English
普通话
Án binh chờ đợi
Nhiều năm nay, đất nền tại quận 9 được ví như là tâm điểm của thị trường bất động sản khu Đông TP.HCM, nếu so với đất nền tại quận 2 và quận Thủ Đức đã có sự bão hòa về giá cả cũng như nguồn cung. Với quỹ đất rộng lớn, cơ sở hạ tầng được đầu tư khá mạnh, đất nền tại quận 9 thu hút nhiều nhà đầu tư và hàng chục công ty môi giới bất động sản.
Tuy nhiên, khác hẳn với sự nhộn nhịp thường ngày, sau Tết Nguyên đán cho đến tận những ngày đầu tháng 3 vừa qua, thị trường đất nền quận 9 lại khá trầm lặng. Dọc các tuyến đường lớn như Nguyễn Xiển, Nguyễn Văn Tăng, Đỗ Xuân Hợp, Nguyễn Duy Trinh, Lò Lu…, cảnh môi giới bất động sản tập trung thành từng nhóm không còn xuất hiện nhiều. Thay vào đó, chỉ có vài người túc trực ở các chòi canh nhằm kiếm được khách nào hay khách đó.
Theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, tại nhiều sàn giao dịch, công ty môi giới bất động sản khu vực này cũng hoạt động cầm chừng, thậm chí nhiều sàn môi giới vẫn cửa đóng then cài, chưa hoạt động trở lại.
Ngay bên cạnh Dự án VinCity Grand Park trên đường Nguyễn Xiển (phường Long Thạnh Mỹ), chúng tôi may mắn gặp được một môi giới đất nền tên Quang. Theo anh Quang, thời điểm này để tìm được người môi giới nào túc trực cả ngày như thế này không phải dễ.
“Đa số các công ty môi giới và nhà đầu tư tập trung nhiều ở các tỉnh vùng ven, có một số công ty không có nguồn cung nên sa thải hàng loạt nhân viên. Nguyên nhân một phần do quỹ đất ngày càng hẹp. Nguồn cung mới không có mà chủ yếu là mua đi bán lại”, anh Quang nói và cho biết thêm, bữa nay may mắn lắm cũng chỉ được 1 – 2 giao dịch, có ngày không có giao dịch nào.
Cũng theo anh Quang, thời điểm này, phần lớn các nhà đầu tư có tâm lý dè chừng, thăm dò thị trường. Mặt khác, họ cũng cần thời gian để xoay dòng vốn và lựa chọn những phân khúc phù hợp để đầu tư, bởi giá đất ở đây cũng đã lên mức khá cao.
Liệu thị trường khu Đông sẽ còn lên cơn sốt?
Theo kỳ vọng của anh Quang cũng như nhiều công ty môi giới, thị trường sẽ sôi động trở lại sau đợt mở bán chính thức của Dự án VinCity Grand Park. Có thể thấy, Dự án Vincity được xem là “con át chủ bài” giúp khởi động thị trường khu Đông sau nhiều tháng “đứng bóng”.
Ghi nhận thực tế của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản cho thấy, tại khu vực triển khai Dự án Vincity trên đường Nguyễn Xiển và đường Phước Thiện, hiện đang quây tôn, thi công rầm rộ. Hàng trăm thiết bị máy móc và hàng ngàn công nhân đang thi công nhộn nhịp ngày đêm.
Xung quanh dự án này đã mọc lên dày đặc các sàn, đại lý phân phối sản phẩm của Vincity, như: Oxy Land, Nam Tiến Phát Land, Mỹ Hưng Land, Thế Giới Nhà Đất, VietinReal, Toàn Hưng Phát, Smart Land, Đông Tây Land, Thiên Minh Group… Điểm chung của các sàn này chỉ lác đác vài người, có sàn đóng cửa ngừng giao dịch. Tuy nhiên, theo một nhân viên môi giới trên đường Nguyễn Xiển, phần lớn các sản phẩm của Vincity đã có khách hàng đặt chỗ, chỉ chờ ngày mở bán để bùng nổ.
Theo khảo sát, ngay từ khi công bố dự án, Vincity đã đẩy thị trường bất động sản quanh khu vực này tăng mạnh, dự kiến sẽ còn tăng trong vài tháng tới. Ông Hòa, chủ một căn nhà ở đường số 32, phường Long Thạnh Mỹ, quận 9 cho biết, khi chưa có Dự án VinCity, ở khu vực này giá đất được chào bán khoảng 25 triệu đồng/m2, nhưng gần đây giá đã tăng lên khoảng 40 – 50 triệu đồng/m2.
Cách Dự án Vincity khoảng 500 m, một công ty chuyên bán đất nền tại đường Nguyễn Xiển cũng đang rao bán với giá dao động ở mức 45,5 triệu đồng/m2, riêng những lô ở mặt tiền giá lên đến 90 triệu đồng/m2. Đường Nguyễn Văn Tăng có giá khoảng 45 triệu đồng/m2, đường Nguyễn Duy Trinh đang giao dịch quanh mức 50 – 55 triệu đồng/m2, đường Đỗ Xuân Hợp có giá khoảng 60 triệu đồng/m2. Nguyên nhân do cơ sở hạ tầng ngày càng được hoàn thiện.
