Cuộc cạnh tranh mới ở phân khúc biệt thự, nhà phố

Cuộc chiến giành khách hàng

Nếu trong quý I, II và III/2018, phân khúc biệt thự, nhà phố tại TP.HCM là của hiếm khi các dự án tung ra thị trường chỉ đếm trên ngón tay với chưa tới 1.000 sản phẩm, thì bước vào quý IV, phân khúc này được dự báo sẽ có sự cạnh tranh lớn với sự nhập cuộc của Dự án VinCity, quận 9 do Vingroup làm chủ đầu tư.

Dự án VinCity có 44.000 căn chung cư và khoảng 2.000 căn nhà phố, 400 căn biệt thự. Đây được ghi nhận là dự án có lượng hàng lớn nhất cung cấp cho thị trường bất động sản TP.HCM hiện nay. Ở những dự án khác, phân khúc biệt thự, nhà phố không lớn và không ra hàng cùng lúc như VinCity.

Chẳng hạn, Dự án Van Phuc City tại Quốc lộ 13, quận Thủ Đức, TP.HCM do Tập đoàn Đại Phúc làm chủ đầu tư, diện tích tổng thể dự án 198 ha với sản phẩm chủ đạo là nhà phố và biệt thự, kèm chung cư.

Dự án Dragon Village tại quận 9 TP.HCM do Phú Long làm chủ đầu tư với 234 căn nhà phố, 252 căn shophouse và 103 căn biệt thự song lập. Hiện dự án đang mở bán giai đoạn cuối cùng cho tất cả các dòng sản phẩm của dự án.

Ngoài ra, 20 biệt thự ven sông Tôm của khu biệt thự Lavila De Rio, thuộc Dự án Lavila Nam Sài Gòn có tổng diện tích 16,4 ha tại huyện Nhà Bè cũng đang được chủ đầu tư Kiến Á mở bán.

Theo báo cáo mới nhất của Công ty Nghiên cứu thị trường DKRA Vietnam, kết thúc quý III/2018, trong khi các phân khúc như chung cư, đất nền có sức tiêu thụ khá chậm, thì phân khúc biệt thự, nhà phố liền kề lại tiếp tục là “của hiếm” trên thị trường khi chỉ có duy nhất một dự án mới, còn lại là lượng hàng của dự án cũ mở bán đợt tiếp theo. Đặc biệt, số lượng hàng được tiêu thụ đạt tỷ lệ 100%.

Còn theo Savills Việt Nam, trong quý III/2018, thị trường bất động sản TP.HCM có 6 dự án quy mô nhỏ và 1 giai đoạn mới cung cấp cho thị trường khoảng 650 căn biệt thự, nhà phố. Lũy kế nguồn cung sơ cấp biệt thự, nhà phố TP.HCM là 1.200 căn. Dẫn đầu thị trường là quận Thủ Đức với khoảng trên 500 căn nhà liền kề, tiếp đến là quận 9 khoảng 150 căn, Gò Vấp gần 100 căn… Đối với thị trường biệt thự, quận Thủ Đức cũng dẫn đầu, tiếp đó là quận 9 và quận 2.

Theo đánh giá của giới chuyên môn, trong những năm qua, phân khúc biệt thự, nhà phố luôn là “của hiếm” của thị trường bất động sản TP.HCM, bởi đây là phân khúc cao cấp và không phải doanh nghiệp bất động sản nào cũng có thể thực hiện được dòng sản phẩm này.

“Muốn thực hiện được dòng sản phẩm biệt thự, nhà phố buộc doanh nghiệp phải có quỹ đất rộng, lượng tài chính tốt, các dự án ở phân khúc này phải có vị trí giao thông thuận lợi, thiên về thiên nhiên như sông nước, cây xanh…

Trong khi đó, hiện nay, thị trường TP.HCM đang khan hiếm nguồn quỹ đất phát triển dự án, thêm vào đó là việc hạn chế trong việc cấp phép dự án mới đã tạo cho phân khúc này thêm phần khan hiếm nguồn cung mới”, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group cho biết.

Tuy nhiên, bước vào quý IV/2018, khi lượng hàng mới tung ra thị trường tăng vọt, các chủ đầu tư bắt đầu phải “vắt chân lên cổ” chạy đua tìm kiếm khách hàng. Các chiến dịch marketing được các doanh nghiệp chú trọng hơn để kéo khách hàng về dự án của mình.

