Cổ phiếu bất động sản, rẻ trong… dài hạn

Vẫn phụ thuộc vốn ngân hàng

Trao đổi tại hội thảo “Tiềm năng cổ phiếu bất động sản” được tổ chức cuối tuần qua tại TP.HCM, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Đầu tư Savills Vietnam cho biết, nhìn lại năm 2017 và nửa đầu 2018, có thể nhận thấy rằng, sự hoạt động của nhà đầu tư bất động sản cả trong nước lẫn quốc tế tại thị trường Việt Nam diễn ra khá sôi nổi ở mọi loại hình cũng như phân khúc.

Trong 3 năm trở lại đây, có thể chứng kiến sự tham gia khá mạnh mẽ của các nhà đầu từ đến từ Singapore, Hồng Kông (Trung Quốc), Nhật Bản, Hàn Quốc… Thay vì trực tiếp triển khai dự án như trước đó, nhiều nhà đầu tư ngoại có xu hướng bắt tay, trở thành nhà đầu tư chiến lược của một số doanh nghiệp niêm yết trên sàn và điều này cũng có tác động khá rõ đến nhóm cổ phiếu bất động sản.

Nhìn nhận ở góc độ TTCK đang mang lại gì cho thị trường bất động sản, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, ở các nước, các quỹ đầu tư và TTCK là nguồn cung cấp vốn chủ yếu cho thị trường bất động sản. Còn tại Việt Nam, thời gian qua, các doanh nghiệp bất động sản phụ thuộc lớn vào nguồn tín dụng ngân hàng vốn có chi phí cao và thiếu ổn định.

Thông thường, các chủ đầu tư dự án phải có vốn chủ sở hữu 15 – 20%, còn lại 80 – 85% nhu cầu vốn dựa vào nguồn vốn ngân hàng và vốn huy động từ khách hàng. Trong khi đó, Thông tư 36 sửa đổi quy định, kể từ ngày 1/1/2019, các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài chỉ được sử dụng tối đa 40% nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn.

“Lộ trình giảm dần nguồn tín dụng địa ốc này của Ngân hàng Nhà nước có mặt rất tích cực là đã tạo áp lực buộc các doanh nghiệp bất động sản phải tìm kiếm các nguồn vốn bổ sung khác, trước hết là từ TTCK, trái phiếu doanh nghiệp, nguồn vốn đầu tư nước ngoài. Nhưng để thích ứng với lộ trình này, doanh nghiệp cần phải chuẩn bị thật tích cực về mọi mặt”, ông Châu khuyến cáo.

Nước lên, thuyền có lên?

Chuyên gia tài chính Bùi Quang Tín cho biết, hiện có khoảng 60 doanh nghiệp bất động sản niêm yết. TTCK được xem là kênh tìm vốn hợp lý, bởi nguồn vốn chu cấp cho các dự án đòi hỏi lớn và dài hạn, trong khi các ngân hàng đang có xu hướng siết chặt tín dụng vào lĩnh vực này.

Ông Tín cho biết, xu hướng dòng vốn từ các quỹ đầu tư ngoại, nguồn vốn FDI cam kết vào lĩnh vực bất động sản tiếp tục có chiều hướng tăng cao trong thời gian tới và khá đa dạng, từ phát triển nhà ở đến sản xuất công nghiệp, bán lẻ, văn phòng và du lịch.

Đặc biệt, thời gian qua trên thị trường xuất hiện xu hướng mở rộng dòng vốn FDI vào các phân khúc nhà ở trung cấp và bình dân. Có thể dẫn chứng những thương vụ giao dịch được công bố trong 3 năm trở lại đây như: nhà đầu tư Nhật Bản Hankyu Realty và Nishi Nippon Railroad hợp tác cùng Nam Long, hoặc Sanyo Homes và Tiến Phát và gần đây nhất là liên doanh giữa Mitsubishi Corporation và Phúc Khang…

Phân tích về cơ hội đầu tư vào cổ phiếu nhóm ngành bất động sản, TS. Sử Ngọc Khương nhận định, thị trường bất động sản cũng như cổ phiếu bất động sản sở hữu những tín hiệu tăng trưởng tích cực, nhưng cũng hàm chứa những rủi ro nhất định. Một trong những rủi ro trước mắt, đặc biệt là tại khu vực TP.HCM là khi điều kiện nguồn cung hạn chế vì thủ tục kéo dài hoặc quỹ đất sạch ngày càng thu nhỏ, hay việc kiểm soát chất lượng sản phẩm sau bàn giao… đều có thể ảnh hưởng đến chu kỳ của thị trường.

“Tuy nhiên, bước vào quý IV/2018 cũng như quý I/2019, số lượng giao dịch chung cư, nhà liền kề và đất nền dự báo tăng trưởng và có khả năng cải thiện đáng kể doanh thu và lợi nhuận của các công ty bất động sản. Một trong những biểu hiện dễ nhận thấy nhất là việc các cổ phiếu nhóm ngành bất động sản niêm yết dần thu hút được nhiều hơn sự quan tâm của dòng tiền”, TS. Sử Ngọc Khương nhận định.

Còn theo ông Trương Hiền Phương, Giám đốc Môi giới, Công ty cổ phần Chứng khoán KIS Việt Nam Chi nhánh TP.HCM, dù thị trường có biểu hiện chững lại trong năm 2018 nhưng đa số các doanh nghiệp bất động sản vẫn có nền tảng tốt. Từ 2017-2018, nhiều công ty bất động sản xác định đang sử dụng tối đa nguồn vốn tự có. Điều này khiến biên lợi nhuận của doanh nghiệp cao hơn và thị trường cũng phát triển bền vững hơn.

“Dòng tiền âm của các công ty bất động sản hiện nay khá lớn, đồng nghĩa các doanh nghiệp đã chủ động ‘bung’ tiền nhiều hơn vào các dự án, thì đây là một trong những tín hiệu vui, chỉ sợ doanh nghiệp không có dự án để bán mà thôi”, ông Phương nhận định, đồng thời cho rằng, nhìn nhận một số cổ phiếu bất động sản hiện nay có chỉ số PE dưới 15, chỉ số PB, đa phần dưới 1 hoặc tiệm cận 1 – so với mặt bằng chung thị trường là khá rẻ.