Đơn cử, Bến xe miền Đông mới ở phường Long Bình, quận 9 đang được đẩy nhanh tiến độ xây dựng. Ngoài ra, tuyến Metro số 1 Bến Thành – Suối Tiên có chiều dài 20 km, dự kiến vận hành vào năm 2020. Hay Xa lộ Hà Nội được nâng cấp từ 8 lên 16 làn xe với chiều dài toàn tuyến 15,7 km.
Theo kỳ vọng của nhiều môi giới bất động sản, khi Dự án Vincity chính thức mở bán đợt 1, thị trường đất nền quận 9 nói riêng và khu Đông nói chung sẽ sôi động khi các nhà đầu tư quay trở lại.
Bên cạnh những điểm thuận lợi trên, thị trường đất nền tại quận 9 cũng đang gặp phải không ít thách thức lớn. Chẳng hạn, một số đầu nậu rao bán những nền đất pháp lý không rõ ràng, việc người dân, doanh nghiệp ăn theo thị trường để phân lô đất vườn, lấn chiếm kênh rạch để rao bán cũng đang là điểm nóng tại quận này.
Theo tìm hiểu của phóng viên, tình trạng phân lô đất vườn, đất lấn chiếm kênh rạch đang xuất hiện nhiều tại một số phường như Long Phước, Trường Thạnh…
Trong vai một người mua đất, chúng tôi liên hệ một cò đất thông qua các biển quảng cáo đất nền được dán đầy khắp các tuyến đường lớn. Liên hệ với một cò đất tên Sơn, chúng tôi được dẫn sâu vào các con hẻm của phường Long Phước. Người này giới thiệu: “Đây là đất lấn chiếm kênh rạch, lúc mình mua thì chủ đất sẽ làm vi bằng thừa phát lại”. Theo ghi nhận, toàn bộ những lô đất được cò này giới thiệu có dấu hiệu san lấp, lấn chiếm kênh rạch. Những hàng cọc được đóng bao quanh phần đất lấn chiếm ra mé sông. Giá bán của những nền đất này dao động từ 10 – 15 triệu đồng/m2.
Rời phường Long Phước, chúng tôi liên hệ với một giám đốc của công ty môi giới địa ốc tại đường Lò Lu. Phóng viên được giới thiệu một lô đất nền tại hẻm 190, đường Nguyễn Xiển, phường Trường Thạnh. Theo lời tư vấn của vị giám đốc này, đây là lô đất do công ty đứng ra mua lại và quy hoạch. Tuy nhiên, khác với những lô đất trên, lô đất này tổng cộng có 620 m2 đất thổ cư nằm ở giữa, có giá 50 triệu đồng/m2; phần còn lại có khoảng 800 m2 đất vườn, có giá 10 triệu đồng/m2.
Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, mỗi lô đất chưa được lên thổ cư, người mua phải bỏ ra từ 45 – 100 triệu đồng để được xây nhà. Dù xây nhà trái phép, nhưng đến nay đã có hàng chục căn nhà tồn tại mà không hề bị xử phạt hay tháo dỡ. Theo lời tư vấn của cò đất này, những căn nhà này cứ xây dựng, rồi chính quyền sẽ tự động hợp thức hóa. Đơn giản hơn, “chỉ cần xây nhà tiền chế rồi chụp một tấm ảnh xin sửa chữa là sẽ được quyền xây nhà kiên cố” – một cò đất ở phường Long Phước tư vấn.
Bên cạnh hiện tượng san lấp đất nền, lấn chiếm kênh rạch, nhiều website bán đất nền còn giả danh những doanh nghiệp lớn có dự án tại quận 9 để rao bán, nhằm thu hút khách hàng. Đơn cử, thông tin trên trang web diaoconline.vn giả danh Vingroup để rao bán dự án đất nền tại Bình Dương. Theo thông tin trên website này, dự án có 3 loại lô đất với diện tích 5×3, 10×30, 20×30. Pháp lý sổ hồng thổ cư, hạ tầng hoàn thiện 100%, đặc biệt chủ đầu tư là Vingroup. Giá bán dao động từ 640 triệu đồng đến 1,650 tỷ đồng/lô.
Thế nhưng, khi phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản liên hệ với số điện thoại ghi trên website, một nhân viên nam ở đây cho biết, đây là dự án Mỹ Phước 3, tại tỉnh Bình Dương do Becamex làm chủ đầu tư. Khi được hỏi vì sao ghi chủ đầu tư là Vingroup, thì vị nhân viên này giải thích, phải ghi như vậy mới thu hút được sự chú ý của khách hàng!?