Đất nền: “Con cưng” của nhà đầu tư

Luôn có sức hút

Tâm lý muốn có “mảnh đất cắm dùi” của người Việt khiến phân khúc đất nền luôn có nhu cầu lớn, dù ở giai đoạn nào của thị trường. Điều đó lý giải vì sao trong giỏ hàng bất động sản, đất nền luôn được xem là “của để dành” của giới đầu tư.

Thế mạnh của đất nền không chỉ xuất phát từ tính bảo toàn giá trị, mà còn do gắn liền với tiềm năng phát triển trong tương lai. Việc đầu tư vào đất nền không phải lúc nào cũng có thể mang lại tỷ suất lợi nhuận cao ngay lập tức, nhưng nhà đầu tư luôn cho rằng, khả năng bị lỗ từ các sản phẩm bất động sản đất nền thường là thấp nhất trong các phân khúc bất động sản nếu họ đầu tư bằng vốn tự có.

Theo ông Nguyễn Mạnh Toàn, Giám đốc Sàn giao dịch Bắc Thái, đơn vị đang phân phối một số dự án đất nền tại Phúc Yên (Vĩnh Phúc), Bắc Ninh, Thái Nguyên, đất nền thương mại trong bất kỳ thời điểm nào luôn có sức hút riêng nhờ vào khả năng khai thác thương mại cũng như chịu ảnh hưởng ít bởi sự thăng trầm của thị trường, đồng thời dễ dàng bán lại khi cần thiết.

So với đầu tư vào phân khúc chung cư hay nghỉ dưỡng, đất nền nếu mua bằng tiền tươi thóc thật thì yên tâm “ôm”, chỉ có lên chứ ít khi xuống giá trong dài hạn, nên nó có tính an toàn cao hơn cả nếu để tích lũy tiền trong dài hạn. Kể từ đầu năm tới nay, dù thị trường có nhiều biến động, nhưng ghi nhận thực tế cho thấy dòng tiền vào phân khúc đất nền vẫn khá ổn định.

“’Vào chậm, lâu ra’ là cụm từ để nói về xu hướng dòng tiền vào phân khúc đất nền vào thời điểm hiện tại. Đặc biệt, sau khi mặt bằng giá các phân khúc như chung cư tại Hà Nội đã tương đối cao, dòng tiền hướng vào những dự án đất nền tỉnh lẻ đang trên đà phát triển đã tương đối đầy đủ về hạ tầng, tiện ích với kỳ vọng tiềm năng tăng trưởng ổn định trong dài hạn”, ông Toàn nhấn mạnh.

Theo chân một môi giới tên Trần Tiến đi khảo sát một số dự án đất nền tỉnh lẻ, phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản ghi nhận, vào thời điểm hiện tại, giá đất tại các tỉnh có những khu vực đắt ngang Hà Nội. Đơn cử, nhà liền kề, biệt thự khu đô thị tại Bãi Cháy (Quảng Ninh) có giá từ 3 – 4 tỷ đồng/lô, các dự án bên trung tâm TP. Hạ Long (Quảng Ninh) có giá tối thiểu 7 tỷ đồng/lô, những căn biệt thự lớn có thể có giá tới 15 – 20 tỷ đồng/lô. Thậm chí, ở Vân Đồn (Quảng Ninh), đầu năm 2018, giá đất nền lên tới 3 – 5 tỷ đồng/lô đất hơn 100 m2.

Còn tại Thanh Hoá, giá các sản phẩm biệt thự, liền kề tại nhiều vị trí đẹp cũng đang giao dịch khoảng 7 – 10 tỷ đồng/căn. Giá đất vùng ven tại Thanh Hoá đã nhích dần, đặc biệt tại Sầm Sơn, nhiều sản phẩm đất nền 100 – 200 m2 đang giao dịch trên 5 tỷ đồng.

Tương tự, ở Bắc Ninh, đất đẹp các khu đô thị bám các trung tâm công nghiệp lớn trước chỉ 15 triệu đồng/m2, nay có khi đã lên đến trên 40 triệu đồng/m2. Tại các địa phương khác như Phúc Yên (Vĩnh Phúc), Hưng Yên, Bắc Giang, Thái Nguyên mức giá trước đây chỉ khoảng 8 – 13 triệu đồng/m2, nhưng từ giữa năm 2018 trở lại đây đã tăng khoảng 30 – 50%. 

