Đất nền, nhà phố vào sóng mới

Giá tăng vì khan hàng

Khác với tâm lý chờ đợi giá điều chỉnh rồi mới mua vào trước đây, người mua nhà hiện nay đang có tâm lý phải tìm mua cho được, dù giá tăng cao, bởi sợ mất cơ hội.

Theo giới chuyên môn, thực tế này là do cuối năm, nhiều người sau một năm làm việc tích lũy muốn hiện thực hóa tài sản vào bất động sản, trong đó phân khúc nhà phố, đất nền là kênh tích lũy được ưa chuộng nhất. Do nhu cầu tăng, trong khi nguồn cung hạn chế, nên đã đẩy giá phân khúc này tăng cao.

Về thị trường đất nền, theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, đến thời điểm hiện nay, thị trường TP.HCM hầu như không có nguồn cung sản phẩm mới được cung cấp ra thị trường, mà hầu hết các giao dịch diễn ra trên thị trường thứ cấp từ các dự án trước đó.

Trong đó, tâm điểm về giao dịch trên thị trường đất nền tập trung tại các quận thuộc khu Đông TP.HCM. Đơn cử, tại một dự án nhà phố trên đường Tăng Nhơn Phú, quận 9 (TP.HCM) do Công ty Phát triển Nhà Thủ Đức đầu tư, được bán ra thị trường cách đây 2 năm với giá khởi điểm khoảng 40 triệu đồng/m2, nhưng hiện giá đã tăng lên gấp hơn 2 lần trên thị trường thứ cấp.

Theo một nhân viên môi giới, cách đây 1 tháng, anh môi giới thành công một lô đất mặt tiền đường Tăng Nhơn Phú của dự án trên với mức giá lên đến 83 triệu đồng/m2, nhưng hiện nay, lô đất này đã được nhà đầu tư giao dịch với mức giá 89 triệu đồng/m2.

Tương tự, tại Dự án Moonlight Residences, tọa lạc trên 2 mặt tiền đường Đặng Văn Bi và Dân Chủ (quận Thủ Đức) do Tập đoàn Hưng Thịnh làm chủ đầu tư, trước đây có giá bán trung bình từ 55 – 75 triệu đồng/m2, hiện đã tăng lên 80 – 120 triệu đồng/m2, riêng sản phẩm mặt tiền đường Đặng Văn Bi mức giá đã tăng lên từ 110 – 140 triệu đồng/m2, nhưng không có người bán.

Tại thị trường quận 9, làn sóng tăng giá phân khúc đất nền còn mạnh hơn gần đây do ăn theo hiệu ứng từ Dự án VinCity. Ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản cho thấy, dù chưa công bố mức giá chính thức, nhưng Dự án VinCity đã kéo giá đất xung quanh tăng vọt.

Theo một người dân sống ở đường Phước Thiện, khi chưa có Dự án VinCity, giá đất khu vực này được chào bán khoảng 20 triệu đồng/m2, nhưng gần đây, giá đã tăng lên gấp đôi, thậm chí gấp 3 – 4 lần.

Dọc các con đường nối với đường Phước Thiện như 1, 3, 7, 8, 10…, giá nhà ở tăng gấp đôi so với cuối năm 2017. Thậm chí, đất mặt tiền đường Phước Thiện, cách đây hơn 1 năm giá khoảng 30 triệu đồng/m2, hiện đã được đẩy lên 90 triệu đồng/m2.

Với thị trường nhà phố trong các khu dân cư, mức độ tăng giá không hề kém. Theo khảo sát của Homehub.vn – cổng thông tin giao dịch và cho thuê bất động sản – cho thấy, thị trường nhà phố ở các quận, huyện TP.HCM liên tục được xác lập mặt bằng giá mới. Trong đó, các quận trung tâm, đặc biệt là quận 1 vẫn là tâm điểm tăng giá và là khu vực có giá đắt đỏ nhất TP.HCM.

Cụ thể, giá nhà tại các hẻm xe hơi, liên thông qua các con đường ở quận 1 có giá nhà rao bán bình quân hơn 240 triệu đồng/m2. Thậm chí, trong 6 tháng gần đây, nhà tại quận 1 rao bán trên Homehub.vn đắt nhất có giá gần 740 triệu đồng/m2.

Xếp sau quận 1 là quận 3 và quận 5 với giá rao bán trung bình lần lượt gần 169 triệu đồng/m2 và hơn 144 triệu đồng/m2. Mức giá nhà mặt tiền tại quận 3 và quận 5 được rao bán trên Homehub.vn cao nhất lần lượt hơn 495 triệu đồng/m2 và 855 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, theo Homehub.vn, lượng nhà mặt tiền tại quận 1, quận 3, quận 5 được rao bán rất ít, phần lớn là nhà phố trong hẻm xe hơi.

