English
普通话
Theo báo cáo của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, đến thời điểm 20/8, ước tính các dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài đã giải ngân được 11,25 tỷ USD. Lĩnh vực hoạt động kinh doanh bất động sản (BĐS) đứng thứ hai với tổng vốn đầu tư 5,9 tỷ USD, chiếm 24,2% tổng vốn đầu tư đăng ký, chỉ sau công nghiệp chế biến, chế tạo.
Nhìn số liệu cho thấy vốn FDI đang được đổ mạnh vào lĩnh vực BĐS. Nhiều chuyên gia cho rằng đây là một vấn đề đáng lo ngại, nền kinh tế sẽ chỉ tập trung cho phát triển BĐS chứ không đầu tư vào sản xuất.
Tiềm năng cho FDI
Nhận định về việc vốn BĐS đổ nhiều vào Việt Nam, Ts. Sử Ngọc Khương, Giám đốc Đầu tư Savills Việt Nam, cho rằng thị trường BĐS thu hút các nhà đầu tư nước ngoài nhờ tỷ suất lợi nhuận cao. Một thị trường 96 triệu dân, cơ cấu dân số trẻ, thu nhập bình quân đầu người tăng là cơ hội vô cùng hấp dẫn.
Các quốc gia đầu tư BĐS vào Việt Nam chủ yếu trong khu vực như Singapore, Hàn Quốc, Malaysia, Nhật Bản và Trung Quốc. Tuy nhiên, mỗi quốc gia lại chọn một phân khúc, phương thức tiếp cận hoặc lĩnh vực đầu tư đặc thù. Một thực tế là các nhà BĐS nước ngoài thường tập trung vào bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, thương mại, văn phòng cho thuê.
Nếu như Singapore với các tên tuổi như Capitaland hay Keppel Land tập trung nhiều ở phân khúc căn hộ, nhà ở thì các nhà đầu tư Hàn Quốc lại ưa chuộng mảng bán lẻ; Nhật Bản lại đẩy mạnh xu hướng đầu tư văn phòng và gần đây là sự tham gia vào lĩnh vực bất động sản nhà ở.
Đơn cử như Hà Nội hiện đang có khoảng 1,2 triệu m2 sàn văn phòng, Tp. HCM có khoảng 1,5 triệu m2 sàn. Đây là con số rất thấp so với các thành phố của các nước trong khu vực và trên thế giới, khoảng 20 triệu m2 sàn.
“Còn đối với BĐS nhà ở, nếu tính theo chuẩn của Bộ Xây dựng bình quân ở đô thị 25m2/người, hiện Hà Nội có 6 triệu dân, Tp. HCM có 9 triệu dân thì nguồn cung nhà ở hiện nay chưa đủ”, ông Khương khẳng định.
Đối với phân khúc khách sạn nghỉ dưỡng mà các nhà đầu tư quan tâm, các khách sạn 4-5 sao ở Hà Nội và Tp. HCM còn thiếu rất nhiều so với nhu cầu của du khách. Do đó, phân khúc khách sạn hiện đang phát triển rất tốt và còn nhiều tiềm năng lớn để phát triển.
Một phân khúc khác là bất động sản nghỉ dưỡng. Việt Nam có thế mạnh hơn 2.000 km bờ biển, tuy nhiên theo ông Khương, các sản phẩm du lịch cao cấp còn rất nghèo nàn, lượng khách đến Việt Nam và quay lại rất thấp, khách du lịch sang Việt Nam tiêu tiền rất ít do sản phẩm du lịch nghỉ dưỡng còn hạn chế.
Ông Khương nhận định những yếu tố trên chính là cơ hội của các doanh nghiệp nước ngoài đầu tư vào lĩnh vực BĐS. Hơn nữa, thực tế cho thấy các khách sạn do nước ngoài đầu tư, mang thương hiệu quốc tế, thường thu hút rất tốt khách du lịch, đặc biệt là khách du lịch nước ngoài so với các thương hiệu trong nước.
Không thể gây khủng hoảng
Thị trường BĐS Việt Nam thu hút mạnh mẽ nguồn vốn đầu tư nước ngoài trong bối cảnh tín dụng dành cho ngành này đang tiếp tục bị thắt chặt trong năm 2018 đang tạo ra nhiều luồng ý kiến lo ngại về khả năng phụ thuộc quá lớn vào vốn nước ngoài.
Cùng với đó là nguy cơ rủi ro khi các doanh nghiệp này rút vốn sẽ gây khó khăn cho thị trường. Hơn nữa, quá nhiều vốn dành cho bất động sản khiến thị trường sẽ khủng hoảng.
Về vấn đề này, ông Khương cho rằng ngoài vốn FDI, nguồn vốn trên thị trường BĐS đang phụ thuộc chính vào các nguồn vốn tự có của doanh nghiệp, vốn vay ngân hàng và nguồn tiền thu của người mua nhà, IPO.
Như vậy, khi xem xét tổng vốn trên thị trường, vốn từ FDI thực sự là một con số rất nhỏ. Lượng tiền trên thị trường BĐS vẫn chủ yếu dựa vào nội lực trong nước.
Mặt khác, các doanh nghiệp FDI khi đăng ký phát triển một dự án, đơn cử dự án đó trị giá 200 triệu USD tại Việt Nam, không có nghĩa họ mang tất cả số tiền này từ nước ngoài sang để triển khai.
Khi đó, họ vay một phần từ các ngân hàng trong nước và tiền bán nhà theo tiến độ thu được từ khách hàng. Lượng vốn ban đầu các nhà đầu tư nước ngoài mang sang Việt Nam chỉ chiếm 50%.
Với một số trường hợp BĐS thương mại, khách sạn cao ốc, văn phòng cho thuê, các nhà đầu tư nước ngoài phải mang nhiều tiền hơn từ nước họ sang. Tuy nhiên, BĐS thương mại chỉ đóng góp một phần rất nhỏ so với BĐS nhà ở trên thị trường, do vậy khó có khủng hoảng xảy ra nếu nguồn vốn FDI tham gia vào thị trường này.
Thời gian qua, vốn FDI và lượng kiều hối vào Việt Nam đều tăng nhưng chưa bao giờ giữ vai trò điều tiết và định hướng BĐS nói riêng, nền kinh tế Việt Nam nói chung. Vì vậy, thị trường BĐS nhận được nhiều ưu đãi từ FDI, nhưng không lệ thuộc vào vốn FDI.
“Nếu vốn FDI rút ra khỏi thị trường, khó khăn cho thị trường bất động sản là có nhưng bế tắc chắc chắn là không vì tỷ trọng của nước ngoài tham gia vào thị trường chiếm tỷ lệ nhỏ”, ông Sử Ngọc Khương nhận định.