Condotel: Từ ‘đứa con lai’ chưa được thừa nhận tới được hướng dẫn cấp ‘giấy khai sinh’

• Thị trường condotel thiếu pháp lý rõ ràng là nguyên nhân chính khiến nhà đầu tư e ngại.
• Tuy nhiên, Bộ Tài nguyên Môi trường mới đây có văn bản hướng dẫn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cao nhất 70 năm.

Sôi động rồi trầm lắng vì pháp lý

Condotel được viết tắt của condo & hotel có nghĩa là khách sạn căn hộ hay căn hộ du lịch. Mua sản phẩm này, khách có thể sử dụng các tiện ích tương tự của một căn hộ chung cư và phục vụ cho mục đích kinh doanh du lịch.

Tại Việt Nam, condotel manh nha xuất hiện khoảng gần 10 năm nay và thực sự bùng nổ từ năm 2015. Nhiều dự án condotel được xây dựng, tập trung hầu hết ở khu vực ven biển với lợi thế về thiên nhiên ưu đãi, bãi biển đẹp, hạ tầng đồng bộ thuận tiện nhu cầu nghỉ dưỡng. Các địa điểm du lịch nổi tiếng như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc, Khánh Hòa, Thanh Hóa, Bình Thuận… trở thành lựa chọn đầu tư của không ít nhà đầu tư thứ cấp.

Theo thống kê mới nhất của Hội môi giới BĐS Việt Nam, tới tháng 7/2019, Bình Thuận có nguồn cung condotel lớn nhất cả nước, lên tới gần 12.000 căn, chiếm 51% tỷ trọng. Các địa phương có nguồn cung lớn khác thấp hơn là Ninh Bình, Ninh Thuận, Bình Thuận, Bà Rịa – Vũng Tàu. 

Phối cảnh một dự án condotel tại Khánh Hòa. Ảnh: CĐT

Tuy nhiên, cũng theo Hội môi giới, tính đến cuối năm 2018, cả nước còn tồn hơn 20.000 căn hộ condotel. Nếu tính cả nguồn cung đang xây dựng, sẽ hoàn thành vào cuối năm 2019, ước tính số lượng tồn kho vào khoảng 30.000 căn. Nguyên nhân chính khiến loại hình bất động sản mới này có tồn kho lớn là tính pháp lý không rõ ràng. Quyền sở hữu, sử dụng đất, cấp sổ hồng hay sổ đỏ… của condotel chưa được quy định, nên các nhà đầu tư e ngại rủi ro. Hành lang pháp lý, cơ chế, chính sách, pháp luật, quản lý nhà nước trong lĩnh vực này cũng còn chưa rõ ràng.

Còn theo báo cáo từ Savills Việt Nam, trong nửa đầu năm 2019, Khánh Hòa, địa phương có nguồn cung condotel lớn nhất cả nước, lại có ít có dự án condotel mới, một số khác bị chậm tiến độ mở bán, kéo dài thời gian thực hiện do vướng mắc pháp lý hoặc rút ra khỏi thị trường. 

Một điểm nổi bật trên thị trường condotel trong thời kỳ bùng nổ là các chủ đầu tư cam kết lợi nhuận cao, khoảng 10 – 12%, thậm chí 14%/năm (trên thế giới khoảng 6%/năm). Nhiều chuyên gia cảnh báo không nên quá tin vào những con số mang tính quảng cáo và chưa thực sự khả thi, thậm chí phi lý. Và điều này đã trở thành sự thật khi condotel Cocobay Đà Nẵng ‘vỡ trận’, chủ đầu tư là Công ty Thành Đô đưa ra các phương án thay thế cho cam kết lợi nhuận 12%/năm trong 8 năm như trước đây. Theo đó, khách hàng có thể tiếp tục hợp tác, thanh lý hợp đồng hoặc được hoàn lại tiền hoặc đưa ra phương án phù hợp khác. 

