Có nên giãn lộ trình siết tín dụng bất động sản?

Mặc dù Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã giãn lộ trình “siết” sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn xuống 40% từ đầu năm 2019, thay vì đầu năm 2018 như quy định tại Thông tư 06/2017/TT-NHNN, song mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) có kiến nghị NHNN cho phép các ngân hàng được sử dụng tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn tối đa 45% trong năm 2019.

Cùng với kiến nghị trên, Chủ tịch HoREA, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, việc siết vốn nói trên là chưa cần thiết, chưa đáp ứng được yêu cầu phát triển ổn định của thị trường bất động sản.

Lý lẽ ông Châu đưa ra là, không chỉ doanh nghiệp bất động sản cần nguồn vốn vay trung, dài hạn từ ngân hàng để hoạt động kinh doanh, mà ngay cả vốn huy động trước từ khách hàng cũng có phần không nhỏ từ vốn vay ngân hàng.

Kiến nghị trên của HoREA đã nhận được nhiều ý kiến trái chiều. Trong đó, phần lớn ý kiến cho rằng, việc giảm tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn xuống 40% từ đầu năm 2019 để hạn chế dòng vốn tín dụng chảy vào bất động sản là cần thiết.

Bởi một trong những rủi ro mà các ngân hàng vẫn phải đối mặt là vấn đề thanh khoản khi nguồn vốn huy động chủ yếu là ngắn hạn và phải bù đắp trong việc cho vay trung, dài hạn.

Trong khi đó, dư nợ cho vay, nhất là với vốn cho vay trung, dài hạn không dễ thu hồi và nợ có khả năng mất vốn đang tăng.

Mặt bằng lãi suất tiền gửi tăng lên gần đây, nhất là kỳ hạn dài cũng xuất phát từ việc tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn của một số ngân hàng đã chạm ngưỡng cho phép nói trên nên phải tái cơ cấu  kỳ hạn nguồn vốn.

Vì vậy, dù tỷ lệ cho vay bất động sản của các nhà băng còn ở mức thấp, song theo các chuyên gia, vẫn cần kiểm soát chặt dòng vốn vào lĩnh vực này. Điều này Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Lê Minh Hưng đã có chỉ đạo các tổ chức tín dụng.

Thống kê từ báo cáo tài chính của các ngân hàng cho thấy, tỷ lệ cho vay bất động sản ở hầu hết các nhà băng đang có xu hướng giảm và đa số duy trì tỷ lệ này dưới 7%. Chỉ một số ngân hàng có tỷ lệ cho vay bất động sản từ 10 – 12%.

Cụ thể, cho vay bất động sản tại Kienlongbank cuối tháng 6 là 3.263 tỷ đồng, chiếm 11,9% tổng dư nợ. Hay Sacombank đến cuối tháng 6/2018 có hơn 42.000 tỷ đồng dư nợ cho vay các hoạt động liên quan đến kinh doanh tài sản và dịch vụ tư vấn, chiếm 17% tổng dư nợ; trong đó, chủ yếu là cho vay các hoạt động kinh doanh bất động sản.

Số liệu do NHNN công bố cho biết, tỷ lệ tín dụng bất động sản trên tổng dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế cuối tháng 6/2018 chỉ ở mức khoảng 7,5%.

Tuy nhiên, tỷ trọng cho vay bất động sản trên tổng dư nợ tín dụng nền kinh tế thực chất là bao nhiêu vẫn còn nhiều tranh cãi.

Trong đó, không ít ý kiến cho rằng, cho vay bất động sản ở các ngân hàng hiện nay đang “núp bóng” một phần không nhỏ dưới hình thức cho vay tiêu dùng, tỷ lệ cho vay bất động sản có thể còn cao hơn nhiều so với mức mà các nhà băng công bố.

Trên thực tế, cho vay mua nhà dưới hình thức tín dụng tiêu dùng đang tăng trưởng rất nhanh trong vài năm trở lại đây. Vì thế, có kiến nghị xếp các khoản vay mua, sửa nhà vào tín dụng bất động sản.

Theo TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV, ở Mỹ, tín dụng tiêu dùng được định nghĩa là hình thức tín dụng phục vụ mục đích chi tiêu của cá nhân và hộ gia đình, giúp người tiêu dùng trang trải các nhu cầu của cuộc sống như nhà ở, phương tiện đi lại, tiện nghi sinh hoạt, học tập, du học, y tế…

Tại Việt Nam, số liệu cho thấy, hoạt động cho vay tiêu dùng vào khoảng 1,1 triệu tỷ đồng (năm 2017), chiếm 18% trong tổng dư nợ cho vay của nền kinh tế.

Trong số này, có tới 53% các khoản vay là mua nhà và sửa chữa nhà ở, như vậy tín dụng cho tiêu dùng thực tế chỉ chưa đến 550.000 tỷ đồng.

Tuy nhiên, ông Lực cho rằng, khi đã xếp tín dụng mua nhà và sửa chữa nhà ở sang nhóm bất động sản thì cũng phải bóc tách, xem xét kỹ hơn Thông tư 02 về phân loại nhóm nợ và Thông tư 36 tính trọng số cho vay bất động sản, vì cho vay mua, sửa nhà có rủi ro thấp.

Siết tín dụng bất động sản, theo nhiều chuyên gia tài chính, là xu hướng dài hạn của ngành ngân hàng nói riêng và nền kinh tế nói chung.

Cần phát triển các nguồn vốn khác cho thị trường bất động sản, thay vì chỉ phụ thuộc vào tín dụng từ ngân hàng, để tránh rủi ro cho hệ thống tín dụng cũng như toàn nền kinh tế.

Nhiều lãnh đạo ngân hàng cũng cho biết đã có chủ trương nói “không” trong việc cung ứng tín dụng cho chủ đầu tư kinh doanh bất động sản, mà tập trung vào cho vay cá nhân mua căn hộ. Trong đó, phải kể đến các ngân hàng như Vietcombank, ACB.

Trong năm nay, NHNN đặt mục tiêu tăng trưởng tín dụng 17%, đồng thời yêu cầu các ngân hàng kiểm soát chặt tăng trưởng tín dụng và hạn chế cho vay vào các lĩnh vực rủi ro như bất động sản, chứng khoán.

NHNN cũng nâng hệ số rủi ro cho vay bất động sản từ 150% lên 250% và hạ tỷ lệ dùng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn từ 60% xuống 45% và xuống 40% vào đầu năm tới.

Đây là biện pháp trực tiếp nhằm kiểm soát tín dụng bất động sản, nơi cần nguồn vốn trung và dài hạn rất lớn.