Doanh nghiệp ra sao khi siết tín dụng vào bất động sản?

Siết tín dụng bất động sản

Theo chỉ thị về các nhiệm vụ trọng tâm ngành ngân hàng 6 tháng cuối năm, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) yêu cầu thanh tra, giám sát, tập trung vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, dễ phát sinh sai phạm để kịp thời phát hiện, cảnh báo sớm rủi ro. Các tổ chức tín dụng cần kiểm soát tốc độ tăng trưởng và chất lượng tín dụng đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, trong đó có kinh doanh bất động sản (BĐS).

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) nêu tỷ trọng cho vay bất động sản toàn thị trường chiếm 7,5% tổng dư nợ tín dụng, riêng ở TP HCM là 10,8%. Hiệp hội cho rằng con số 10,8% cao hơn so với mức trung bình của toàn thị trường và tiềm ẩn rủi ro cho cả hệ thống tín dụng và bản thân doanh nghiệp.

Mới đây, Công ty cổ phần Chứng khoán TP HCM (HSC) khảo sát thấy rằng nhiều ngân hàng thương mại đã nâng lãi suất cho vay mua nhà trong những tháng gần đây thêm 1 – 2% lên 11 – 12%. Trong khi đó, lãi suất cho vay các chủ đầu tư lớn của các ngân hàng cũng tăng khoảng 0,5% lên 10 – 11%/năm.

Tỷ lệ nợ tính tại ngày 30/6 (Đơn vị: lần)

Tín dụng vào bất động sản sẽ bị siết, một số doanh nghiệp trong ngành lại có mức vay nợ tăng đáng kể trong 3 năm gần đây. Báo cáo của HSC chỉ ra một số chủ đầu tư bất động sản lớn niêm yết trên thị trường chứng khoán có mức vay nợ tăng 71% lên 79.000 tỷ đồng đến tháng 3. Tỷ lệ nợ vay của các doanh nghiệp cũng tăng cao.

Công ty cổ phần Tập đoàn Novaland (Mã: NVL) có tỷ lệ nợ cao nhất với nợ/vốn chủ sở hữu 1,27 lần, tính tại ngày 30/6. Tổng nợ của Tập đoàn này tại tính đến hết quý II lên đến 22.202 tỷ đồng, tăng 24% so với đầu năm. Các khoản nợ vay đến từ các ngân hàng trong nước như Vietcombank, VietinBank, VPBank, Sacombank và các nhà băng nước ngoài. Ngoài ra, Novaland còn phát hành trái phiếu hàng nghìn tỷ đồng cho VietinBank, TPBank, MBBank….

Ở chiều ngược lại, không thiếu các doanh nghiệp có tỷ lệ nợ/vốn chủ thấp, như Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long (0,2 lần), Nhà Khang Điền (0,16 lần), Bất động sản Phát Đạt (0,29 lần), Long Điền (0,36 lần).

Nhiều cách huy động vốn

Tập đoàn Đất Xanh mới đây phát hành hơn 700 tỷ đồng trái phiếu riêng lẻ để tăng cường sức mạnh vốn. Năm 2017, Đất Xanh đã phát hành tổng cộng 929 tỷ đồng trái phiếu thường với lãi suất khoảng 10 – 10,5%. Đây là các trái phiếu kỳ hạn 3 – 4 năm với lãi suất thả nổi, phát hành cho các NHTM như Tienphongbank, VPBank và VIB.

Nam Long lại kết hợp làm dự án với các đối tác Nhật Bản là Hankyu Realty và Nishi Nippon Railroad. Sự kết hợp này hiện diện ở nhiều khu đô thị quy mô lớn như Fuji Residence, Kikyo Residence, Mizuki Park, Akira City và dự kiến sắp tới là Waterpoint tại Long An. Theo đó, các đối tác hỗ trợ 50% vốn đầu tư ban đầu cho Nam Long, cũng là tỷ lệ góp vốn vào dự án.

Với tiềm lực đó, Nam Long thay vì phải thu của khách hàng 70% trong thời gian xây dựng (mức phổ biến trên thị trường cũng như được chính Nam Long áp dụng trước đây) thì chỉ cần thu 50% trong 18 tháng. Còn lại, khách hàng thanh toán 50% khi bàn giao nhà.

Một số doanh nghiệp khác cũng đang có kế hoạch phát hành tăng vốn trong khi nợ vay thấp như Công ty cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (TTC Land – 0,48 lần).

Công ty ngay từ đầu năm đã lên kế hoạch huy động vốn bằng cách chào bán ra thị trường 212 triệu cổ phiếu với tỷ lệ thực hiện 67%. Số vốn mà SCR dự kiến huy động là 2.124 tỷ đồng. TTC Land định dùng tiền mua lại các công ty sở hữu dự án bất động sản nghỉ dưỡng tại Phú Quốc, bất động sản dân dụng và bất động sản khu công nghiệp.

Vì vậy, siết tín dụng vào bất động sản, theo các chuyên gia đánh giá, doanh nghiệp sẽ gặp khó trong huy động vốn ngân hàng cho việc triển khai dự án. Tuy nhiên, khó không có nghĩa là hết cách. Doanh nghiệp có thể huy động vốn bằng cách phát hành tăng vốn, bán trái phiếu hay hợp tác với nhà đầu tư ngoại.

Theo quy định của Ngân hàng Nhà nước, năm 2018, ngân hàng thương mại chỉ được sử dụng 45% nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn, trong đó có bất động sản. Mức trần sẽ giảm còn 40% kể từ 1/1/2019. Lộ trình này được HoREA đánh giá có mặt tích cực là tạo áp lực buộc các doanh nghiệp phải tìm kiếm các nguồn vốn bổ sung khác, trước hết là từ thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp, nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI).