Dò tìm kênh đầu tư tiềm năng

Thị trường vẫn trong chu kỳ phát triển

Để đánh giá chính xác tiềm năng phát triển của thị trường hiện tại phải đi vào từng yếu tố cụ thể, trong đó đầu tiên phải kể đến triển vọng kinh tế vĩ mô. Dự báo của Chính phủ cho thấy, nền kinh tế Việt Nam trong năm 2019 vẫn sẽ tăng trưởng tốt với mục tiêu tăng trưởng GDP từ 6,6 – 6,8%, trong khi chỉ số CPI có khả năng thấp hơn mức mục tiêu 5%.

Sự tăng trưởng ổn định của nền kinh tế là một trong những động lực gia tăng niềm tin của các nhà đầu tư khi tham gia vào thị trường Việt Nam, bao gồm cả nhà đầu tư nội lẫn nhà đầu tư ngoại. Cùng với sự đầu tư không ngừng vào cơ sở hạ tầng, cũng như tốc độ đô thị hóa và sự gia tăng dân số trong nhiều năm trở lại đây giúp Việt Nam trở thành quốc gia có lợi suất thuê cao nhất trong khu vực.

Giá nhà mới tại khu trung tâm TP.HCM đang giữ mức trung bình khoảng 5.500 – 6.500 USD/m2, rất thấp so với Hồng Kông (Trung Quốc) – nơi mà nhà ở luôn ở mức giá đắt đỏ kỷ lục. Các biện pháp hạ nhiệt đã khiến thuế nhà ở tại nhiều quốc gia trở nên cao hơn, trong khi mức thuế này tại Việt Nam lại tương đối thấp, hấp dẫn người mua trong và ngoài nước.

Do đó, không có gì ngạc nhiên khi nhu cầu đầu tư bất động sản tại Việt Nam đã tăng đáng kể từ khi chính sách mở rộng sở hữu nhà ở cho người nước ngoài có hiệu lực vào năm 2015. Với sự thiếu hụt rõ rệt của các dự án cao cấp tại nhiều đô thị lớn, người mua có thể thấy được tiềm năng tăng giá dài hạn rõ rệt. Trong khi đó, với khoản lợi nhuận cho thuê bất động sản vượt quá 5%, đây là một kênh đầu tư hấp dẫn so với lợi nhuận sụt giảm ở những địa điểm khác trong khu vực ASEAN.

Bên cạnh phân khúc nhà ở để bán và cho thuê, cũng có thể thấy bất động sản du lịch trong vài năm trở lại đây trở thành điểm nhấn đầu tư của Việt Nam. Tiềm năng từ tài nguyên thiên nhiên, cùng định hướng phát triển du lịch của Chính phủ Việt Nam đã tạo tiền đề cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng phát triển với tốc độ cao.

Thị trường nghỉ dưỡng đang được hưởng lợi do tăng trưởng mạnh mẽ về số lượng khách du lịch trong và ngoài nước, cũng như sự tăng trưởng về số lượng đường bay thẳng quốc tế. Năm 2018, ngành du lịch Việt Nam đạt kỷ lục với 15,5 triệu lượt khách quốc tế và 80 triệu lượt khách nội địa, mục tiêu hướng đến 20 triệu lượt khách quốc tế vào năm 2020. Theo thống kê của Tổng cục Du lịch Việt Nam, lượng khách quốc tế Việt Nam trong 5 tháng đầu năm 2019 đạt gần 7,3 triệu lượt, cao hơn 8,8% so với cùng kỳ năm 2018.

Không mấy ngạc nhiên khi những nhà đầu tư phân khúc khách sạn đang đổ vào thị trường Việt Nam – một điểm nóng trong tương lai ở khu vực. Có thể nói, Việt Nam đang có những đặc điểm tương tự như Thái Lan cách đây 10 năm trước nên có thể đi theo định hướng phát triển tương tự.

Sự tăng trưởng của thị trường vẫn sẽ tiếp tục trong năm 2019, thậm chí còn được thúc đẩy nhiều hơn nhờ các xu hướng mới trên toàn cầu. Một trong những xu hướng nổi bật có thể kể đến là công nghệ thông tin đã có tác động lớn đến ngành du lịch ở cả phân khúc nghỉ dưỡng và công vụ.

Sự phát triển công nghệ thông tin sẽ giúp việc du lịch trở nên dễ dàng hơn với những sản phẩm chất lượng tốt hơn, cùng nhiều lựa chọn lưu trú khác nhau nhờ sự trợ giúp của các công cụ và ứng dụng hỗ trợ du khách một cách dễ dàng.

Điện thoại thông minh, trí tuệ nhân tạo (AI), thanh toán điện tử hay mạng xã hội đều có tác động đáng kể đến cách thức vận hành của ngành du lịch trong tương lai. Bên cạnh đó, những thay đổi lớn về yếu tố nhân khẩu học hay hành vi tiêu dùng sẽ góp phần thúc đẩy nguồn cầu và khích lệ các chủ đầu tư đưa ra ý tưởng, cũng như các sản phẩm mới để đón đầu các xu hướng này.

