phương án chẻ nhỏ căn hộ, nhiều chủ nhà còn chọn cách cho thuê ngắn hạn nhưng cũng tiềm ẩn nhiều vấn đề phức tạp. Một nhà đầu tư tại quận 2 cho biết, căn hộ cao cấp anh cho thuê ngắn hạn tại khu Thảo Điền với giá 4 triệu/tuần và 15 triệu/tháng. Áp dụng phương thức này chưa lâu, anh nhận ra tác hại khi chi phí sửa chữa nội thất, sơn sửa căn hộ sau mỗi đợt cho thuê quá tốn kém.

“Nhiều khi nhận lại nhà từ khách thuê, tôi bàng hoàng vì căn hộ quá bẩn, rác gần như cả tuần không bỏ, tường nhà thì nhiều chỗ bong tróc, sàn gỗ ẩm mốc còn thiết bị nội thất thường xuyên phải sửa chữa khiến chi phí tiêu tốn để bảo trì nhà vượt mức cọc ban đầu. Cò kè người thuê đền bù thiệt hại là rất khó vì hợp đồng thuê ngắn hạn cũng không kê khai rõ việc bồi thường các thiệt hại này”, vị này cho hay.

Bên cạnh đó, nhiều chủ nhà chấp nhận mức thế chân thấp để kiếm khách. Trước kia căn hộ cho thuê thường có mức cọc từ 1,5-2 tháng tiền thuê, hiện tại có chủ nhà đã giảm giá cọc xuống chỉ còn nửa tháng, nhiều căn thuê theo ngày, theo tuần chấp nhận miễn cọc.

Nhiều khách thuê gây hư hại chấp nhận mất cọc vì số tiền ấy chẳng thấm thía vào đâu so với chi phí tu bổ. Chưa kể tình trạng nhiều khách thuê ngắn hạn thiếu ý thức gây ảnh hưởng đến hàng xóm và cư dân trong tòa nhà khiến gia chủ gặp nhiều khó khăn, thậm chí bị thiệt hại tài chính do đóng phạt.

Thách thức cho các nhà đầu tư mới 

Bà Dương Thùy Dung – Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho hay, hiện tại lợi nhuận kì vọng căn hộ cho thuê mang về từ 6-6,5%/năm cho nhà đầu tư. Tuy nhiên, cũng khá ít nhà đầu tư đạt được mức 6,5%/năm vì sự cạnh tranh về thị trường cho thuê căn hộ ngày càng gay gắt.

Theo bà Dung, đối tượng khách thuê ngày càng phân hóa rõ nét. Chẳng hạn, đối với phân khúc cao cấp, đối tượng thuê chủ yếu là người nước ngoài, quản lý doanh nghiệp… trong khi phân khúc trung cấp lại hướng đến đối tượng nhân viên văn phòng, sinh viên có điều kiện, gia đình có con nhỏ chưa đủ điều kiện mua nhà…. 

Trong khi đó, nhu cầu của các đối tượng này cũng dần thu hẹp và phân bổ ở nhiều dự án khác nhau, tiện lợi cho di chuyển của họ hơn. Mặt khác, các đối tượng đi thuê chung cư với mức giá trên 10 triệu đồng/tháng chủ yếu là đối tượng thu nhập tốt, dễ thay đổi hành vi chỗ ở từ thuê sang mua hẳn căn hộ nên mức độ ổn định cho thuê của nhà đầu tư không cao.

Bà Dung đưa ra số liệu, hàng năm có khoảng 80.000 căn hộ mới được bán ra ở 2 thành phố lớn là HN và Tp.HCM thì cũng ngần ấy căn hộ sẽ được bàn giao trong 1 – 2 năm tiếp theo. Do đó, nguồn cung mới khổng lồ là nguyên nhân chính dẫn đến hoạt động căn hộ cho thuê cạnh tranh gay gắt trên thị trường và nhà đầu tư khó tìm khách thuê.

Theo đó, bà Dung dự báo mức lợi nhuận của nhà đầu tư khi bỏ tiền vào phân khúc cho thuê cũng khó tăng lên mà duy trì ở mức tiền tiết kiệm ngân hàng. Đây cũng được xem là rủi ro của thị trường bất động sản và cũng là thách thức cho các nhà đầu tư mới bước chân vào thị trường.