“Cứu nợ” cho dự án BĐS

Việc các chủ nợ – ngân hàng trực tiếp tham gia xử lý nợ xấu cho các doanh nghiệp (DN) đầu tư bất động sản, đã nằm “đắp chiếu” suốt thời gian dài, thực chất là để cứu nguy cho chính ngân hàng. Bởi, thời điểm cho vay vốn đầu tư dự án, ngân hàng đã thẩm định kỹ lưỡng và xác định “dự án có tính khả thi cao”, duyệt cho vay tối đa. Mà giờ phải xử lý bán nợ kèm tài sản dự án thì chẳng khác nào “vạch áo” hở chỗ xấu ra ngoài.

Không “nhả” tài sản đẹp

Khởi công từ năm 2010, cho đến nay, một dự án tổ hợp văn phòng, nhà ở nằm tại vị trí “đất vàng” gần đường Lê Văn Lương (Hà Nội) vẫn nằm bất động, chưa xong phần móng. Mảnh đất rộng hơn 1ha này từng được kỳ vọng sẽ là dự án hàng “hot”, tạo ra lợi nhuận rất cao nên có nhiều ngân hàng mời chào cấp tín dụng ở thời điểm ấy. Dĩ nhiên, với vị trí đắc địa và tòa tháp cao cấp, chủ đầu tư đã không khó để vay được vốn ngân hàng, huy động tiền của hàng trăm khách hàng…

Thế nhưng, thị trường bất động sản khủng hoảng đã kéo lùi toan tính của DN và ngân hàng – chủ nợ. Ngân hàng siết chặt cho vay khiến DN kẹt vốn, sử dụng vốn huy động cho dự án này để làm dự án khác, hoặc trả nợ đến hạn…

Chủ dự án này cũng từng “mất ăn, mất ngủ” vì khoản nợ này đã chuyển thành nợ xấu, có nguy cơ bị thu hồi nợ nếu áp dụng Thông tư 02 (có hiệu lực từ 1/6/2013, sau đó được lùi thời hạn áp dụng 1 năm). Đồng nghĩa, DN có hồ sơ nợ xấu sẽ hết cửa vay vốn ngân hàng.

Mới đây, trong một động thái “giải cứu” cho dự án này, ngân hàng đã hỗ trợ tìm được một nhà đầu tư và chuyển nhượng lại 10% cổ phần dự án. Chưa rõ, nhà đầu tư này sẽ hỗ trợ tài chính, thanh khoản cho dự án ra sao, nhưng nguồn tin riêng của Thời báo Kinh Doanh cho hay, dự án đang được khởi động lại với việc cơ cấu lại diện tích, thiết kế, cùng với cam kết của một ngân hàng lớn sẽ cấp tín dụng để thi công tiếp, hỗ trợ tiêu thụ sản phẩm…

Một dự án khác ở phía Tây Hà Nội cũng được khởi công từ năm 2009, dự kiến hoàn thành vào cuối năm 2011 là chung cư CT2 Trung Văn, do Công ty CP Vinaconex 3 làm chủ đầu tư.

Dự án cũng được triển khai với tiến độ “rùa” suốt thời gian dài, khiến người mua nhà bức xúc. Tuy nhiên, nỗi lo của khách hàng chưa thấm tháp gì so với khoản nợ mà các ngân hàng đã cho vay dự án này.

Theo công bố của Vinaconex 3, tổng mức đầu tư cho dự án là 1.500 tỷ đồng, được Ngân hàng BIDV và MB hỗ trợ tài chính. Thời gian trước, dự án dở dang, tiến độ chậm, thanh khoản kém… khiến áp lực trả nợ vay rất nặng nề.

Cuối năm 2013, sau khi được phép cơ cấu lại diện tích căn hộ và 2 ngân hàng cam kết hỗ trợ người vay mua nhà, tính thanh khoản của dự án CT2 Trung Văn đã tốt hơn. Thậm chí, dự án CT1 Trung Văn – do Vinaconex 3 làm chủ đầu tư tiếp tục được 4 ngân hàng hỗ trợ tài chính.

Đây chỉ là 2 trong số những dự án có vị trí đẹp ở nội đô (Tp.Hà Nội), nên giá trị tài sản – dự án trong tương lai có thể tăng mạnh và đem lại lợi nhuận không hề nhỏ cho doanh nghiệp. Do thế, ngân hàng cũng không muốn “nhả” dự án đẹp, mà phải tìm cách để xử lý nợ xấu cho DN, như cách ngân hàng trên “mở lối” cho nhà đầu tư mới tham gia vào dự án.

Tranh chấp pháp lý

Với những dự án bất động sản dở dang, thậm chí mới chỉ là dự án trên giấy, đã giải ngân cho vay tới 50 – 70% hạn mức tín dụng thì ngân hàng sẽ rất vất vả xử lý nợ xấu của DN. Thực tế, có một số tình huống nợ xấu mà ngân hàng không thể xiết nợ DN, bán nợ kèm tài sản dự án cho VAMC được.

Thứ nhất, ngân hàng đã thẩm định, định giá trị tài sản thế chấp (“thổi” giá chính dự án hoặc bất động sản khác) cao gấp vài lần giá trị thực tế và cho vay tối đa tới 70% giá trị tài sản.

Tiền vay chỉ rót một phần cho dự án, còn lại đem trả nợ, đầu tư dự án khác… Trong khi đó, giá trị thực tế của tài sản có thể đã giảm giá theo thị trường, không đủ đảm bảo cho số nợ vay. Nếu tiến hành thu hồi nợ, ngân hàng có nguy cơ thiệt hại mất vốn, chưa kể lộ ra những sai phạm của cán bộ trong quá trình thẩm định, cho vay.

Thứ hai, do DN đầu tư dàn trải vào nhiều dự án “đất vàng” nên dẫn tới mất khả năng trả nợ, ngân hàng cũng không nỡ bán nợ xấu cho VAMC. Vấn đề xử lý chỉ là “câu giờ” để nợ xấu không chuyển nhóm xấu hơn.

Thực tế, trong đa số trường hợp được người viết ghi nhận, ngân hàng đã tích cực hỗ trợ DN cơ cấu lại tài chính, điều chỉnh dự án để tạo thanh khoản tốt hơn, hỗ trợ tiêu thụ sản phẩm, chứ không bán nợ. Bên cạnh đó, ngân hàng còn tìm cổ đông mới hoặc lập công ty mới để chuyển giao dự án, tạo hồ sơ lý lịch đẹp để dễ vay vốn.

Một trường hợp khác mà ngân hàng ngại bán nợ xấu bất động sản cho VAMC là dự án có tranh chấp pháp lý. Đơn cử, chủ đầu tư đã thế chấp quyền sử dụng mảnh đất dự án cho ngân hàng A, còn tài sản là quyền đầu tư, phát triển dự án và tài sản hình thành trong tương lai lại thế chấp cho ngân hàng B. Hay tài sản có tranh chấp, chưa đủ điều kiện thế chấp… Khi ấy, việc đàm phán, thương lượng phương án xử lý tài sản, khoản nợ vay giữa các bên sẽ rất phức tạp, căng thẳng và có thể dẫn tới kiện tụng kéo dài.

Thế nên, dù VAMC có sẵn lòng mua nợ xấu, các nhà đầu tư có tiềm lực ngỏ ý mua lại các dự án bất động sản đẹp, ngân hàng cũng không vội bán, phải cân nhắc thiệt hơn.