English
普通话
Giảm nhiệt những điểm nóng đầu cơ
Theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, trong khoảng gần 1 tháng trở lại đây, mãi lực thị trường đất nền tại các quận, huyện của TP.HCM, đặc biệt là các điểm nóng có yếu tố đầu cơ như Củ Chi, Nhà Bè, Cần Giờ, quận 9… đã có sự chững lại về thanh khoản.
Chưa xuất hiện tình trạng bán tháo, mức giá giao dịch trên thị trường cũng không có nhiều biến động, nhưng tình cảnh nhà nhà, người người kéo nhau đi săn đất như trước đó đã không còn diễn ra.
Tại huyện Củ Chi, một điểm nóng sốt của thị trường cách đây chưa lâu, hiện nay đã chững lại, người mua cũng không còn “tấp nập” như trước.
Anh Trung, nhân viên kinh doanh của một văn phòng môi giới bất động sản ở xã Trung An, huyện Củ Chi cho biết, khoảng 1 tháng trở lại đây, dù lượng khách hàng đến Củ Chi xem đất vẫn còn khá đông, nhưng phần lớn đến thăm dò là chính, còn giao dịch thực tế rất ít.
Cũng theo nhân viên này, nếu cách đây không lâu, giá đất tăng mỗi ngày, người đến mua bán tấp nập, thì nay giao dịch không còn, giá cũng đứng im.
Tại huyện Cần Giờ, nơi giá đất cũng tăng nóng thời gian qua, thì khoảng 1 tháng nay, giao dịch và giá đất cũng giảm mạnh. Đang có hiện tượng nhiều người rao bán đất.
Theo khảo sát từ các đơn vị môi giới, một trong những nguyên nhân khiến đất nền Cần Giờ chững lại do có thông tin cầu Bình Khánh không làm nữa, mà chỉ làm đường nhánh từ đường cao tốc Bến Lức – Long Thành xuống Cần Giờ. Trước đó, thông tin xây dựng cầu Bình Khánh là một trong những nguyên nhân chính yếu đẩy giá đất huyện Cần Giờ tăng mạnh trong thời gian ngắn.
Tại khu Đông TP.HCM, chủ yếu là tại quận 9, theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, những khu vực xa trung tâm, sức hút của người mua đã giảm nhiệt. Tại các trục đường tâm điểm của cơn sốt thời gian qua như đường Nguyễn Xiển, Bưng Ông Thoàng, phường Long Phước…, bắt đầu xuất hiện nhiều người rao bán đất nền, nhưng lượng giao dịch thành công không nhiều.
Theo ông Đinh Duy Trinh, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản VNGreal, trong khoảng 1 tháng trở lại đây, giao dịch đất nền tại quận 9 giảm khá nhiều.
“Giao dịch đất nền tại quận 9 bị sụt giảm, không phải xuất phát từ việc nhà đầu tư không quan tâm, mà do nguồn cung sản phẩm mới khan hiếm. Phần lớn sản phẩm được chào bán trên thị trường hiện nay là sản phẩm thứ cấp, được mua đi bán lại nhiều vòng, nên đẩy mức giá lên quá cao, tăng bình quân 30 – 50% so với cuối năm ngoái và tăng 100 – 200% trong 12-18 tháng qua”, ông Trinh nhận định và cho rằng, điều này khiến giới đầu tư mới gia nhập thị trường có sự cân nhắc khi mua vào, nhà đầu tư cũ đang ôm hàng lại khó bán ra.
Đất nền giá trị thật vẫn “lên ngôi”
Trong khi đất nền tại các điểm nóng sốt nhưng không xuất phát từ nhu cầu sử dụng thật giảm nhiệt, thì ngược lại, đất liền thổ tại những khu vực có hạ tầng kết nối tốt, pháp lý hoàn chỉnh vẫn thu hút nhiều người quan tâm, giá vẫn không ngừng tăng cao.
Đơn cử, tại quận 2, tâm điểm là đất quanh khu vực cầu qua Đảo Kim Cương, cầu kết nối trục đường Mai Chí Thọ và Khu dân cư Thạnh Mỹ Lợi (quận 2, TP.HCM). Kể từ sau khi cây cầu này chính thức thông xe, giá đất nền khu vực này đã tăng từ 5 – 10% chỉ sau gần 2 tuần.
