English
普通话
BĐS phải tìm nguồn vốn mới
Theo Thông tư 19 ban hành ngày 28-12-2017 của NHNN sửa đổi, bổ sung Điều 17 Thông tư 36/2014, quy định về các tỷ lệ an toàn hoạt động của các TCTD, từ ngày 1-1-2019 các TCTD, chi nhánh NH nước ngoài chỉ còn được sử dụng tối đa 40% nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn.
Hệ số rủi ro của các khoản vay để kinh doanh BĐS là 200%. Đây là cơ sở để siết lại dòng tín dụng vào lĩnh vực BĐS vào năm 2019. Không chỉ siết bằng công cụ nói trên, Chỉ thị 04 của NHNN ban hành đầu tháng 8-2018, cũng yêu cầu các TCTD kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như BĐS, chứng khoán, BOT, BT giao thông, tiêu dùng, nhất là tín dụng tiêu dùng liên quan đến BĐS.
Việc áp dụng chính sách quản lý tín dụng BĐS hiện nhận được rất nhiều sự đồng tình, vì lĩnh vực kinh doanh này tiềm ẩn nhiều rủi ro về pháp lý, năng lực chủ đầu tư, quy hoạch, chính sách đất đai, thanh khoản, thị trường, kỳ hạn… Hơn nữa, lĩnh vực BĐS cũng đang có tín hiệu cải thiện về dòng vốn ngoài NH. Trong 11 tháng năm 2018, có 6.400 doanh nghiệp (DN) BĐS và 15.500 DN xây dựng mới được thành lập, tăng lần lượt 42% và 6% so với cùng kỳ. Vốn điều lệ bình quân tăng từ 20 tỷ đồng trước đây lên 70 tỷ đồng.
Nhiều DN đã huy động vốn trên thị trường chứng khoán thông qua niêm yết cổ phiếu, phát hành trái phiếu. Đồng thời, vốn đầu tư nước ngoài đổ vào lĩnh vực BĐS cũng tăng mạnh trong năm 2018, đạt 6,5 tỷ USD, gấp đôi so với cùng kỳ năm ngoái và dự báo tiếp tục giữ đà tăng trong năm 2019, khi dòng vốn nước ngoài đang có xu hướng đổ vào khu vực ASEAN do tác động của chiến tranh thương mại Mỹ – Trung.
Các chuyên gia cho rằng, chính sách này cũng sẽ trở thành cú hích thúc đẩy DN tăng dần kinh doanh bằng vốn chủ sở hữu, vốn huy động từ các kênh cổ phiếu, trái phiếu, hay chọn đối tác là các DN, quỹ đầu tư nước ngoài có uy tín và năng lực tài chính để hợp tác đầu tư, kinh doanh, phát triển dự án, thay vì đẩy rủi ro lên NH khi DN BĐS kinh doanh bằng tiền vay NH.
Phân loại vay tiêu dùng có BĐS
Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, năm 2019, khi xu hướng thắt chặt tín dụng nói chung và vào thị trường BĐS nói riêng, lãi suất cho vay BĐS cũng tăng lên gây bất lợi cho DN, theo đó vay vốn BĐS cũng sẽ được cân nhắc hơn. Tuy nhiên, lãi suất cho vay tăng cũng bất lợi cho cả người mua nhà, hạn chế khả năng mua nhà hoặc làm tăng gánh nặng trả nợ đã vay. Đứng ở góc độ vĩ mô, các chính sách này sẽ làm giảm nguy cơ bong bóng BĐS, tạo điều kiện để thị trường phát triển ổn định.
Tuy nhiên, để đạt tới mục tiêu này, chính các NH phải chủ động áp dụng chính sách tín dụng chặt chẽ trong việc cho vay, vì tín dụng BĐS với lãi suất cao luôn hấp dẫn các NH. Cụ thể thời gian qua, NHNN liên tục nhắc nhở siết vốn vào lĩnh vực BĐS, nhưng NH vẫn tìm cách cho vay BĐS thông qua cho vay tiêu dùng.
TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia tài chính NH nhận định, dòng vốn tín dụng đổ vào BĐS vẫn ở đà tăng 8-10%/năm so với mức tăng tín dụng 15-17% của các TCTD. Tính đến cuối 2018, dư nợ cho vay BĐS ước tính khoảng 7,5% tổng dư nợ nền kinh tế. Nếu gộp cả cho vay BĐS và xây dựng, tỷ trọng này lên đến 16,5%.
Còn nếu tính cả cho vay mua nhà, sửa nhà trong cho vay tiêu dùng, tổng dư nợ kinh doanh BĐS, xây dựng và liên quan đến nhà ở chiếm đến 22,5% tổng dư nợ nền kinh tế. Đây là một con số không hề nhỏ.
Thống kê của NHNN chi nhánh TPHCM cho biết, tính đến cuối tháng 10-2018, tín dụng tiêu dùng trên địa bàn TPHCM đạt 19,4%. Tỷ lệ nợ xấu của phân khúc tín dụng này chiếm 4,2% tổng dư nợ. Điều đáng nói là tín dụng tiêu dùng tăng nhanh chủ yếu đến từ hoạt động cho vay mua, sửa nhà khiến nhiều người lo ngại về nguy cơ cho vay BĐS đang ẩn nấp trong cho vay tiêu dùng ngày một lớn.
Cụ thể, hoạt động cho vay mua và sửa chữa nhà chiếm đến khoảng 38-40% tổng dư nợ tín dụng cho vay tiêu dùng. Số tiền này vào khoảng 116.000 – 180.000 tỷ đồng. Trong khi đó, ở các nước châu Âu, cho vay liên quan đến BĐS trong vay tiêu dùng chiếm tỷ lệ không nhiều, khoảng 15%, còn lại là vay mua ô tô và tiêu dùng cá nhân, vì cho vay tiêu dùng liên quan đến nhà ở tại các nước này được bóc tách, liệt kê qua cho vay BĐS.
Theo TS. Trần Du Lịch, nguyên Phó trưởng Đoàn Đại biểu Quốc hội TPHCM, ở các nước, nếu mua nhà để ở sẽ phân loại là tiêu dùng (dành cho những người cần nhà ở nhưng không có khả năng mua nên vay trả góp), mua nhà cho thuê phân loại đầu tư. Do đó, Việt Nam cũng phải xác định vay mua BĐS để đầu tư hay vay phục vụ nhu cầu cá nhân để quản lý minh bạch.