English
普通话
Theo Savills Việt Nam, mặc dù công suất cho thuê toàn thị trường năm 2017 đạt hơn 90%, nhưng nguồn cung mặt bằng văn phòng vẫn còn thiếu so với nhu cầu. Đặc biệt tại Hà Nội hiện chỉ đạt 1,6 triệu m2, chưa bằng 20% so với nguồn cung của các thị trường như Bangkok, Kuala Lumpur hay Jakarta.
Nhu cầu “nâng cấp” chỗ thuê lớn
Theo ông Bùi Trung Kiên, Giám đốc Cho thuê thương mại Savills Hà Nội, quý IV/2017, các tòa nhà hạng C có công suất cho thuê đạt 99% nhờ giá thuê thấp, nhưng mức độ hài lòng của khách thuê còn khá thấp do chất lượng xuống cấp, khâu quản lý và vận hành không được chú trọng cùng dịch vụ chăm sóc khách hàng chưa được tập trung phát triển.
Savills ghi nhận thêm: nhiều giao dịch lớn trên thị trường trong thời gian gần đây xuất phát từ nhu cầu nâng cấp mặt bằng của các DN công nghệ, chuyển từ tòa nhà hạng C hoặc B sang hạng A. Do vậy góp phần làm nên kết quả hoạt động tốt của các tòa nhà chất lượng như Lotte, CornerStone, PVI Tower hay Horizon Tower.
Bên cạnh đó, tăng trưởng kinh tế vĩ mô, tăng trưởng FDI, môi trường kinh doanh ngày càng cạnh tranh đã thu hút các nhà đầu tư và các DN trong và ngoài nước, giúp nâng cao nhu cầu mặt bằng văn phòng tại Hà Nội
Còn theo CBRE, năm 2017, trong khi nguồn cung mới cải thiện sự thiếu hụt về diện tích văn phòng tại Tp.HCM, nguồn cung tăng trưởng chậm lại giúp Hà Nội có giá thuê tăng lần đầu tiên trong vòng 10 năm qua.
Tuy nhiên, giá thuê văn phòng tại Tp.HCM vẫn cao hơn so với Hà Nội trung bình lên tới 50% cho cả hai hạng. Tỷ lệ lấp đầy của cả hạng A và B đều cao hơn mức trung bình trong giai đoạn 2012 – 2016 ở cả hai thị trường.
Khảo sát của CBRE cho thấy mặc dù mức giá thuê tại Tp.HCM hiện tại cũng đã khá cao (38 USD/m2/tháng cho hạng A và 21 USD/m2/tháng cho hạng B) nhưng với nhu cầu ngày càng lớn cho diện tích văn phòng chất lượng cao, mức giá thuê được dự đoán sẽ tiếp tục tăng khoảng 2% mỗi năm trong giai đoạn 2018 – 2020.
Như vậy, sự phát triển của nền kinh tế đã giúp các khách thuê thuộc các ngành như công nghệ thông tin, logistics… tự tin hơn trong kế hoạch đổi văn phòng và mở rộng đến các tòa nhà mới, chất lượng tốt hơn với giá thuê cao hơn. “Điều này sẽ thúc đẩy giá thuê tăng, từ đó giúp nguồn cung mới tăng trưởng”, đại diện CBRE cho hay.
Như Savills đánh giá, dư địa cho thị trường văn phòng còn rất lớn, hiện tại riêng ở Hà Nội nguồn cung mới đạt 16%, chưa bằng 20% của các nước trong khu vực. Tương tự, thị trường văn phòng tại Tp.HCM vẫn còn dư địa để các nhà đầu tư mở rộng diện tích xây dựng, tăng nguồn cung cho nhu cầu của nhiều khách hàng.
Tăng cả giá và tỷ lệ lấp đầy
Nhận định về thị trường văn phòng tại hai thành phố lớn, CBRE cho rằng do nguồn cung tăng chậm lại đã mang đến triển vọng khả quan hơn. Tại Tp.HCM, trong năm 2018 dự kiến chỉ có hai tòa nhà hạng B là Viettel giai đoạn 2 và Thaco Building đi vào hoạt động. Việc không có nguồn cung mới trong năm giúp cho giá thuê hạng A dự kiến tăng 2%.
Năm 2019, nguồn cung sẽ tăng thêm một toà nhà hạng A và khoảng 4 tòa nhà hạng B dẫn đến giá thuê của cả hai hạng dự kiến sẽ tăng. Đáng chú ý, nguồn cung mới trong năm 2020 sẽ thu hút sự chú ý vào hạng A, với 2 dự án chủ chốt là Thương Xá Tax và Spirit of Sài Gòn.
Các dự án vị trí trung tâm này khi đi vào hoạt động được kỳ vọng sẽ giúp giá thuê văn phòng hạng A tăng 2% và đạt mức 40 USD/m2/tháng trong năm 2020, tăng từ mức 38 USD/m2.
Từ năm 2020 trở đi, thị trường Tp.HCM được dự đoán sẽ dần tập trung vào phân khúc văn phòng hạng A với nhiều tòa nhà và khách thuê cao cấp chiếm tỷ trọng lớn hơn trong thị trường văn phòng.
Tại thị trường văn phòng Hà Nội, giá thuê tăng ở cả hạng A và B lần đầu tiên trong vòng 10 năm qua. Một diễn biến đáng chú ý khác là tỷ lệ lấp đầy của các tòa nhà hạng A đạt mức trung bình 91% tính đến cuối năm 2017 – mức tỷ lệ trống thấp nhất kể từ năm 2011.
Trong tương lai, tổng nguồn cung dự kiến sẽ tăng 4% – 8% mỗi năm trong năm 2018 – 2019 trước khi tăng mạnh trở lại từ năm 2020 trở đi. Nguồn cung mới hạn chế sẽ góp phần thúc đẩy hoạt động của hạng A, đặc biệt trong năm 2018 khi không có dự án mới nào có kế hoạch hoàn thiện.
CBRE dự báo giá thuê hạng A sẽ tăng 3,5% theo năm, trong khi tỷ lệ lấp đầy sẽ tăng lên 96% trong năm 2018. Trong bối cảnh nguồn cung hạng A hạn chế, các khách thuê hiện hữu thường có xu hướng gia hạn hợp đồng thuê.
Việt Nam tiếp tục là một điểm đến đầu tư hấp dẫn với tăng trưởng kinh tế bền vững và chi phí nhân công thấp hơn các thị trường khác trong khu vực, thúc đẩy nguồn cầu từ các khách thuê quốc tế.
Các ngân hàng và công ty công nghệ trong và ngoài nước đang rất tích cực tìm địa điểm để mở rộng mạng lưới. Các ngành này sẽ tiếp tục dẫn dắt nguồn cầu.
Nhu cầu ổn định từ các ngành truyền thống cùng với sự tăng trưởng của các ngành mới như logistics, giáo dục, văn phòng chia sẻ, sẽ là động lực để tăng tỷ lệ lấp đầy.