Đằng sau sự thăng hoa của cổ phiếu bất động sản

Cổ phiếu bất động sản hấp dẫn

Dù được đánh giá sẽ gặp những khó khăn trong năm 2017, nhất là khi dòng vốn tín dụng dần bị siết lại, nhưng thị trường bất động sản vẫn phát triển ổn định với tỷ lệ hấp thụ trung bình đạt mức 66% ở Hà Nội cùng 75% tại TP.HCM.

Diễn biến tích cực của thị trường giúp nhiều doanh nghiệp bất động sản niêm yết có kết quả kinh doanh tốt. Theo thống kê của Báo Đầu tư Bất động sản, năm 2017, tổng doanh thu của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết đạt tới gần 155.000 tỷ đồng, tăng trưởng gần 38% so với năm 2016.

Trong số khoảng 60 doanh nghiệp bất động sản niêm yết và đăng ký giao dịch trên cả 3 sàn (HOSE, HNX và UPCoM), có tới 36 doanh nghiệp tăng trưởng lợi nhuận trong năm 2017. Trong đó, có 13 doanh nghiệp có mức lợi nhuận tăng trưởng trên 100%.

Điều này đã giúp nhóm cổ phiếu bất động sản là một trong những nhóm cổ phiếu tăng trưởng ấn tượng nhất trong năm 2017. Cụ thể, trong năm 2017, cổ phiếu bất động sản tăng 52%, cao hơn mức tăng 48% của VN-Index. Trong đó, đáng kể là KDH (+63%), DXG (+109%), NLG (+52%), BCI (+51%), thậm chí có những cổ phiếu tăng trên 200% như QCG (+308%), PDR (+200%), LDG (+318%)… Đáng chú ý, với mức tăng trưởng 84,05%, VIC (chiếm 46,8% tổng vốn hóa ngành) được xem là động lực chính giúp cổ phiếu ngành bất động sản có mức tăng trưởng ấn tượng trong năm qua.

Không chỉ tăng mạnh về giá, nhóm cổ phiếu bất động sản cũng thu hút rất mạnh dòng tiền của cả nhà đầu tư trong nước và nước ngoài. Cụ thể, trong Top cổ phiếu có thanh khoản tốt nhất trên thị trường, có sự góp mặt của nhiều cổ phiếu bất động sản như FLC, SCR, NVL, KBC, HQC, HAR, HBC, DIG, QCG…

Tuy nhiên, bức tranh của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết không chỉ toàn màu hồng. Ngoài 36 doanh nghiệp có tăng trưởng lợi nhuận, thì cũng còn 13 doanh nghiệp có lợi nhuận sụt giảm và số lượng tương tự thua lỗ.

Cùng với sự ấm lên của thị trường bất động sản, các tỷ lệ sinh lời hoạt động kinh doanh đã cải thiện trong các năm 2015 – 2017, tuy nhiên, ghi nhận thực tế của các công ty chứng khoán, trong thời gian vừa qua, rất ít doanh nghiệp tạo ra lợi nhuận đủ lớn để vừa tái đầu tư, vừa trả cổ tức cho cổ đông. Theo đó, đa phần khi thực hiện thành công một dự án, các doanh nghiệp phát triển bất động sản sẽ đầu tư phần lớn số tiền thu được cho dự án bất động sản tiếp theo có chi phí đất và chi phí hoàn thiện cao hơn. Ngoài ra, kể từ năm 2006 đến năm 2017, lưu chuyển tiền nhiều doanh nghiệp bất động sản niêm yết cho thấy dòng tiền từ hoạt động kinh doanh và đầu tư phần lớn là âm để mở rộng tài sản và dự án mới.

Nhưng vẫn cần cẩn trọng

Năm 2018, thị trường bất động sản nhìn chung vẫn được đánh giá khả quan. Mức tăng trưởng có thể không quá đột biến, nhưng sẽ đi sâu theo hướng bền vững và chất lượng. Diễn biến này sẽ tiếp tục tạo ưu thế cho những doanh nghiệp có quy mô lớn, đầu tư bài bản, sở hữu quỹ đất sạch và có đa dạng các sản phẩm cung cấp cho thị trường.

Vì vậy, nhóm cổ phiếu bất động sản tiếp tục được đánh giá cao trong năm 2018, nhất là chỉ số P/E của nhóm cổ phiếu bất động sản đang dao động trong khoảng 10 – 12 lần, thấp hơn so với mức bình quân của thị trường là 20.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, bất động sản là ngành nghề kinh doanh có thu nhập không ổn định, thường thấp điểm vào giai đoạn bắt đầu khởi công dự án và doanh thu, lợi nhuận đột biến khi bàn giao (hạch toán theo Thông tư 200/2014/TT-BTC). Trong khi đó, thời gian để 1 dự án bất động sản kể từ thời điểm xin cấp phép cho đến lúc bàn giao nhà cho khách hàng tốn trung bình từ 5 -10 năm.

Do lợi nhuận có tính chất biến động, khi quan sát và theo dõi cổ phiếu bất động sản, các nhà đầu tư không nên sử dụng các phương pháp định giá thông thường như P/E, P/B. Thay vào đó, nên sử dụng theo phương án NAV (Net asset value: Giá trị tài sản thuần). Khi áp dụng phương pháp này, giá trị các dự án bất động sản của doanh nghiệp sẽ được tính lại theo giá thị trường. Sau đó, lấy tổng giá trị thị trường của các dự án bất động sản công ty trừ đi tổng nghĩa vụ nợ của doanh nghiệp để ra tổng giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp. Với phương pháp này, có thể loại bỏ được tính biến động về mặt lợi nhuận của các doanh nghiệp và đi sâu hơn vào chất lượng tài sản mà doanh nghiệp đang sở hữu.

Dựa trên cách tính như vậy, nếu quan sát kỹ, không hẳn hoàn toàn các cổ phiếu bất động sản đang thăng hoa trên thị trường thực sự đúng với giá trị thực. Bởi lẽ, vấn đề nợ vay ngân hàng của doanh nghiệp bất động sản hiện tại lớn nhất trong số các nhóm công ty. Do đó, áp lực chi phí tài chính với các doanh nghiệp bất động sản cũng khá lớn và đây là yếu tố mà nhà đầu tư cần chú ý, nhất là trong bối cảnh lãi suất đang rục rịch tăng.

Thống kê cho thấy, tổng nợ vay của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết cuối năm 2017 ở mức hơn 105.500 tỷ đồng, tăng 12% so với cuối năm 2016. Riêng vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn ở mức hơn 41.000 tỷ đồng, tăng 72% so với đầu năm.

Trên sàn HOSE, thống kê cho thấy, nhiều doanh nghiệp bất động sản có vốn điều lệ trên 1.000 tỷ đồng, nhưng một số doanh nghiệp có doanh thu chưa đầy 1.000 tỷ đồng, còn lợi nhuận sau thuế chỉ mấy chục tỷ đồng. Điều này cho thấy, hiệu quả hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản chưa đáp ứng được mong mỏi của nhà đầu tư, cũng như chưa tương xứng với đà tăng mạnh của cổ phiếu bất động sản trên sàn.