English
普通话
Cuối cùng thông tin về việc bán tòa nhà Gemadept Tower trên đường Lê Thánh Tôn, Q.1, TP.HCM cũng được ông Đỗ Văn Minh, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Gemadept, xác nhận với NCĐT. Hợp đồng chính thức đã được ký kết vào chiều 27.3.2012 tại văn phòng Gemadept trên tầng 22 của tòa nhà này.
Người bán được giá
Giá trị chuyển nhượng của tòa nhà là 45,5 triệu USD (916 tỉ đồng) và dự kiến trong 3-4 tháng nữa Gemadept sẽ hoàn tất việc chuyển giao tòa nhà. Ông Minh không cho biết tên của đối tác nhận chuyển nhượng ngoài việc tiết lộ đây là một tập đoàn lớn của Hàn Quốc đã hoạt động tại Việt Nam được 10 năm, nhưng theo những nguồn tin riêng, NCĐT đã phần nào xác định được danh tính ông chủ mới của Gemadept Tower.
“Việc đối tác đồng ý mua là rất bất ngờ”, ông Minh cho biết. Đối tác này đến làm việc với ban lãnh đạo Công ty đã 5-6 tháng nhưng vẫn chưa quyết định, nhưng trong tuần qua họ đã đồng ý mua.
Mặc dù ông Minh không bình luận về ý nghĩa của việc bán tòa nhà này, nhưng dù xét ở góc độ nào, việc chuyển nhượng cũng mang lại rất nhiều lợi ích cho Gemadept.
Giữa năm 2012, trong một lần trả lời phỏng vấn NCĐT, ông Minh từng chia sẻ việc Gemadept có ý định bán tòa nhà này, nếu có người hỏi mua và được giá. Mức “được giá” mà ông Minh đề cập lúc đó là không dưới 40 triệu USD. Sau đó, Gemadept cũng đã làm việc với một công ty môi giới của Anh và được giới thiệu một doanh nghiệp của Singapore. Đối tác Singapore cũng đã đến xem xét nhiều lần, nhưng hợp đồng vẫn chưa được ký kết.
Tham khảo về mức giá này với Giám đốc Đầu tư một công ty tư vấn bất động sản nước ngoài lớn tại Việt Nam, người viết nhận được đánh giá là “khá cao”. Theo ông này, Gemadept Tower được xây dựng từ năm 2008, nên hệ thống trang thiết bị phần nào không còn hợp thời.
Không tốn một khoản nào cho nhà môi giới và với con số 45,5 triệu USD, rõ ràng Gemadept đã đạt được mức giá rất tốt, đặc biệt là khi xem xét lại lịch sử của tòa nhà này.
Năm 2000, Gemadept nhận chuyển nhượng miếng đất đầu tiên của một hộ dân trên đường Lê Thánh Tôn, phường Bến Nghé, quận 1. Sau đó, do thấy giá rẻ, Công ty quyết định mua luôn 6 miếng đất của những hộ xung quanh. Tổng giá trị khu đất khi đó chỉ khoảng 38,5 tỉ đồng. 8 năm sau, tòa nhà Gemadept Tower được đưa vào hoạt động và từ đó đến nay tỉ lệ lấp đầy luôn trên 90%.
Việc bán tòa nhà Gemadept trong lúc này càng có ý nghĩa hơn nữa khi nó giúp cải thiện tình hình tài chính của Gemadept. Tổng nợ của Gemadept tính đến hết năm 2012 là 2.146 tỉ đồng, trong đó có 1.082 tỉ đồng nợ ngắn hạn. Theo báo cáo tài chính của Gemadept, giá trị sổ sách của tòa nhà vào cuối năm 2012 là 227 tỉ đồng. Nếu hoàn tất chuyển nhượng trong năm nay với giá trị chuyển nhượng 916 tỉ đồng như trên, Gemadept sẽ lãi 719 tỉ đồng. Vì thế, không ngạc nhiên khi thị trường xuất hiện thông tin Gemadept bán tòa nhà này thì giá cổ phiếu của Gemadept đã liên tiếp tăng trần.
Mặc dù bán được giá tốt, nhưng xét trong tổng thể, Gemadept cũng có nhiều thứ để mất trong thương vụ này. Đầu tiên là họ sẽ phải tốn tiền thuê văn phòng. Gemadept đang sử dụng 4 tầng lầu của tòa nhà này với hơn 2.000 m2 (từ tầng 18-22). Với giá cho thuê 30 USD/m2/tháng, mỗi năm ít nhất Gemadept sẽ tốn gần 16 tỉ đồng tiền thuê văn phòng.
Quan trọng hơn, Gemadept sẽ mất đi một nguồn thu không nhỏ.
Trên thực tế, Gemadept đã nhiều lần thoát khỏi thua lỗ nhờ nguồn thu từ việc cho thuê tòa nhà này. Gemadept là tập đoàn đa ngành, trong đó vận tải biển là một trong những lĩnh vực kinh doanh chính. Tuy nhiên, đây cũng là lĩnh vực gặp nhiều khó khăn nhất trong thời gian qua. Năm 2011, hầu hết các doanh nghiệp ngành này đều lỗ, Gemadept cũng không ngoại lệ.
Theo báo cáo tài chính trong năm này, doanh thu của Gemadept lên đến gần 2.383 tỉ đồng, nhưng lợi nhuận sau thuế chỉ khoảng 14 tỉ đồng. Nếu không có nguồn thu gần 60 tỉ đồng từ việc cho thuê Gemadept Tower, Công ty sẽ lỗ nặng.
Trong năm 2012, với gần 57 tỉ đồng lợi nhuận trước thuế, cũng chính tòa nhà này đã góp gần 50% vào tổng lợi nhuận 111 tỉ đồng của Công ty.