Cocobay Đà Nẵng “vỡ trận” hồi cuối năm 2019. Ảnh: CĐT

Quá trình hoàn thiện pháp lý

Một số địa phương như Khánh Hoà, Kiên Giang, Bình Định đã thí điểm cấp “sổ hồng” cho các căn hộ condotel với nội dung “đất ở không hình thành đơn vị ở”. Những tỉnh này tách biệt các quyền về hình thức sở hữu đối với đất (trong đó có đất ở) và hình thức sở hữu là tài sản với công trình xây dựng trên đất. Theo đó, đa phần tài sản trên đất đều được ghi nhận quyền, hình thức sở hữu là tài sản riêng của người mua, người nhận chuyển nhượng, trong khi đó về đất ở được ghi nhận hình thức sử dụng chung. Ngay lập tức, “sáng tạo” này đã gặp phải nhiều ý kiến trái chiều.

Tháng 4/2019, Thủ tướng có Chỉ thị số 11 về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh. Theo đó, Thủ tướng yêu cầu Bộ Tài nguyên và Môi trường (TNMT) ban hành văn bản hướng dẫn cụ thể về chế độ sử dụng đất đối với một số loại hình bất động sản mới (căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú…), hoàn thành trong quý III/2019; nghiên cứu sửa đổi, bổ sung chế độ sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất đối với một số loại hình bất động sản mới trong Dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai theo chương trình xây dựng pháp luật của Quốc hội.

Sau đó tới phiên chất vấn Kỳ họp thứ 7, Quốc hội khóa XIV diễn ra tháng 6/2019, Bộ trưởng Xây dựng Phạm Hồng Hà khẳng định, theo chỉ đạo của Thủ tướng, Bộ Xây dựng sẽ sửa đổi tiêu chuẩn, quy chuẩn có liên quan, ban hành quy chế quản lý vận hành các loại hình bất động sản mới (condotel, officetel…). Các văn bản này sẽ được hoàn tất trong năm 2019. Cùng với đó, Bộ Xây dựng sẽ phối hợp với Bộ TNMT có hướng dẫn về chế độ sử dụng đất đối với công trình xây dựng condotel hoặc kết hợp giữa condotel với nhà ở.

Liên quan đến pháp lý condotel cũng có nhiều tranh cãi. Trong một buổi hội thảo cuối tháng 12/2019, ông Lương Hoài Nam, Thành viên Hội đồng tư vấn du lịch nói rất bất ngờ khi không tìm thấy văn bản luật nào đề cập liên quan đến condotel, trừ Luật Du lịch. Ông Nam đề nghị không có cơ sở cấp sổ đỏ vĩnh viễn cho loại hình này. Cách giải quyết hợp lý nhất là ban hành sổ đúng tên căn hộ du lịch, biệt thự du lịch có thời hạn sử dụng. Khi không còn các cam kết lợi nhuận thì condotel sẽ ổn định giá, trở về đúng giá thị trường, không còn giá trên trời như hiện nay.

Trong khi đó, ông Mai Văn Phấn, Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai, khẳng định về mặt pháp luật đã có đầy đủ hành lang pháp lý cho loại hình condodel. Theo Luật Du lịch, condotel là loại hình kinh doanh dịch vụ. Khi giao đất, khi làm thủ tục từ giao đất tới hình thành tài sản, condotel được xác định là đất sản xuất kinh doanh. Cấp phép xây dựng cho condotel phải căn cứ quy hoạch và mục đích cho thuê đất.

Đồng tình với ý kiến trên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA) khẳng định condotel có căn cứ pháp luật, không chỉ ở Luật Du lịch mà còn ở Luật Đất đai. Ông Châu đặt câu hỏi tại sao các địa phương không cấp giấy chứng nhận mà khi cấp thì bị cho là sai. Do đó, ông Châu đề nghị Bộ TNMT có văn bản hướng dẫn để các địa phương thực hiện.

Diễn biến mới nhất vào tháng 2 vừa qua là Bộ TNMT đưa ra văn bản hướng dẫn về việc sử dụng đất, cấp chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở đối với một số loại hình cư trú mới như căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú. Thời gian thuê đất với căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú không quá 50 năm, trừ dự án lớn nhưng thu hồi vốn chậm thì không quá 70 năm. Bộ cũng nêu quy định việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các công trình xây dựng không phải nhà ở khi đủ điều kiện.

Khổng Chiêm