Đất nền khu Đông TP.HCM: Giao dịch trầm lắng, giá âm thầm tăng

Giá đất âm thầm tăng

Theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản tại một số khu vực trên địa bàn quận 2, quận 9, quận Thủ Đức (khu Đông Sài Gòn) vào cuối tuần qua, tình hình mua đi bán lại các nền đất trầm lắng hơn so với cùng kỳ năm ngoái, nhưng giá đất lại có xu hướng nhích lên.

Đơn cử, một nền đất có diện tích khoảng 50 m2 tại khu vực phường Long Trường (quận 9, TP.HCM) đang được chào bán với giá khoảng 2,2 tỷ đồng, tăng 200 triệu đồng/nền so với 3 tháng trước.

Tương tự, nền có diện tích 60 m2 tại đây hiện chào giá 37 triệu đồng/m2, tăng 3 – 4 triệu đồng/m2 so với thời điểm tháng 11/2018. Trong khi đó, các nền có diện tích cao hơn từ 80 – 100 m2 đang được môi giới chào bán giá 33 – 35 triệu đồng/m2, tăng 2 – 3 giá so với 2 tháng trước đó.

Tại khu vực phường Long Phước, phường Trường Thạnh (quận 9, TP.HCM) giá đất cũng tăng 20 – 30% so với quý II/2018. Cụ thể, lô đất có diện tích 50 m2 tại phường Long Phước được rao bán với giá 37 triệu đồng/m2, tăng khoảng 4 triệu đồng/m2 và một nền khác có diện tích cao hơn từ 80 m2 có giá khoảng 30 triệu đồng/m2, tăng 2 triệu đồng/m2.

Còn tại khu vực quận Thủ Đức, đoạn gần chợ Thủ Đức, mức giá trung bình hiện dao động từ 100 – 120 triệu đồng/m2. Giá đất trên mặt tiền đường Tô Ngọc Vân được chào với giá 130 – 150 triệu đồng/m2, còn vào sâu trong các hẻm nhỏ, giá neo ở mức 70 – 100 triệu đồng/m2, tăng từ 10 – 20 triệu đồng/m2 so với thời điểm tháng 10/2018.

Đặc biệt, những nền đất nằm trong dự án lớn ghi nhận mức giá tăng mạnh. Cụ thể, một nền đất có diện tích khoảng 200 m2 nằm trong Dự án MoonLight Garden do Hưng Thịnh làm chủ đầu tư, tọa lạc tại đường Đặng Văn Bi và Dân Chủ đang được bán với giá 24 tỷ đồng, tương đương khoảng 120 triệu đồng/m2. Trong khi đó, vào khoảng tháng 10/2018, lô đất này được rao bán với giá 22 tỷ đồng, tương đương 100 triệu/m2.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, anh Ngọc Anh, một môi giới tự do tại quận 9 cho biết, sự xuất hiện của Dự án VinCity Grand Park (quận 9) đã có tác động đến hoạt động mua bán, cũng như giá nhà đất của những khu vực xung quanh như phường Long Bình, phường Long Phước hoặc giáp tuyến đường Nguyễn Xiển. Hơn nữa, hệ thống cơ sở hạ tầng tại quận 9 đang được mở rộng và việc kết nối vào trung tâm thành phố ngày một dễ dàng hơn là lý do đẩy giá đất khu vực này tăng lên thời gian qua.

“Nếu quận Thủ Đức có tuyến đường Phạm Văn Đồng, quận 2 có đoạn dẫn lên cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây và Đại lộ Mai Chí Thọ, thì quận 9 hiện tại có Xa lộ Hà Nội đã được mở rộng. Vào sâu hơn thì có đường Đỗ Xuân Hợp và đường Liên Phường cũng đang được nâng cấp và mở rộng, dự kiến đến cuối năm 2019 sẽ hoàn thành”, anh Ngọc Anh nói và cho biết thêm,0 tuyến Metro số 1 (Bến Thành – Suối Tiên) cũng đã được thi công trở lại vào đầu năm 2019 và hiện đang nhận được nhiều tín hiệu tích cực, khả năng hoàn thiện vào cuối năm 2020 là rất cao. Do vậy, giá đất tại những khu vực này tăng là điều dễ hiểu.

Sân chơi của giới nhà giàu

Theo đánh giá của một số chuyên gia, phân khúc đất nền tiếp tục trở thành tâm điểm của thị trường TP.HCM và là kênh thu hút nhiều nhà đầu tư trong năm 2019. Tuy nhiên, khách hàng tầm trung cần cân nhắc kỹ trước khi “xuống tiền”, tránh bị đọng vốn, bởi vấn đề khó khăn về tính thanh khoản đối với các khu đất có giá trị quá cao đang hiện hữu.

