Cổ phiếu bất động sản có thực chất?

Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, tổng dư nợ tín dụng năm 2017 đạt 471.022 tỷ đồng. Trong đó, những lĩnh vực có dư nợ tín dụng lớn nhất, đạt trên 100.000 tỷ đồng gồm: cho vay đầu tư, kinh doanh các dự án xây dựng khu đô thị, phát triển nhà ở đạt 102.413 tỷ đồng; cho vay xây dựng, sửa chữa và mua nhà để ở, nhà để ở kết hợp với cho thuê được khách hàng trả nợ bằng các nguồn thu nhập không phải là tiền lương, tiền công đạt 100.083 tỷ đồng; cho vay kinh doanh khác đạt 112.561 tỷ đồng.

Cổ phiếu được giá

Trên thị trường chứng khoán, họ cổ phiếu bất động sản luôn được đánh giá nhiều tiềm năng, và cũng là một trong những lực đỡ của thị trường.

Từ đầu năm đến nay, cổ phiếu bất động sản trên cả hai sàn giao dịch liên tục tăng giá. Theo khảo sát của Thời báo Kinh doanh, trong thời gian qua, dòng tiền “ầm ầm” đổ vào nhóm cổ phiếu bất động sản, chứng khoán, ngân hàng.

Giao dịch sôi động tại nhóm cổ phiếu bất động sản đã giúp tâm lý trên thị trường được cải thiện hơn, đồng thời giúp nhóm cổ phiếu vốn hóa lớn thanh khoản tốt hơn. Các cổ phiếu như DXG, KDH, LDG, NVT… đều đồng loạt tăng giá và giao dịch sôi động.

Kể từ đầu năm đến nay, cổ phiếu DXG của CTCP Dịch vụ và Xây dựng Địa ốc Đất Xanh đã tăng 72,6%, từ vùng giá 22.150 đồng/ cổ phiếu (phiên 2/1) lên 38.250 đồng/ cổ phiếu (phiên sáng ngày 19/3).

Đi kèm với sự tăng trưởng về giá cổ phiếu là kế hoạch kinh doanh táo bạo của Đất Xanh khi đặt kế hoạch năm 2018 với doanh thu thuần với 5.000 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế đạt 1.068 tỷ đồng, tăng trưởng lần lượt 74% và 42% so với kết quả năm 2017.

Theo CTCK Bản Việt, DXG đã tăng gần gấp ba lần trong vòng một năm qua và đạt đỉnh giá mới kể từ sau khi tổ chức họp Đại hội đồng cổ đông công bố kế hoạch lợi nhuận hơn 1.000 tỷ đồng.

Cổ phiếu KDH của CTCP Đầu tư Kinh doanh Nhà Khang Điền sau khi điều chỉnh chiết khấu thông tin phát hành cổ phiếu để hoán đổi cổ phiếu BCI sáp nhập công ty này cũng đã bật tăng trở lại. KDH đã đạt đỉnh giá mới và tăng gấp đôi so với cách đây 1 năm.

Hiện cổ phiếu này đang giao dịch tại mốc giá 35.900 đồng/ cổ phiếu, tăng 31% so với đầu năm.

Cổ phiếu LDG của CTCP Đầu tư LDG cũng tăng trưởng mạnh mẽ từ đầu năm đến nay. Hiện cổ phiếu này đang giao dịch tại mốc giá 25.950 đồng/ cổ phiếu, tăng 24,7% so với đầu năm, thanh khoản trung bình đạt hơn 1 triệu đơn vị mỗi phiên.

Một gương mặt “đình đám” khác là DIG của Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng, từ đầu năm đến nay DIG đã tăng 36,2% và thu hút được sự quan tâm từ khối ngoại.

Điểm thuận lợi của các doanh nghiệp bất động sản là khả năng lợi nhuận năm 2018 sẽ khá tốt do là năm bàn giao và hạch toán các dự án đã triển khai bán hàng và đầu tư trong vòng hai năm trở lại đây.

CTCK HSC dự báo, 6 công ty bất động sản niêm yết (VIC, NVL, DXG, NLG, KDH, SJS chiếm 82,7% vốn hóa toàn ngành bất động sản) sẽ tăng trưởng 47% doanh thu, đạt 161.800 tỷ đồng; lợi nhuận sau thuế của công ty mẹ tăng trưởng 38%, đạt 11.500 tỷ đồng năm 2018.

Có thực chất?

Đi kèm với tăng trưởng là hạng mục “nợ phải trả”, tính đến cuối năm 2017, có hơn 20 doanh nghiệp bất động sản có số nợ ngân hàng phải trả khá lớn, với tổng số tiền lên tới hơn 130.000 tỷ đồng.

Theo BCTC công ty mẹ quý 4/2017 của DIG, tính đến ngày 31/12/2017, tổng nợ phải trả của công ty là 2.946 tỷ đồng, trong đó nợ vay ngắn hạn đạt 228,2 tỷ đồng, nợ vay dài hạn đạt 1.383 tỷ đồng, tổng nợ vay chiếm 27,4% tổng tài sản công ty (5.873 tỷ đồng).

Chủ nợ lớn nhất của DIG là Ngân hàng TMCP Phát triển TP.HCM (HDBank ) – CN Vũng tàu với tổng dư nợ cả ngắn hạn và dài hạn là 318 tỷ đồng.

Tính đến cuối 2017, CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc Novaland đứng đầu danh sách những doanh nghiệp bất động sản niêm yết có nợ phải trả lớn nhất, lên đến hơn 35.968 tỷ đồng, tăng 35% so với đầu năm 2017.

Trong đó, khoản vay ngắn hạn tại các ngân hàng đạt 2.400 tỷ đồng, dài hạn đạt 1.841 tỷ đồng, tổng nợ vay tại ngân hàng chiếm 8,6% tổng tài sản (49.224 tỷ đồng).

Từ đầu năm đến nay, cổ phiếu NVL của Novaland đã tăng 28,3% với thanh khoản trung bình đạt 3 triệu mỗi phiên.

Thực tế, khi doanh nghiệp vay vốn tại ngân hàng cũng đồng thời dùng tài sản của mình để thế chấp, đồng nghĩa với việc tài sản đó trong thời hạn nợ vay sẽ là của ngân hàng. Số nợ vay này vẫn được doanh nghiệp hạch toán vào tài sản, và từ đó hình thành nên cơ cấu giá cổ phiếu.

Việc một tài sản được tính hai lần giá trị là điều hoàn toàn có thể (một tại ngân hàng, một của doanh nghiệp). Nói cách khác, số tài sản thế chấp đó đều là “ảo” khi bị chia sẻ trong mối quan hệ hai bên đều có lợi. Trong đó, cả ngân hàng và doanh nghiệp đều cố gắng giữ giá trị tài sản ở mức cao để phục vụ mục đích riêng của mình.