“Mặc dù giá tăng, nhưng lượng giao dịch tương đối ổn, các đợt ra hàng ra luôn có người quan tâm, bởi họ cho rằng, các mức giá hiện nay so với đầu tư ở Hà Nội là tương đối rẻ. Chưa kể, xu hướng phát triển các đô thị vùng ven và các khu công nghiệp tại các địa phương này sẽ giúp mặt bằng giá tăng trưởng trong dài hạn”, anh Tiến cho biết.

Nhưng nhà đầu tư cần tỉnh táo

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, trừ một số thành phố lớn như Hạ Long (Quảng Ninh), Thái Nguyên, Bắc Ninh, Vinh (Nghệ An) có một số dự án chung cư, dự án tại các tỉnh phía Bắc chủ yếu là đất nền, liền kề, shophouse, biệt thự.

Với các dự án này, ngoài các tỉnh có nhiều khu công nghiệp như Bắc Ninh, Hải Phòng, Vĩnh Phúc, Thái Nguyên, Hưng Yên có tỷ lệ tăng dân số cơ học cao, có nhu cầu thật, còn lại một số tỉnh, thành phố khác, số lượng khách hàng mua đầu tư là chủ yếu. Việc gom đất của nhà đầu tư đã diễn ra từ năm 2016, nhưng diễn ra mạnh hơn từ cuối năm 2017, đầu năm 2018. Lúc đầu chỉ có vài người tìm mua đất, sau đó kéo theo nhiều người khác tìm mua đất, kéo giá đất tăng lên.

Còn ông Nguyễn Quốc Huy, Phó chủ tịch HĐQT Công ty Bất động sản Hải Phát (Hải Phát Land) cho rằng, dư địa phát triển phân khúc đất nền của các tỉnh lẻ là rất lớn. Khi giá đất ở Hà Nội bị đẩy lên mức khá cao, tạo xu hướng dịch chuyển sang các tỉnh, thành phố lân cận của các doanh nghiệp và nhà đầu tư. Cơ sở hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh cộng với việc phát triển công nghiệp đã tạo đà cho thị trường bất động sản cất cánh, đặc biệt là ở các địa phương có nhiều khu công nghiệp.

“Trong thời gian qua cũng có những ý kiến lo ngại về thị trường tỉnh lẻ bị thổi giá, sốt ảo. Tuy nhiên, tôi cho rằng, đó chỉ mang tính chất cục bộ của một số rất ít dự án. Còn lại, nhìn toàn cảnh thị trường tương đối ổn. Với chu kỳ phục hồi khoảng 7 – 8 năm sau khủng hoảng, thì hiện nay, thị trường bất động sản đang ở giữa chu kỳ tăng trưởng. Vì thế, xét trên bình diện chung, đây là thời điểm rất tốt để đầu tư đất, chưa phải là đỉnh mà đang vào chu kỳ đi lên”, ông Huy nhận định.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Việt Cường, Chủ tịch HĐQT Kosy Group cho rằng, thị trường bất động sản thời điểm hiện nay có sự khác biệt lớn nhất so với thị trường trước đây, là không có sự xuất hiện tình trạng đầu tư đám đông, mà nhà đầu tư hiện tại rất thông minh, có sự đầu tư, tính toán khá kỹ. Cơn sốt của thị trường thời gian qua là có thật, nhưng chỉ mang tính cục bộ, còn về cơ bản, thị trường vẫn đang có dư địa phát triển, nhất là với những khu vực có sự phát triển mạnh của hạ tầng.

Dẫu vậy, ông Cường cho rằng, dù thị trường tiềm năng đến mấy, nhà đầu tư cũng cần tỉnh táo, thận trọng và cân nhắc kỹ trước khi chốt giao dịch, nhất là khi dự định đầu tư lướt sóng. Hơn nữa, đòn bẩy tài chính không nên sử dụng trong lúc thị trường đang tăng giá, hoặc hạn chế ở mức thấp nhất để gia tăng hiệu quả đầu tư.