Doanh nghiệp bất động sản trong “ma trận” pháp lý

Luật mâu thuẫn, doanh nghiệp “gánh đủ”

Công ty CP Đầu tư bất động sản toàn cầu (GP.Invest) có một dự án được cấp giấy chứng nhận đầu tư từ tháng 4/2018. Theo phản ánh của ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP.Invest, khi tất cả các thủ tục của dự án đã xong, đến khâu quyết định giao đất thì cơ quan quản lý về đất đai nói không được, bởi mâu thuẫn với Luật Đất đai. 

“Doanh nghiệp phải quay lại một vòng, mất thêm 1 năm nữa và phải đi qua 5 sở, ngành để thông qua lại”, đây như một ví dụ cho thấy  nỗi khổ của doanh nghiệp mà “không kêu được ai”.

Hiện, các doanh nghiệp bất động sản đang gặp nhiều khó khăn nhất, bởi thị trường này đang bị điều chỉnh bởi 10 luật, như: Luật Xây dựng, Luật Đấu thầu, Luật  Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật Đầu tư… Có thể nói, thị trường bất động sản như đang ở trong “ma trận” chi phối bởi các luật, cứ đúng luật này lại sai luật khác, được luật này thì luật kia bảo không được, ông Hiệp cho biết thêm.

Hiện tại, TP. HCM có khoảng 200 dự án đang bị đình trệ, chưa được phê duyệt. Trước kia, Luật Đầu tư cho phép người có đất, muốn chuyển đổi mục đích sử dụng thì hoàn toàn được phép hợp tác với một đối tác thứ hai hoặc thành lập 1 công ty mới. Nhưng Luật Đất đai lại quy định không được, chỉ cho chính chủ cũ chuyển đổi mục đích sử dụng còn nếu không là thu lại. Chính vì vậy, tất cả dự án tắc lại đều do Luật Đất đai, ông Hiệp dẫn chứng.

Bà Hương Trần Kiều Dung, Tổng Giám đốc FLC cũng cho rằng, pháp lý là một trong ba điểm vướng mắc lớn nhất hiện nay liên quan đến thị trường bất động sản, bên cạnh nguồn vốn và thủ tục hành chính. 

Hiện có sự chồng chéo về pháp lý, thiếu đồng bộ. Vấn đề này liên quan chủ yếu đến 4 luật lớn là Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Đấu thầu. Điều này ảnh hưởng rất nhiều đến các dự án bất động sản.

Luật thiếu đồng bộ, khó giải phóng mặt bằng

Phân tích mối liên quan đến câu chuyện giữa Luật Đất đai và Luật Đấu thầu, bà Hương Trần Kiều Dung nêu cụ thể bất cập: Điều 118 Luật Đất đai đã quy định rất rõ về hình thức giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá hoặc không thông qua đấu giá. Tuy nhiên, khi lựa chọn nhà đầu tư theo Luật Đấu thầu thì sẽ theo hình thức nào? 

Trước đây, các địa phương thông thường sẽ thực hiện cho giao đất luôn đối với các chủ đầu tư được lựa chọn qua hình thức đấu thầu và bỏ tiền ra giải phóng mặt bằng. Tuy nhiên, hiện nay tất cả các tỉnh đều dừng lại ở khâu giao đất và lúng túng không biết có phải thực hiện thủ tục đấu giá lại hay không. 

Đây là một trong những nguyên nhân rất lớn dẫn đến trong thời gian vừa qua, tại rất nhiều tỉnh, các dự án lớn được giao đất là rất ít.

Cùng với đó, khi các chủ đầu tư lập dự án thì vướng nhất là phần đất công, chủ yếu là kênh mương, ruộng đồng… mà theo các quy định của Nghị định 167 thì phần đất công này sẽ phải thực hiện đấu giá. Trong một dự án của một chủ đầu tư nếu lại phải tổ chức đấu giá riêng cho phần đất công này thì dẫn đến các thủ tục rất là dài và phức tạp. 

Hiện nay chưa có những hướng dẫn cụ thể nếu chủ đầu tư thực hiện 1 dự án mà trong đó có đất công xen kẹt thì phần đất công ấy sẽ được thực hiện như thế nào.

Cần “khơi thông” luật

Về vấn đề này, FLC cho rằng ngay cả các tỉnh cũng gặp khó khăn trong việc đưa quy định của pháp luật vào cuộc sống. Trong giai đoạn vừa qua, đặc biệt khoảng từ 2 năm trở lại đây, các tỉnh bắt đầu ngại trong việc hướng dẫn các doanh nghiệp về quy định pháp luật và thường phải chờ hỏi ý kiến từ các bộ, ngành. Như thế này chắc chắn sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng đến các địa phương trong việc thu hút đầu tư cũng như các cơ hội của doanh nghiệp. Nếu khơi thông được luật thì sẽ khơi thông được dự án bất động sản, bà Dung chia sẻ.

Được biết, trước đây, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) đã kiến nghị cần phải sớm nghiên cứu, sửa đổi Luật Đất đai 2013 cho phù hợp với tình hình thực tế. Trong khi chờ sửa luật thì Chính phủ sửa một số quy định nhằm tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp. 

Cụ thể là sửa đổi quy định về bồi thường, giải phóng mặt bằng đối với các dự án mà các chủ đầu tư phải thoả thuận đền bù với dân; cho phép chủ đầu tư được khấu trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp, theo giá đã thoả thuận nếu có chứng từ hợp lệ nhưng không vượt quá tiền sử dụng đất phải nộp; đẩy mạnh các hình thức đấu thầu dự án có sử dụng đất, đấu giá quyền sử dụng đất một cách công khai, minh bạch… 

Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch VNREA chia sẻ, bất động sản là lĩnh vực quan trọng của nền kinh tế quốc dân, có ảnh hưởng lớn đến các ngành kinh tế khác như tài chính ngân hàng, vật liệu xây dựng… Vì vậy, các doanh nghiệp bất động sản kỳ vọng những kiến nghị về bất cập, vướng mắc tồn tại trong các quy định pháp luật hiện hành sớm được tháo gỡ, nhằm hướng tới phát triển thị trường bất động sản Việt Nam lành mạnh, bền vững.

Hà Sơn