Cổ phiếu FIR có đáng để đầu tư?

CTCP Địa ốc First Real vừa có giải trình về chênh lệch số liệu trong các Báo cáo tài chính hợp nhất và riêng lẻ của năm tài chính 2018 (kỳ kế toán từ 1/10/2017 đến 30/9/2018) do công ty tự lập.

Theo công văn giải trình gửi UBCKNN và Sở GDCK Tp.HCM (HoSE), First Real cho biết hàng loạt chỉ tiêu quan trọng đã phải điều chỉnh tăng/giảm với số tiền rất lớn sau khi kiểm toán vào cuộc.

Hàng tồn kho tăng gần 20 lần

Theo BCTC hợp nhất được công bố, kiểm toán yêu cầu công ty giảm 154 tỷ đồng, tương đương giảm 30% các khoản phải thu ngắn hạn xuống chỉ còn 296,8 tỷ đồng; tài sản cố định điều chỉnh giảm hơn 8,8 tỷ đồng xuống còn 30,1 tỷ đồng; vốn chủ sở hữu cũng được yêu cầu giảm gần 1,4 tỷ đồng xuống còn 220 tỷ đồng.

Đáng chú ý, First Real phải điều chỉnh tăng hàng tồn kho thêm 256,6 tỷ đồng lên 270,3 tỷ đồng, gấp 18,6 lần so với báo cáo tự lập. Theo giải trình, việc hàng tồn kho tăng mạnh là do các khoản phải thu giảm.

Trong kỳ, doanh nghiệp chưa ghi nhận các hóa đơn về sau dẫn tới giảm 114,8 tỷ đồng trả trước cho người bán ngắn hạn; tài sản cố định chênh lệch giảm là do giảm giá trị xây dựng công trình An Spa còn lại và hủy chi phí khấu hao của công trình này được ghi nhận trong năm.

Tuy nhiên, lý do giải thích cho việc vì sao phải giảm ghi nhận giá trị và hủy chi phí khấu hao công trình An Spa dù đã được ghi nhận lại không được First Real đưa ra.

Thuyết minh BCTC hợp nhất niên độ tài chính 2018 do công ty tự lập cho thấy hàng tồn kho của First Real là “giá gốc của dự án bất động sản được tính theo phương pháp thực tế đích danh, bao gồm tất cả chi phí phát sinh để có được hàng tồn kho ở địa điểm và trạng thái hiện tại, gồm quyền sử dụng đất, chi phí phát triển đất và cơ sở hạ tầng, chi phí xây dựng”. Công ty tiến hành kiểm kê định kỳ để hạch toán hàng tồn kho…

Tại ngày kết thúc niên độ tài chính 30/9/2018, công ty ghi nhận giá trị hàng tồn kho ở mức khá khiêm tốn chỉ… hơn 13,7 tỷ đồng nhưng sau kiểm toán con số này đã lên tới hơn 270 tỷ đồng.

Con số chênh lệch giữa BCTC tự lập và kiểm toán là hàng trăm tỷ đồng và được thuyết minh chung chung hàng tồn kho bất động sản là giá trị các lô đất nền của dự án đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng, điều này cho thấy sự thiếu minh bạch của First Real.

Thực tế, trên thị trường chứng khoán, câu chuyện hàng tồn kho là câu chuyện khá nhạy cảm bởi đây luôn là “mảnh đất” lý tưởng để doanh nghiệp làm đẹp sổ sách. Bài học “lọt lưới” gần 1.000 tỷ đồng hàng tồn kho của Gỗ Trường Thành đã khiến các nhà đầu tư trở nên thiếu niềm tin vào những BCTC.

Tăng trần 13 phiên liên tiếp không một lời lý giải FIR trở thành hiện tượng gây chú ý giới đầu tư

“Khối u” công nợ

Không chỉ hàng tồn kho, sau kiểm toán, con số nợ ngắn hạn của First Real cũng phải điều chỉnh tăng thêm 123,3 tỷ đồng, tương đương khoảng 41% so với tự lập lên tới 425,7 tỷ đồng và gấp 4,5 lần so với cùng kỳ năm 2017, gấp gần hai lần vốn chủ sở hữu.

Trong đó, chủ yếu là nợ từ người mua trả tiền trước ngắn hạn, phải trả người bán, nợ thuế và các khoản phải nộp Nhà nước, vay nợ…

Về các chỉ tiêu kinh doanh, lợi nhuận sau thuế của First Real cũng phải điều chỉnh giảm 1,4 tỷ đồng xuống còn 76,9 tỷ đồng do công ty có sự ghi nhận doanh thu, chi phí, hóa đơn… chưa đúng thực tế.

Giảm so với BCTC tự lập nhưng với con số lợi nhuận sau thuế được ghi nhận so với năm 2017 First Real có sự tăng trưởng vượt bậc 291% từ 19,1 tỷ đồng.

Đóng góp chính cho sự tăng trưởng đột biến lợi nhuận ròng của First Real trong niên độ kế toán 2018 là khoản thu nhập khác lên tới 60 tỷ đồng, khoản này trong BCTC hợp nhất tự lập được ghi nhận tới 68 tỷ đồng. Thuyết minh của công ty cho biết đây là khoản bồi thường từ dự án Đất Quảng Riverside do chủ đầu tư không thực hiện hợp đồng.

Kinh doanh khả quan, nhưng dòng tiền trong hoạt động kinh doanh lại âm 77 tỷ đồng và đây không phải là câu chuyện mới mẻ gì của First Real. Có thể hiểu rằng First Real luôn luôn thiếu tiền trong khi dòng tiền kinh doanh phản ánh chất lượng doanh thu, lợi nhuận của một doanh nghiệp.

Nếu một doanh nghiệp mà dòng tiền kinh doanh liên tục âm có thể ảnh hưởng đến khả năng thanh toán lãi vay, các khoản nợ vay ngắn hạn hay nợ dài hạn đến hạn trong kỳ, hay mở rộng kinh doanh.

Mới chỉ niêm yết hơn hai tháng trên sàn chứng khoán, nhưng cổ phiếu của First Real liên tục gây chú ý về biến động giá, từ mức giá chào sàn 12.000 đồng/cp, cổ phiếu FIR ghi nhận mức tăng 230% thị giá lên mức đỉnh 39.600 đồng/cp.

Hiện cổ phiếu FIR đã có sự điều chỉnh về mức giá 36.450 đồng/cp, giảm nhẹ so với mức đỉnh nhưng vẫn tăng hơn 200% so với thời điểm chào sàn.

Nhìn vào diễn biến của cổ phiếu FIR kể từ khi chào sàn tới nay có thể cho người nhìn cảm giác đây là một cố phiếu tốt, nhưng “soi” kỹ vào những vấn đề của doanh nghiệp thì FIR có đáng để đầu tư?

Tới đây, công ty dự kiến sẽ phát hành 17 triệu cổ phiếu để tiếp tục tăng vốn lên 300 tỷ đồng, tức tăng gấp 150 lần so với ban đầu.