English
普通话
Đứa “con lai” chưa được thừa nhận
Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, loại hình “con lai” giữa văn phòng làm việc và căn hộ để ở thường gọi với tên officetel chỉ mới xuất hiện từ năm 2014, nhưng phát triển rất nhanh và mạnh. Theo số liệu của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), hiện trên địa bàn TP.HCM đã có khoảng 6.000 sản phẩm officetel.
Một trong những lý do khiến nguồn cung căn hộ loại này tăng là do mật độ xây dựng cho phép tại các dự án trung tâm thấp. Với mật độ xây dựng thấp, các doanh nghiệp triển khai dự án sẽ không có lời, nên thường gắn thêm loại hình officetel vào dự án, vì loại hình này không tính về mật độ dân số. Ngoài ra, căn hộ loại hình này không lớn, nhưng giá bán lại khá cao, có thể đem lại lợi nhuận cao cho doanh nghiệp bất động sản.
Còn với nhà đầu tư, loại hình officetel có lợi thế “2 trong 1”, vừa có thể làm văn phòng thương mại, vừa được lưu trú. Trong khi, nhu cầu thuê văn phòng của các doanh nghiệp hiện khá cao, những sản phẩm nào đảm bảo được tính tiện lợi và tiết kiệm sẽ được thị trường đón nhận, nhất là làn sóng startup…
Với những ưu thế trên, loại hình officetel thu hút được sự quan tâm của cả nhà đầu tư cũng như doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, mô hình officetel giúp các doanh nghiệp nhỏ có cơ hội tiếp cận nguồn lực vật chất qua việc sử dụng các căn hộ này là nơi hoạt động kinh doanh, nơi khởi nghiệp một cách chuyên nghiệp. Song, trong tòa nhà chung cư có mục đích hỗn hợp cần có cơ chế hoạt động quản lý, vận hành phù hợp với hoạt động kinh doanh.
Theo Luật Đất đai năm 2013, dự án officetel thuộc loại hình sử dụng đất phi nông nghiệp “loại đất thương mại, dịch vụ”, được giao đất có thời hạn tối đa 50 năm (tại các khu vực đặc biệt khó khăn, vùng sâu vùng xa, tối đa 70 năm). Các chủ đầu tư dự án officetel được quyền cho thuê officetel trong thời hạn được giao đất.
Còn theo Nghị định 01/2017 hướng dẫn Luật Đất đai, trường hợp nhà chung cư có mục đích hỗn hợp, trong đó có một phần diện tích sàn nhà chung cư được sử dụng làm văn phòng, cơ sở thương mại, dịch vụ, mục đích sử dụng chính của phần diện tích đất xây dựng nhà chung cư được xác định là đất ở.
Tuy nhiên, cũng giống như condotel, hiện chưa có văn bản luật nào hướng dẫn cụ thể về loại hình officetel, trong khi loại hình này lại phát triển mạnh mẽ. Trước tình hình trên, tháng 4/2018, UBND TP.HCM đã ban hành Công văn 1466 đề nghị tạm dừng việc xem xét, điều chỉnh, bổ sung hoặc chuyển đổi một phần chức năng của công trình, dự án sang officetel trên địa bàn cho đến khi Chính phủ ban hành quy định đối với loại hình này.
Doanh nghiệp gặp khó
Việc TP.HCM dừng cấp phép cho dự án có officetel đã khiến nhiều dự án bị tắc, tác động tới hoạt động kinh doanh của nhiều chủ đầu tư bất động sản.
Bà Lê Thị Bích Ngọc, Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần Địa ốc Him Lam Land cho biết, năm 2016, Him Lam Land dự tính thực hiện dự án tại quận 7, TP.HCM, dự án đã được thử tải móng và nộp hồ sơ xin cấp phép xây dựng phát triển.
