English
普通话
Đã có sự chuyển biến
Thị trường bất động sản là một trong những thị trường đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển kinh tế – xã hội của một quốc gia, bởi có mối quan hệ mật thiết với nhiều thị trường khác như vật liệu xây dựng, lao động, khoa học công nghệ và đặc biệt là thị trường tài chính – tiền tệ.
Dù đã có sự phát triển gần 20 năm, nhưng cho đến nay, theo đánh giá của nhiều tổ chức quốc tế, so với các nước đang phát triển, tính minh bạch của thị trường bất động sản Việt Nam nói chung vẫn ở mức chưa tương xứng với kỳ vọng của nhà đầu tư ngoại. Hệ thống thể chế quản lý thị trường qua nhiều lần sửa đổi, bổ sung, đã định hướng rất rõ về việc cấp thiết trong việc minh bạch hóa thị trường bất động sản với các quy định khá mở theo thông lệ quốc tế, nhưng về mức độ thực thi vẫn chưa thực sự tốt.
Thị trường bất động sản khá “nhạy cảm” với các luồng thông tin, kể cả những thông tin chưa được kiểm chứng. Nhiều địa phương chưa làm tốt công tác thông tin về thị trường bất động sản, còn vội vã hoặc xử lý chưa tốt vấn đề đô thị hóa. Bên cạnh đó, chưa có chế tài xử lý đủ mạnh, có sức răn đe đối với những chủ thể gây tin đồn thất thiệt.
Ðây là những kẽ hở được nhiều nhà đầu tư lợi dụng, “thổi phồng” thông tin để kiếm lời, trong khi đó, thiệt hại sẽ đổ dồn lên những nhà đầu tư thứ cấp, người dân, ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường bất động sản.
Đây được xem là điều mà các nhà đầu tư ngoại rất quan tâm và ảnh hưởng không nhỏ tới quyết định đầu tư của họ. Trước khi bước chân vào một thị trường nào đó, mức độ tiếp cận thông tin bao nhiêu là cách để họ có thể đánh giá đến mức độ rủi ro, tính hiệu quả khi tham gia vào một thị trường. So với các thị trường trên thế giới và khu vực, thị trường bất động sản Việt Nam có sự tiến bộ rất lớn trong bảng xếp hạng nhiều năm trở lại đây, nhưng nhìn bề sâu vẫn chưa thể so sánh với nhiều thị trường trong khu vực về mức độ cởi mở thông tin cung cấp.
Lý do là bởi nhận thức sẵn lòng chia sẻ thông tin chưa thực sự cao, chưa đầy đủ từ phía các doanh nghiệp kinh doanh, không chỉ bất động sản, mà còn các thị trường khác. Ngoại trừ ngân hàng, chứng khoán có mức độ minh bạch cao hơn, vì có tính yêu cầu bắt buộc theo quy định pháp luật và thông lệ quốc tế, còn lại đa phần do trình độ và kiến thức, cũng như sợ sự cạnh tranh khốc liệt, khiến doanh nghiệp không sẵn lòng chia sẻ. Thực tế này đã phần nào phản ánh mức độ phát triển của thị trường bất động sản nói chung hiện nay mới chỉ giai đoạn đầu và điều này có thể chấp nhận được.
Trong khoảng vài năm vừa qua, cơ quan quản lý đã nhận thức rõ được điều này và đã bắt đầu triển khai một số chương trình, giải pháp nhằm nâng cao tính minh bạch thông tin thị trường. Chẳng hạn, việc xây dựng hệ thống chỉ số giá tại TP.HCM, hay Hà Nội, bên cạnh xây dựng các phần mềm ứng dụng cung cấp bản đồ quy hoạch, thông tin dự án thế chấp ngân hàng… Đây là điểm sáng tích cực và phần nào thể hiện qua việc dòng vốn ngoại cũng đã chảy mạnh vào Việt Nam, đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản, thông qua sự hợp tác với các đối tác nội. Trong đó, có những đối tác rất khó tính như Nhật Bản.
Tính riêng trong nửa đầu năm 2018, đã có 5,54 tỷ USD vốn đầu tư nước ngoài đăng ký đổ vào thị trường bất động sản Việt Nam, chiếm 27,25% tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký vào nền kinh tế Việt Nam. Trong các đối tác đầu tư, một điểm đáng lưu ý là Nhật Bản bất ngờ đứng vị trí dẫn đầu trong số các quốc gia và vũng lãnh thổ có dự án đầu tư tại Việt Nam trong 6 tháng, với tổng vốn đầu tư là 6,47 tỷ USD, trong đó bất động sản là “miếng bánh” được các nhà đầu tư Nhật yêu thích.
Chỉ tính riêng Dự án Thành phố thông minh tại xã Hải Bối và Vĩnh Ngọc, huyện Đông Anh, Hà Nội đã có tổng vốn đầu tư 4,138 tỷ USD do Sumitomo (Nhật Bản), liên doanh với Tập đoàn BRG (Việt Nam) thực hiện. Đồng thời, cũng là dự án có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài lớn nhất nửa đầu năm 2018.