Các quận sát trung tâm như quận 10, quận Phú Nhuận, giá nhà phố hẻm xe hơi trung bình đang được rao bán khoảng 120 – 130 triệu đồng/m2. Giá nhà hẻm xe hơi ở quận Gò Vấp, Tân Phú, quận 7 tương đương nhau, trung bình khoảng 84 – 100 triệu đồng/m2, tùy vào diện tích và cấp của căn nhà. Tương tự, giá nhà hẻm xe hơi ở quận Bình Thạnh, quận Tân Bình khoảng 100 – 120 triệu đồng/m2.

Từ đầu năm 2018 đến nay, nhà phố tại các quận sát trung tâm như Phú Nhuận, Tân Bình, Bình Thạnh có diện tích đất khoảng 25 – 60 m2/căn cũng trở nên khan hiếm và giá tăng cao. Theo dữ liệu của Homehub.vn, chỉ có 11% lượng nhà rao bán trên toàn TP. HCM thuộc 3 quận nói trên, và chỉ khoảng 40% số nhà rao bán tại Phú Nhuận, Tân Bình, Bình Thạnh có diện tích từ 25 – 60 m2/căn. Trong khi đó, giá rao bán đã tăng ít nhất 20% trong 6 tháng qua.

Liệu có sốt giá ảo?

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản về diễn biến của phân khúc bất động sản liền thổ gần đây, nhiều chuyên gia cho rằng, sức hút của bất động sản liền thổ không bao giờ dừng lại. Tuy nhiên, hiện nay và sắp tới, sẽ có sự phân hóa lớn giữa các dòng sản phẩm và dự án.

Những khu vực đáp ứng nhu cầu thật về nhà ở, giá đất tăng là bình thường, nhưng còn với các dự án khu vực đồng không mông quạnh ở Long An hay Nhơn Trạch (Đồng Nai), thậm chí là Củ Chi hay Nhà Bè (TP.HCM), giá đất tăng liên tục trong thời gian qua chủ yếu do đầu cơ và chắc chắn sẽ có sự điều chỉnh.

Theo ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa, tâm lý lâu nay của người Việt vẫn coi bất động sản liền thổ là của để dành, nên yếu tố có đất là quan trọng nhất. Dưới góc độ thị trường, đất nền, nhà phố từ lâu đã trở thành văn hóa đầu tư ăn sâu trong tiềm thức của người Việt.

“Thời gian gần đây, tốc độ đô thị hóa tại TP.HCM ngày càng diễn ra mạnh mẽ, quy mô dân số ngày càng tăng. Ngoài ra, hạ tầng giao thông kết nối được mở rộng, đã khiến thị trường đất nền, nhà phố càng trở thành phân khúc được ưa chuộng”, ông Quang nói và cho rằng, thực tế, thời gian qua, một số khu vực bị thổi giá lên cao do đón đầu quy hoạch của các siêu dự án, hay những sản phẩm bất động sản nông nghiệp được thu gom với hy vọng sẽ chuyển đổi mục đích sử dụng đất và tách thửa.

Các sản phẩm này chủ yếu được các nhà đầu tư mua đi bán lại để kiếm lợi nhuận, còn thực tế chưa đáp ứng nhu cầu cầu sử dụng thật, nên khi thị trường gặp khó khăn dẫn đến rủi ro. Còn với sản phẩm nhà liền thổ đáp ứng nhu cầu sử dụng thật, nơi có hạ tầng giao thông phát triển mạnh, giá đất khó giảm.

Đặc biệt, khi thị trường bất động sản bão hòa, nhà đầu tư bình tĩnh trở lại, khả năng dòng tiền sẽ tìm đến phân khúc này như một kênh đầu tư bảo toàn vốn an toàn và khả năng mang lại giá trị tốt.

Theo các chuyên gia bất động sản, tính từ khoảng 2015 đến nay, giá đất tại một số khu vực ở TP.HCM không ngừng gia tăng, cá biệt có nơi đã tăng lên 300 – 400%. Đơn cử, tại quận 2, giá đất nền trên đường Trần Não cách đây 2 năm chỉ có 50 triệu đồng/m2, thì đến nay đã lên đến 200 – 250 triệu đồng/m2. Hay như ở khu vực đường Song Hành (Xa lộ Hà Nội) cũng tại thời điểm 2015, nhà đầu tư chỉ phải bỏ ra khoảng 50 – 55 triệu đồng/m2, thì đến nay đã lên đến hơn 200 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, mặc dù giá đất đã tăng cao, nhưng với những khu vực đáp ứng nhu cầu thật, có giá trị khai thác kinh doanh thương mại vẫn rất khó giảm. Bởi lẽ, câu chuyện tăng giá này không phải do tăng ảo, mà tăng do nhu cầu ngày càng cao, sự phát triển mạnh của hạ tầng đã làm thay đổi giá trị bất động sản.