English
普通话
Tháng 8/2018, nhiều cơ quan báo chí đã nhận được đơn tố cáo của anh N.H. mua đất nền dự án KDC Ngô Chí Quốc 1 (Thủ Đức) do công ty TNHH Đầu tư Xây dựng Đông Hưng (Đông Hưng Group) làm chủ đầu tư. Theo đơn tố cáo, công ty này có dấu hiệu lừa đảo, đơn phương chấm dứt hợp đồng để chiếm đoạt tiền giữ chỗ của khách hàng.
Chủ đầu tư nuốt “cọc”?
Theo anh N.H. phản ánh, tại lô đất A6 thuộc dự án KDC Ngô Chí Quốc 1, công ty yêu cầu anh đặt cọc 50 triệu đồng tiền giữ chỗ đợi ngày mở bán sẽ được ưu tiên. Trong thông báo với anh N.H có ghi rõ: “Số tiền đặt chỗ ưu tiên này sẽ được hoàn trả lại sau ngày mở bán trong vòng 3 ngày”. Ba ngày sau khi mở bán, công ty thông báo lô đất anh N.H. đặt cọc đã có khách khác mua và hiện công ty không có tiền trả cho anh.
Khi biết được lô đất mình đã đặt cọc nhưng lại bán cho người khác, anh N.H. đã viết thư gửi Đông Hưng Group để thắc mắc về sự việc vi phạm hợp đồng trên. Sau vài ngày, anh N.H. nhận được thông báo của DN này về việc dời ngày trả tiền đặt chỗ. Tuy nhiên, văn bản thông báo lại không được đóng dấu và chữ ký của lãnh đạo công ty.
Đến ngày hẹn, khách hàng tìm đến trụ sở Đông Hưng Group để hỏi về số tiền giữ chỗ đặt cọc, đại diện công ty thông báo hiện không có tiền trả, khi nào có thì trả.
Liên quan đến sự việc, cuối tháng 8/2017, đại diện Đông Hưng Group đã trả lời báo chí và thừa nhận là sai việc công ty đã nhận tiền đặt cọc của khách hàng này nhưng lại bán đất cho khách hàng khác và chậm trễ trong việc thanh toán tiền giữ chỗ của khách hàng. Công ty đang xử lý khoảng 20 trường hợp tương tự và sẽ cố gắng hoàn tất trong năm 2018.
Luật sư Nguyễn Thế Truyền – công ty Luật hợp danh, cho biết thị trường mua bán nhà ở trong những năm gần đây diễn ra hết sức sôi động. Nắm bắt được nhu cầu này, nhiều chủ đầu tư đã ồ ạt đầu tư các dự án bất động sản (BĐS) để bán.
Nhiều chủ đầu tư chưa đủ điều kiện mở bán hàng mà vẫn tiến hành bán bằng cách nhận đặt cọc, giữ chỗ tại dự án trước khi khách hàng chính thức ký hợp đồng mua bán. Hành vi huy động vốn dưới hình thức nhận đặt cọc là hành vi “huy động vốn trái phép”.
Điều 69 Luật Nhà ở 2014 quy định: “Vốn phục vụ cho phát triển nhà ở thương mại bao gồm: Vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư; vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê, nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai; vốn vay từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam”.
Luật chưa bảo vệ hợp đồng đặt cọc
Theo quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều 14 Nghị định 99/2015/ NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở: “Trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà thu tiền trả trước của người mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định tại Khoản 3 Điều 69 của Luật Nhà ở thì phải tuân thủ các điều kiện và hình thức mua, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh BĐS”.
Mặt khác, việc ký hợp đồng huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại chỉ được thực hiện thông qua các hình thức quy định tại các Khoản 2, 3 và 4 Điều 69 của Luật Nhà ở; trường hợp ký hợp đồng huy động vốn không đúng với quy định tại Điều 68, Điều 69 của Luật Nhà ở và quy định tại Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ- CP thì không được pháp luật công nhận, chủ đầu tư bị xử phạt vi phạm theo quy định của pháp luật và phải bồi thường thiệt hại cho người tham gia góp vốn.
Đối với dự án BĐS, đối tượng của hợp đồng mua bán được hợp đồng đặt cọc bảo đảm lại là tài sản hình thành trong tương lai. Điều này có nghĩa là tại thời điểm đặt cọc, tài sản này chưa được hình thành và chưa được phép giao dịch.
Trong khi đó, pháp luật dân sự lại chưa có quy định đối với việc đặt cọc để bảo đảm cho việc ký kết và thực hiện hợp đồng mua bán tài sản theo hình thức này. Do đó, việc đặt cọc trong trường hợp này là chưa phù hợp với quy định của pháp luật.
Luật sư Truyền khuyến cáo người mua nhà cần hết sức cảnh giác với các loại hợp đồng đặt cọc quyền mua căn hộ, bởi nếu xảy ra tranh chấp với chủ đầu tư, tòa án có thể tuyên hợp đồng vô hiệu, các quy định của pháp luật hiện hành vẫn chưa thể bảo vệ người mua nhà trong những trường hợp này, người mua nhà vẫn ở thể bị động và là bên chịu thiệt thòi khi dự án xảy ra sự cố.