Ngoài ra, một loạt đại gia Nhật Bản khác như Aeon, Hankyu Hanshin Properties, Nishi Nippon Railroad…, cũng liên tục gia tăng các khoản đầu tư vào bất động sản Việt Nam với nhiều thương vụ hợp tác cùng nhà đầu tư nội, như Phú Mỹ Hưng, Nam Long, An Gia, Tiến Phát, Hòa Bình, Phúc Khang…
Nhưng vẫn cần phải nỗ lực rất nhiều
Minh bạch thị trường bất động sản là một quá trình dài hơi, đòi hỏi nhiều thời gian và nỗ lực để thực hiện, bởi nhiều thành viên thị trường vẫn lo ngại ẩn sau nó là phần chìm của tảng băng, của lợi ích nhóm. Dù có thể thấy sự thay đổi qua lượng vốn ngoại đổ vào Việt Nam, nhưng không thể phủ nhận rằng, nhà đầu tư nước ngoài vẫn đang gặp rất nhiều trở ngại trong việc tiếp cận thông tin thị trường đất đai tại Việt Nam.
Chẳng hạn, nhà đầu tư Nhật Bản thời gian vừa qua rót mạnh vốn vào Việt Nam không hẳn là do các thông tin cung cấp cho họ sẵn có hơn, mà là do họ đã thiết lập sẵn những kết nối lâu năm tại Việt Nam, từ đó có được hệ thống kiểm chứng thông tin tốt đối với thị trường Việt Nam.
Nhìn chung, nhà đầu tư Nhật Bản đánh giá cao thị trường Việt Nam hiện tại về tiềm năng với mức độ ổn định kinh tế vĩ mô, cùng sự tăng trưởng của tầng lớp trung lưu đang ngày càng lớn, nhưng họ vẫn đang có ý định thăm dò và đầu tư từ từ để chờ đợi sự cải thiện hơn về tính minh bạch của thị trường.
Nhận thức được điều này, thời gian vừa qua, theo ghi nhận của CBRE Việt Nam, một số địa phương đã bắt đầu triển khai chương trình minh bạch thông tin thị trường, thông qua việc xây dựng hệ thống chỉ số giá, cũng như công khai một số thông tin quy hoạch dự án. Tuy nhiên, cũng phải nhìn nhận rằng, việc xây dựng được các hệ thống nền tảng này mới chỉ dừng ở mức nỗ lực và không dễ, bởi nó đòi hỏi nhiều nguồn lực, tốn nhiều thời gian, đặc biệt là sự nhận thức của cả thị trường, từ nhà quản lý, tới doanh nghiệp và nhà đầu tư.
Khi yêu cầu về minh bạch thông tin chưa thực sự trở thành các quy định bắt buộc phải làm, thì họ sẽ có phần trễ nải trong việc cung cấp thông tin vì mục đích riêng nào đó. Bản thân CBRE Việt Nam trong những năm qua cũng khá nỗ lực trong việc hỗ trợ cung cấp thông tin ra thị trường.
Sử dụng đa dạng các phương pháp thống kê, phân tích, định dạng, sàng lọc và đối chiếu, so sánh, xác thực, loại bỏ những yếu tố phi thị trường, để từ đó ra được con số được coi là tương đối sát nhất với thực tế. Tuy nhiên, chúng tôi nhận thấy rằng, nhu cầu thông tin này đối với các đối tác ngoại vẫn cao hơn rất nhiều.
Trong thời gian sắp tới, CBRE cho rằng, theo mức độ phát triển của thị trường, việc nâng cao chuẩn mực minh bạch thông tin chắc chắn là điều xảy ra. Một số địa phương cũng đã bắt đầu thực thi theo cách thức của nhiều quốc gia phát triển, như việc hình thành hoặc thuê những cơ quan nghiên cứu thị trường độc lập, không chịu sự ràng buộc của bất kỳ bên nào, đồng thời có trách nhiệm trong việc đảm bảo bảo mật những nguồn thông tin mà mình tổng hợp, xác thực được trên cơ sở tuân thủ quy định pháp luật của nhà nước, nhưng vẫn đảm bảo những thông tin chung nhất được công bố ra thị trường.
Điều này khá đáng mừng và cho thấy, Việt Nam đã sẵn sàng hơn trong việc đón dòng vốn ngoại tiếp tục đổ mạnh vào thị trường bất động sản.
Một điểm khá tích cực chúng ta cũng cần nhận thấy hiện nay là sức ảnh hưởng của cuộc cách mạng 4.0, trong đó Việt Nam là quốc gia có tốc độ tăng trưởng sử dụng internet và smartphone thuộc Top đầu thế giới. Đồng thời với đó, việc chủ động cung cấp thông tin cũng qua các công nghệ nền tảng này cũng đang được doanh nghiệp đẩy mạnh khá lớn.
Ngoài ra, có khá nhiều công ty công nghệ hiện cũng xây dựng các nền tảng trích xuất và lọc dữ liệu nhờ sử dụng AI (trí tuệ nhân tạo), nên mức độ xác thực thông tin cũng trở nên nhanh chóng và chính xác hơn. Điều này có lợi cho quá trình minh bạch thông tin tại thị trường Việt Nam trong thời gian sắp tới.