Tính chung kể từ khi được đưa vào khai thác quý III/2008, Gemadept Tower đã mang về 451 tỉ đồng doanh thu và 318 tỉ đồng lợi nhuận trước thuế cho chủ đầu tư.
Người mua cũng được lời
Những gì Gemadept mất đi cũng chính là những gì mà đối tác nhận chuyển nhượng dự án này có được. Hay nói cách khác, bên mua cũng không bị hớ trong thương vụ này.
Rõ ràng, việc mua lại dự án sẽ giúp nhà đầu tư có thêm lợi thế quan trọng, nhất là đối với doanh nghiệp nước ngoài muốn tham gia thị trường bất động sản Việt Nam. Dự án này được phát triển với đầy đủ văn bản pháp lý về đất đai và đã hoạt động khá ổn định. Điều này giúp họ tránh được những bất lợi trong khâu giải phóng mặt bằng, những phức tạp trong thủ tục cấp phép, cũng như không mất thời gian xây dựng.
Theo tìm hiểu của NCĐT, doanh nghiệp Hàn Quốc mà ông Minh không muốn nêu tên chính là Tập đoàn CJ của Hàn Quốc. CJ là tập đoàn hàng đầu Hàn Quốc với năng lực tài chính vững mạnh, dẫn đầu ngành giải trí, bán lẻ, hậu cần, thực phẩm. Cổ đông chính của CJ cũng là cổ đông chính của Samsung.
Ngoài thương hiệu bánh ngọt Tous Les Jours đã xuất hiện khá sớm, hiện tập đoàn này đang đầu tư rất mạnh vào Việt Nam thông qua các thương vụ mua lại lẫn đầu tư trực tiếp. Cuối năm 2011, CJ đã mua lại gần hết cổ phần của đối tác nước ngoài Envoy Media Partners trong liên doanh Công ty Cổ phần Truyền thông Megastar với giá 73,6 triệu USD (chiếm gần 80% vốn trong liên doanh).
Vào cuối năm 2012, CJ đã ký hợp đồng hợp tác với Tập đoàn C.T Group của Việt Nam. Theo đó, công ty con của C.T Group là C.T Land sẽ cùng CJ xây dựng và khai thác hệ thống hậu cần gồm nhà xưởng và kho bãi tại tỉnh Bình Dương, thành phố Đà Nẵng và Tân Sơn thuộc tỉnh Bắc Ninh. Cụ thể hơn, C.T Land sẽ phát triển hạ tầng kho bãi, còn đối tác Hàn Quốc sẽ đầu tư phần kỹ thuật, công nghệ. Chỉ riêng dự án Khu Trung tâm Hậu cần Sóng Thần (Bình Dương), phần vốn đầu tư của CJ ước tính lên đến 20 triệu USD, còn của C.T Group khoảng 12 triệu USD.
Khoảng 3 tháng trước, công ty con của CJ là CJ Freshway cũng đã thành lập liên doanh với Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Hoa Lâm (Việt Nam) để tham gia lĩnh vực cung cấp thực phẩm và thức ăn dinh dưỡng chế biến.
Tiền bỏ vào đâu?
Một vấn đề khác được giới kinh doanh và các nhà đầu tư đặt ra là sau khi bán tòa nhà, Gemadept sẽ dùng số tiền đó để làm gì.
Trong mùa đại hội cổ đông năm 2012, ban lãnh đạo Gemadept cho biết sẽ tiếp tục đầu tư các dự án như cảng Nam Hải – Đình Vũ, trồng cao su, xây cao ốc văn phòng khách sạn tại số 117-123 Lê Lợi, quận 1, TP.HCM.
Dự án cao su của Gemadept có diện tích 29.000 ha tại tỉnh Mondulkiri, Campuchia, với tổng vốn đầu tư dự kiến 150 triệu USD. Tính đến cuối năm 2012, Gemadept đã giải ngân 27 triệu USD, trồng được 5.500 ha cao su và dự kiến tới năm 2017sẽ bắt đầu thu hoạch mủ.
Cũng trong lần trả lời phỏng vấn NCĐT năm ngoái, khi được hỏi Gemadept lấy vốn từ đâu để đầu tư các dự án lớn, ông Minh cho biết sẽ phát hành trái phiếu, bán bớt tài sản hoặc kêu gọi Tổng Công ty Đầu tư và Kinh doanh Vốn nhà nước góp vốn.
Do đó, có thể thấy rằng, số tiền này sẽ được Gemadept tiếp tục đầu tư vào các dự án hiện tại, thay vì gửi ngân hàng hoặc trả nợ. Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường bất động sản và cảng biển còn khó khăn thì nguồn vốn này có thể sẽ được ưu ái cho lĩnh vực cao su.
Thực tế, trong năm 2012 Gemadept đã phát hành 40 triệu USD trái phiếu chuyển đổi cho Vietnam Investment Fund II (VI Fund) để đầu tư cao su. Đối với việc bán tài sản, năm qua Gemadept đã bán 2 chiếc tàu, chuyển nhượng 2 miếng đất trên đường Trường Sơn. TP.HCM và một dự án ở Hà Nội.
Đầu tháng 2.2013, Gemadept thông báo bán 2,35 triệu cổ phần tại Công ty Cổ phần Nước khoáng Vĩnh Hảo với giá 85.000 đồng/cổ phiếu cho Công ty Cổ phần Hàng Tiêu dùng Masan. Theo báo cáo của Công ty Chứng khoán HSC, Gemadept thu về 161 tỉ đồng từ việc thoái vốn khỏi Vĩnh Hảo.