Trong thời gian gần đây, một phân khúc khác cũng được quan tâm rất nhiều là phân khúc bất động sản công nghiệp. Bất động sản công nghiệp trở thành thị trường tiêu điểm tại Việt Nam vì được hỗ trợ bởi các chính sách từ Chính phủ như miễn giảm, ưu đãi thuế đối với các nhà đầu tư. Sự hấp dẫn của Việt Nam đối với các nhà đầu tư quốc tế còn được thúc đẩy bởi chi phí lao động thấp, giá đất phải chăng, lực lượng lao động năng động, vị trí địa lý gần những nguồn cung cấp và trung tâm thị trường.

Các nhà đầu tư ngoại rất quan tâm đến thị trường này trong bối cảnh Việt Nam có thể thay thế Trung Quốc để trở thành khu công nghiệp của Đông Nam Á. Hàng ngày, Savills vẫn luôn gặp gỡ các nhóm khách hàng đầu tư bày tỏ mối quan tâm; rất nhiều trong số đó là các nhà đầu tư lần đầu tìm hiểu về việc đầu tư vào thị trường Việt Nam đến từ nhiều nền kinh tế như Nhật Bản, Hàn Quốc, Trung Quốc, Hồng Kông (Trung Quốc), Singapore. Ngoài ra, còn có cả các quỹ đầu tư đến từ Mỹ và châu Âu hiện cũng đang tích cực nghiên cứu đầu tư vào Việt Nam. Tất cả các phân khúc thương mại và nhà ở đều đang được nhắm tới.

Vẫn còn nhiều thách thức

Nhà đầu tư là những người luôn luôn nhạy bén và họ có thể nhận định được những thay đổi của thị trường để có sách lược trong đầu tư và có sự chuẩn bị trước để đón nhận những làn sóng mới, đặc biệt là những cơ hội từ thị trường Việt Nam đang lên.

Tuy nhiên, cũng lưu ý rằng mối quan tâm đến thị trường bất động sản Việt Nam của các nhà đầu tư quốc tế là rất lớn, nhưng thách thức lớn nhất trong việc biến mối quan tâm này thành hoạt động đầu tư hay sử dụng nguồn vốn một cách hiệu quả là việc giảm thiểu rủi ro đầu tư bất động sản tại Việt Nam.

Mục tiêu của các nhà đầu tư nước ngoài là tìm kiếm các dự án có thể được nhanh chóng phát triển và hoàn thiện để đi vào vận hành. Vì vậy, họ sẽ tìm đến các dự án minh bạch, chất lượng cao với các đối tác Việt Nam có thể hỗ trợ họ trong các các quy trình thủ tục về xin cấp phép xây dựng, thương lượng phí sử dụng đất, giải phóng mặt bằng và đền bù.

Bên cạnh đó, các nhà đầu tư cũng coi trọng việc có thể so sánh rõ ràng giữa Việt Nam và các thị trường khác, nhất là trong khu vực ASEAN. Để làm được điều này, minh bạch thông tin là rất quan trọng để nhà đầu tư đưa ra quyết định.

Đây cũng là một trong những điểm yếu của thị trường bất động sản Việt Nam và là lĩnh vực mà Savills có thể hỗ trợ các nhà đầu tư trong nước chuẩn bị và marketing dự án đến các nhà đầu tư nước ngoài một cách rõ ràng và minh bạch. Thông qua việc chuẩn bị kỹ lưỡng, các nhà đầu tư trong nước có thể có được mức định giá hấp dẫn hơn cho dự án của mình và tăng khả năng hoàn thành giao dịch đầu tư.

Mặt khác, các nhà đầu tư trong nước cũng đang chịu áp lực cạnh tranh từ các nhà đầu tư nước ngoài với nguồn vốn dồi dào và các mô hình sản phẩm mới đang gia nhập thị trường.

Các chính sách mới và điều chỉnh luật cũng đang tạo ra khó khăn cho các nhà đầu tư trong việc tìm nguồn vốn, xây dựng và hoàn vốn cho dự án. Các xu hướng toàn cầu như proptech cũng đang làm thay đổi cách thức vận hành của thị trường bất động sản, nhưng rõ ràng là các nhà đầu tư trong nước chắc chắn sẽ có ít kinh nghiệm hơn trong việc thích ứng với những biến đổi lớn như vậy của thị trường.

Tuy vậy, triển vọng đầu tư của thị trường Việt Nam trong tương lai vẫn theo xu hướng khả quan. Sức hút của thị trường bất động sản sẽ tiếp tục duy trì, thể hiện ở tăng trưởng FDI, tăng số lượng giao dịch M&A và tăng trưởng số lượng doanh nghiệp mới.

Thị trường bất động sản, gắn kết trực tiếp đến tiềm năng của nền kinh tế vĩ mô, sẽ chịu tác động của nhiều chính sách về tiền tệ, quy hoạch và kinh doanh. Với những nỗ lực của Chính phủ Việt Nam trong việc đề xuất, ban hành và áp dụng những chính sách khuyến khích đầu tư cũng như cải thiện khung pháp lý, thị trường bất động sản Việt Nam được kỳ vọng sẽ tiếp tục phát triển bền vững ở tất cả các phân khúc.

Khi các nhà đầu tư tìm kiếm một phân khúc bất động sản để rót vốn, mối quan tâm của họ thường là tiềm năng và khả năng sinh lời của phân khúc. Nhưng liệu đó có phải là hướng đi đúng, hay câu chuyện phụ thuộc nhiều hơn vào khả năng tiếp cận và năng lực của nhà đầu tư?