Đơn cử, một doanh nghiệp địa ốc lớn chuyên bán sản phẩm biệt thự, nhà phố đã đầu tư chi phí làm nguyên bộ phim về dự án, đồng thời mạnh tay chạy quảng cáo trên các kênh truyền hình…

Ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc Công ty Nghiên cứu thị trường bất động sản DKRA Vietnam cho rằng, thị trường bất động sản vốn là một thị trường cạnh tranh, chỉ cần khi thị trường khan hiếm hàng, khách hàng ít có sự lựa chọn, thì các chủ đầu tư sẽ buông lỏng trong quảng cáo, nhưng khi thị trường xuất hiện nguồn cung mới lớn, đem đến cho khách hàng nhiều sự lựa chọn, thì các doanh nghiệp sẽ chú trọng tới việc quảng bá dự án để thu hút khách hàng.

Sẽ sớm ổn định trở lại

Việc nguồn cung mới tăng mạnh, theo giới đầu tư bất động sản chuyên nghiệp, sẽ giúp thị trường phát triển tốt hơn, vì có sự cạnh tranh, thêm nhiều sự lựa chọn cho khách hàng. Các chủ đầu tư ở phân khúc này sẽ bớt “kiêu” và giá sẽ không bị đẩy lên cao.

“Việc nguồn cung tăng mạnh sẽ là cơ hội lớn cho thị trường sôi động thay vì trầm lắng như trước đây. Tuy nhiên, sự cạnh tranh cũng trở nên gay gắt hơn và khách hàng sẽ được đưa về đúng vị thế “thượng đế” trong thời gian tới”, ông Lâm nói.

Trong khi đó, theo ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Asian Hoding, phân khúc nhà phố, biệt thự đa phần là nhà đầu tư mua với múc đích lướt sóng, đầu tư mua cho thuê, tỷ lệ mua ở thực không cao. Chính vì vậy, thị trường sẽ sớm trở lại vị trí cân bằng vốn có của nó, bởi quy tắc đầu tư bất động sản sinh lời được hay không, các nhà đầu tư thường nắm rất rõ.

“Các nhà đầu tư sẽ không chọn những dự án có nguồn hàng nhiều để đầu tư, vì như vậy rất khó lướt sóng, bị găm vốn lâu”, ông Hậu đánh giá và cho biết thêm, ở những dự án có nguồn cung lớn, nếu đầu tư cho thuê thì sẽ rất khó sinh lời cao, bởi nguồn cung nhiều, lượng hàng lớn, thì sự cạnh tranh trong việc cho thuê sẽ cao, giá cho thuê cũng sẽ thấp hơn và khó cho thuê hơn.

Chính vì vậy, nhà đầu tư sau khi cân nhắc sẽ quay lại với quy tắc đầu tư truyền thống đó là lựa chọn dự án có nguồn cung ít, vị trí thuận lợi và các tiện ích lớn để mua, vì dự án ít nguồn cung sẽ dễ ra hàng hơn, mức giá cho thuê cũng như nhu cầu cho thuê sẽ cao hơn.

“Quy tắc thị trường thường là chạy theo đám đông, khi dự án mới ra được chạy marketing rầm rộ sẽ kéo sự quan tâm của khách hàng, nhưng sau khi cân nhắc mức độ sinh lời, mức độ phát triển của dự án, các nhà đầu tư sẽ quay lại với quy tắc đầu tư căn bản của thị trường”, ông Hậu nói.

Còn TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính, ngân hàng và bất động sản cho rằng, khách hàng sẽ quyết định thị trường biệt thự, nhà phố, bởi khách hàng ở phân khúc này là những người có điều kiện kinh tế, có kiến thức, cũng như tầm nhìn cho việc chọn mua nhà cho mình. Chính vì vậy, sở hữu biệt thự, nhà phố ở một dự án có nguồn cung ít, biệt lập với các phân khúc giá rẻ sẽ là lựa chọn hàng đầu của nhà đầu tư, cũng như khách hàng ở phân khúc này.

“Phân khúc biệt thự, nhà phố là phân khúc kén chọn khách hàng. Người có tiền luôn đòi hỏi một dự án có đầy đủ tiện ích, môi trường sống với sự yên tĩnh, gần thiên nhiên, tách biệt với những phân khúc khác… Chính vì vậy, tôi cho rằng, sau sự biến động của thị trường từ đầu quý IV/2018 tới nay khi nhiều sản phẩm mới ra hàng, thị trường sẽ sớm trở lại sự bình thường vốn có của phân khúc này”, ông Hiếu nhận định.