Dù giá tăng, nhưng thực tế, giao dịch trên thị trường đất nền khu Đông nói riêng và thị trường bất động sản TP.HCM nói chung những ngày sau Tết Nguyên đán rất trầm lắng. Thị trường cũng không đón nhận dự án đất nền mới nào ra hàng trong những tháng đầu năm.

Bà Trần Thùy Linh, phó giám đốc một sàn môi giới chuyên phân phối đất nền tại quận Thủ Đức cho biết, từ đầu năm đến nay, số lượng sản phẩm giao dịch thành công rất thấp và đây là tình cảnh chung của các sàn. Nguyên nhân bởi nguồn hàng hiện nay chủ yếu là qua các nhà đầu tư thứ cấp bán lại, hàng mới gần như không có. Trong khi đó, sau mỗi giao dịch của nhà đầu tư thứ cấp, giá trị sản phẩm lại tăng một mức, đến nay, giá đã được đẩy lên cao khiến các nhà đầu tư ngại “xuống tiền”. Ngoài ra, nhiều nhà đầu tư cũng muốn “ôm hàng” để chờ giá tiếp tục tăng.

“Giá đất nền hiện tăng khá cao, cộng với tình hình thị trường chung giảm nhiệt, nên khách hàng ngày càng thận trọng hơn trong quyết định đầu tư. Chưa kể, một bộ phận nhà đầu tư tầm trung đang có xu hướng chuyển ra các tỉnh lân cận, là những yếu tố khiến thanh khoản thị trường đất nền khu Đông giảm trong thời gian qua”, vị lãnh đạo này nói và cho biết thêm, sản phẩm đất nền tại đây đã không còn là phân khúc hấp dẫn với các nhà đầu tư lướt sóng ngắn hạn.

Dưới góc độ là nhà đầu tư, ông Tuấn, hiện đang sống tại quận Bình Thạnh cho biết, rất khó để những nhà đầu tư nhỏ bám trụ với thị trường khu Đông khi nguồn cung khan hiếm và giá tăng cao như hiện nay. Ngược lại, đầu tư vào các thị trường có nguồn hàng phong phú như Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh, quận 12… có giá mềm sẽ an toàn và phù hợp hơn.

Hơn nữa, chính sách giãn dân giúp kết nối hạ tầng giữa Long An, Bình Dương, Đồng Nai với TP.HCM ngày càng thuận lợi, các sản phẩm đất nền thuộc vùng phụ cận cũng nhờ vậy ngày càng dễ sinh lời, thu hút được sự quan tâm của giới đầu tư.

“Thời điểm 2016 – 2017, đất nền quận 9 là sản phẩm thu hút nhà đầu tư tầm trung với mức giá chỉ tầm 17 – 30 triệu đồng/m2, nhưng với mức giá tăng cao hiện nay, thị trường đất nền nơi đây đã trở thành sân chơi của giới nhà giàu”, ông Tuấn nói và cho biết thêm, nhà đầu tư nhỏ, tiểu thương, dân văn phòng và các hộ gia đình trẻ không đủ tài chính để chạy theo. Do vậy, nhóm đối tượng này phải chuyển hướng xuống các khu vực vùng ven phụ cận.

Trên thực tế, việc giới nhà giàu đầu tư vào đất nền, nhà phố như là kênh đầu tư dài hạn đang khá thịnh hành tại TP.HCM hiện nay.

Đơn cử, bà Thanh, hiện đang ở tại một chung cư trên địa bàn quận 7 đã đầu tư một căn nhà phố tại quận 1 và nhiều lô đất nền khác ở các quận, huyện vùng ven. Căn nhà phố tại quận 1 đang được bà Thanh cho thuê lại với giá 50 triệu đồng/lượng, còn các lô đất nền tại quận 9, Nhà Bè và Cần Giờ chỉ để không, hầu như không khai thác gì. Theo bà Thanh, những tài sản bất động sản này là kênh đầu tư có thể sinh lời đột biến và là kênh đầu tư lâu dài.

“Gia đình tôi chỉ có 3 người, hai vợ chồng và một cậu con trai, nên chỉ cần chỗ ở tiện nghi là được, không cần quá rộng rãi. Số tiền còn lại đầu tư vào đất nền và nhà phố để cho thuê. Người nhập cư đến TP.HCM ngày càng nhiều, trong khi đất đai không nở thêm được, nên đây sẽ là kênh đầu tư lâu dài của tôi, không vội bán”, bà Thanh nói.