Tuy nhiên, khu đất triển khai dự án nằm trong khu vực hạn chế mật độ dân số, chỉ cho phép mật độ 6%, tương đương chỉ có thể xây dựng dự án 12 tầng. Như vậy, chủ đầu tư sẽ không có lợi nhuận. Ngoài ra, các tòa nhà bên cạnh đều cao trên 20 tầng, giờ dự án của Him Lam chỉ 12 tầng, thì không đồng bộ về mỹ quan và kiến trúc. Vì vậy, giải pháp mà phía Him Lam Land đưa ra là xin thêm 3% mật độ cho phân khúc officetel. Khi mật độ lên 9%, dự án sẽ cao 19 tầng và công ty sẽ có lợi nhuận.
Sau khi xin thêm 3% mật độ xây dựng, Him Lam Land tiến hành nộp hồ sơ phát triển dự án và đóng tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, chỉ vài tháng sau khi nộp hồ sơ thực hiện dự án thì TP.HCM dừng cấp phép officetel.
“Vậy là dù dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, đưa ra kế hoạch phát triển dự án, nhưng tới nay đã hơn 1 năm, dự án vẫn chưa được cấp phép do có loại hình officetel”, bà Ngọc cho biết.
Không chỉ Him Lam Land, tình trạng trên cũng xảy ra tại nhiều dự án có officetel của các chủ đầu tư khác. Tại TP.HCM hiện nay, những doanh nghiệp đang có dự án officetel nhiều nhất là Novaland, Hưng Thịnh Corp…
Đại diện một doanh nghiệp bất động sản lớn tại TP.HCM cho biết, hiện doanh nghiệp ông đang có 3 dự án bất động sản tại quận Bình Thạnh, quận Bình Tân và quận Phú Nhuận. Để có quyền sử dụng những khu đất này, doanh nghiệp phải bỏ kinh phí khá lớn, nhưng do có loại hình officetel, nên dù xin cấp phép từ năm 2017, đến nay các dự án vẫn chưa được cấp phép. Điều này gây nên những thiệt hại không nhỏ cho doanh. Doanh nghiệp không có dự án triển khai để bán ra thị trường, trong khi đất thì bỏ không…
Trước những khó khăn của doanh nghiệp, đầu tháng 3 vừa qua, UBND TP.HCM có văn bản chấp thuận cho Sở Quy hoạch – Kiến trúc xử lý các trường hợp chuyển đổi chức năng officetel sang các chức năng khác (không có chức năng ở) tại các dự án trên địa bàn Thành phố.
Ngoài ra, theo UBND TP.HCM, để góp phần ổn định phát triển đô thị và quản lý trật tự xây dựng tại TP.HCM, UBND Thành phố cũng có văn bản kiến nghị Văn phòng Chính phủ sớm trình Thủ tướng Chính phủ xem xét các đề xuất của TP.HCM để có hướng dẫn triển khai thực hiện cho đến khi có quy định chính thức về các loại hình nêu trên.
Ông Nguyễn Thanh Toàn, Phó giám đốc Sở Quy hoạch – Kiến trúc TP.HCM cho biết, đây là chỉ đạo nhằm tháo gỡ khó khăn cho một số doanh nghiệp đang trong quá trình làm hồ sơ, thủ tục cấp phép dự án mà có phần officetel nhưng phải tạm dừng vì Công văn 1466 của TP.HCM.
“Những dự án nào có thiết kế phần officetel muốn chuyển sang loại hình văn phòng (không có chức năng ở), Sở Quy hoạch – Kiến trúc sẽ xử lý và báo cáo từng trường hợp cụ thể để Thành phố kịp thời tháo gỡ. Thành phố vẫn chưa thể duyệt cho các dự án officetel vừa có chức năng để ở vừa làm văn phòng vì đang chờ ý kiến của Chính phủ”, ông Toàn nói.
Các doanh nghiệp địa ốc tại TP.HCM cho biết, đây là tín hiệu tốt cho thị trường bất động sản TP.HCM phát triển. Bên cạnh đó, các doanh nghiệp cũng chờ đợi hướng dẫn chính thức từ Chính phủ để các dự án bất động sản có sản phẩm officetel được triển khai, đem lại lợi ích cho cả chủ đầu tư, nhà đầu tư và doanh nghiệp vừa và nhỏ.