Còn tại quận 9, tâm điểm thị trường nhắm đến là đất quanh Dự án Bến xe miền Đông mới và Bệnh viện Ung bướu 2. Theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, thời gian qua, đất khu vực này đã tăng nhanh chóng mặt. Tại đường Hoàng Hữu Nam, tuyến đường mặt tiền của Bến xe miền Đông mới, nếu cuối năm 2017 giá đất mặt tiền đường chỉ dao động từ 40 – 50 triệu đồng/m2, hiện đã tăng lên 80 – 100 triệu đồng/m2. Những khu vực xung quanh Bến xe miền Đông cũng có mức giá tăng khá mạnh, dao động từ mức 40 – 50 triệu đồng/m2. Còn tại đường D400, gần Bệnh viện Ung bướu, giá đất cũng tăng nhanh trong khoảng gần 1 năm qua, hiện giá đất mặt tiền đường đang được giao dịch từ 50 – 70 triệu đồng/m2.
Tại quận Thủ Đức, nơi được “mệnh danh” là trung tâm của đô thị sáng tạo, giá đất nền hầu như chỉ có xu hướng tăng mà không giảm trong suốt nhiều năm qua. Tại Dự án Monlight Residences do Tập đoàn Hưng Thịnh làm chủ đầu tư, tọa lạc trên 2 mặt tiền đường Đặng Văn Bi và Dân Chủ (quận Thủ Đức), cuối năm 2016, giá bán trung bình từ 55 – 65 triệu đồng/m2, hiện đã tăng lên 80 – 100 triệu đồng/m2, nhưng không có người bán. Theo phân tích của giới chuyên môn, sở dĩ dự án này có giá cao là nằm ở vị trí đẹp và đặc biệt là do nhu cầu khai thách thương mại.
Hay như tại Dự án Him Lam Phú Đông do Him Lam Land làm chủ đầu tư, giá khởi điểm được chủ đầu tư bán ra cuối năm 2016 là 23 triệu đồng/m2, nay đã tăng lên 45 – 70 triệu đồng/m2 tùy vị trí, nhưng không có người bán.
Tương tự, tại một dự án phân lô bán nền mặt tiền đường Kha Vạn Cân, khu vực gần chợ Thủ Đức được công bố ra thị trường cuối tuần trước với mức từ 80 – 120 triệu đồng/m2, nhưng có hàng trăm khách hàng chen nhau đăng ký mua.
Lý giải về vấn đề này, theo các chuyên gia bất động sản, câu chuyện đất nền, đặc biệt là đất có yếu tố thương mại luôn có sức hấp dẫn và không ngừng tăng giá là điều dễ hiểu. Tính từ khoảng năm 2015 đến nay, giá đất có nhu cầu sử dụng cao tại một số khu vực ở TP.HCM không ngừng gia tăng, cá biệt có nơi đã tăng lên 300 – 400%. Đơn cử, tại quận 2, giá đất nền trên đường Trần Não cách đây 2 năm chỉ 50 triệu đồng/m2, nay đã lên đến 200 triệu đồng/m2. Hay như ở khu vực đường Song Hành (Xa lộ Hà Nội), tại thời điểm 2015 giá chỉ khoảng 50 – 55 triệu đồng/m2, nay đã lên đến trên 200 triệu đồng/m2.
Theo các chuyên gia, mặc dù giá đất đã tăng cao, nhưng với những khu vực đáp ứng nhu cầu thật, có giá trị khai thác kinh doanh thương mại vẫn rất khó giảm. Bởi lẽ, câu chuyện tăng giá này không phải do tăng ảo, mà tăng do nhu cầu ngày càng cao, sự phát triển mạnh của hạ tầng đã làm thay đổi giá trị bất động sản.
Theo ông Nguyễn Xuân Lộc, Tổng giám đốc Công ty Techcom Real, với đất nền giá trị thật, có pháp lý rõ ràng, hạ tầng hoàn chỉnh, kèm theo các dịch vụ tiện ích dịch vụ đáp ứng được nhu cầu thật, có thể trong một giai đoạn nào đó gặp khó khăn trong giao dịch do bị ảnh hưởng chung của thị trường, nhưng sau khi thị trường bình ổn trở lại, lại hình thành mặt bằng giá mới cao hơn.
“Lâu nay, với những người đầu tư địa ốc đất nền, nếu trường vốn, ít khi nào bị lỗ. Có bị lỗ chăng là những người đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, buộc phải bán sản phẩm để giải quyết bài toán vốn vay”, ông Lộc nhấn mạnh.