Để tránh rủi ro khi mua condotel

Đây là vấn đề được thảo luận tại buổi bàn tròn “Có nên cấp chủ quyền lâu dài cho condotel” do Câu lạc bộ Địa ốc Saigon Times, trực thuộc Saigon Times Club tổ chức tuần qua.

Condotel không được cấp sổ hồng

Tại buổi bàn tròn, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, cho biết condotel chưa có pháp lý chính thống mà chỉ là bán quyền cho thuê căn hộ trong một thời gian nhất định. Vì thế, vấn đề pháp lý của condotel đang khiến nhiều người băn khoăn.

Ông Phúc cho rằng, khi khách hàng mua tài sản lớn như căn hộ, tâm lý phải được cầm giấy chứng nhận sở hữu thì mới yên tâm. “Thời gian qua thị trường condotel phát triển thiếu minh bạch. Vậy tại sao không hợp thức hóa loại hình này để phát triển đúng hướng, vừa mang lại lợi ích cho Nhà nước vừa giúp người mua yên tâm về pháp lý?”, ông Phúc đặt vấn đề.

Dưới góc độ pháp lý, ông Bùi Quang Tín, Tổng giám đốc Trường Doanh nhân Bizlight, cho biết qua rà soát luật đất đai, luật nhà ở thì chưa có luật nào quy định cấp giấy chủ quyền (sổ hồng) cho condotel, các văn bản pháp luật của Việt Nam hiện vẫn chưa có và đang có khoảng trống pháp lý ở loại hình này. Ông nói: “Hiện nay các bên mua bán, giao dịch loại hình condotel bằng hợp đồng. Xét về pháp lý khi mua bán bằng hợp đồng theo luật dân sự là đã có quyền sở hữu rồi. Hợp đồng này vẫn có hiệu lực pháp lý nên việc cấp sổ hay không cấp sổ không phải là vấn đề quan trọng”.

Tuy nhiên, ông lưu ý người mua cần xem kỹ thời hạn sử dụng đất được cấp trên sổ của mảnh đất xây condotel để tránh những rắc rối. Ví dụ, giấy chứng nhận sử dụng của mảnh đất xây condotel có thời hạn 50 năm mà chủ đầu tư đã sử dụng 20 năm thì chỉ còn bán cho người mua 30 năm chứ không phải 50 năm như trong giấy chứng nhận.

Ở góc độ người mua, ông Dương Long Thành, Tổng giám đốc Thắng Lợi Group, cho biết condotel là kênh đầu tư tài chính hấp dẫn, người mua condotel được chia lợi nhuận bao nhiêu mới là vấn đề quan trọng. Việc có được lợi nhuận bao nhiêu phụ thuộc nhiều vào chiến lược của chủ đầu tư, cách vận hành khai thác sau này, còn vấn đề về cấp chủ quyền chỉ là vấn đề phụ.

Lợi nhuận 8-12%: thực hay ảo?

Hiện nay, mỗi khi mở bán các dự án có condotel, chủ đầu tư thường cam kết lợi nhuận phổ biến 8-12%/năm. Thế nhưng, mức lợi nhuận này có đạt được hay là lợi nhuận ảo nhằm thu hút người mua là vấn đề đáng quan tâm.

Đại diện một doanh nghiệp bất động sản lớn tại TPHCM cho biết lợi nhuận này là có thực vì chủ đầu tư đã tính cấu thành giá rất kỹ. Việc cam kết lợi nhuận thực ra là thủ thuật tăng giá bán cao hơn rất nhiều so với giá gốc. Nói cách khác, chủ đầu tư lấy tiền trước của khách hàng rồi trả lại dần cho khách hàng theo cam kết lợi nhuận, kiểu “lấy mỡ nó rán nó”. Với những dự án cam kết có lợi nhuận đến 12%/năm, giá bán có thể lên đến 15 tỉ đồng/căn và để tăng tính hấp dẫn, chủ đầu tư cam kết người mua sẽ được cấp sổ đỏ lâu dài tuy nhiên thực tế không phải vậy.

Một vấn đề khác là do thiếu cơ sở pháp lý nên rất ít dự án condotel mà người mua có thể vay được vốn từ ngân hàng, dù nhân viên chào bán căn hộ vẫn tư vấn là sẽ vay được. Đại diện một doanh nghiệp bất động sản cho biết thực chất những dự án vay được là do chủ đầu tư bảo lãnh vì người mua đã đầu tư một số tiền vào căn hộ, nếu không vay được hoặc không có khả năng trả phần còn lại thì họ sẽ mất số tiền đóng trước đó. Do đó, người mua vay được hay không thì chủ đầu tư vẫn không thiệt hại.

Ngoài khía cạnh pháp lý, người mua cũng cần chú ý việc sửa chữa, bảo dưỡng căn hộ và các chi phí dịch vụ vận hành. Ông Bùi Xuân Hiền, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Southern Homes Việt Nam, cho biết về mặt quản lý, phương thức kinh doanh condotel phổ biến là chủ sở hữu căn hộ ủy quyền cho chủ đầu tư khu du lịch thực hiện. Vì thế, việc vận hành sẽ gặp những khó khăn trong việc bảo trì, bảo dưỡng… vì chưa có các quy định trong việc vận hành. Ông cũng đề xuất cần phải làm rõ các tiêu chí quản lý, vận hành condotel khác với căn hộ thông thường ra sao để chủ đầu tư có cơ sở khi thực hiện.

Tóm lại, người có ý định mua căn hộ condotel cần lưu ý về vấn đề giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; thời hạn sử dụng; lợi nhuận cam kết; việc huy động tài chính; vấn đề sửa chữa, bảo dưỡng và các chi phí dịch vụ quản lý vận hành.