Chính sách “kìm chân” doanh nghiệp bất động sản

Theo ghi nhận của DĐDN tại sự kiện “trù bị” của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhằm tập hợp ý kiến đóng góp, kiến nghị chuẩn bị cho Hội nghị đối thoại doanh nghiệp bất động sản với Thủ tướng Chính phủ dự kiến diễn ra vào đầu tháng 3/2020 tại Hà Nội thì vướng mắc liên quan đến chính sách được các doanh nghiệp đánh giá là rào cản lớn nhất để hướng đến thị trường bất động sản Việt Nam phát triển ổn định và bền vững.

Mở màn, “ông lớn” Vinhomes đóng góp đến 18 kiến nghị được “tóm tắt” trong một báo cáo dài 15 trang với đa số trong đó là những kiến nghị về các cơ chế chính sách liên quan. Những khó khăn tiêu biểu được ông Phạm Thiếu Hoa – Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Vinhomes chỉ ra gồm:

Chưa cập nhật được hành lang pháp lý rõ ràng, đầy đủ cho loại hình bất động sản du lịch nghỉ dưỡng như condotel phát triển. Văn bản hướng dẫn mới đây của Bộ TN&MT cũng chưa đề cập đến những loại hình bất động sản như officetel hay shophouse,..

Những vướng mắc liên quan đến quy định của Luật Kinh doanh bất động sản về việc thanh toán trong mua bán thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai thì chủ đầu tư không được thu quá 95% giá trị hợp đồng cho đến khi chưa bàn giao sổ đỏ nhưng thực tế nhiều trường hợp người mua không đóng nốt 5% còn lại. Phía Vinhomes kiến nghị có thể cho phép thu 100% giá trị hợp đồng nếu ký được phụ lục cam kết bàn giao sổ đối với người mua.

Đại diện Vinhomes cũng chỉ ra những khó khăn liên đến các luật đầu tư, đấu thầu, xây dựng như trong việc thanh toán dự án BT (đối ứng) hiện nay, doanh nghiệp triển khai đến đâu bàn giao đất đến đấy trong khi nếu triển khai khu đô thị khi đầu tư thì doanh nghiệp phải đầu tư  đồng bộ, điều này dẫn đến nhiều bất cập.

Bên cạnh “ông lớn” Vinhomes, một đại gia bất động sản khác là Tập đoàn FLC cũng đóng góp một danh sách kiến nghị “công phu” không kém với nhiều kiến nghị tập trung vào những bất cập trong các luật đầu tư, đấu thầu, luật đất đai, luật xây dựng vốn lâu nay vẫn “kìm chân” doanh nghiệp khi thực hiện các dự án trên cả nước.

Những khó khăn lớn được bà Hương Trần Kiều Dung – Tổng Giám đốc Tập đoàn FLC chỉ ra gồm: Sự chồng chéo, thiếu đồng bộ của các luật liên quan làm ảnh hưởng rất nhiều đến các dự án bất động sản dẫn đến chính các địa phương cũng gặp khó trong việc phê duyệt dự án.

Những vướng mắc liên quan đến thủ tục cấp phép xây dựng, đối với một dự án có nhiều hạng mục, mặc dù đã có phê duyệt quy hoạch 1/500, cũng như đã có thẩm định thiết kế thi công nhưng vẫn phải xin cấp phép đến từng hạng mục một. Dẫn đến, để hoàn thiện đầy thủ tục cho dự án đó (đặc biệt là những dự án hàng trăm héc-ta đến cả nghìn héc-ta) thì phải mất đến vài năm gây phiền hà cho doanh nghiệp, ảnh hưởng đến kế hoạch và cơ hội đầu tư. 

Đối với các quần thể dự án đã được quy hoạch tổng thể, chi tiết nên tháo gỡ cho doanh nghiệp trong việc xin cấp phép, để cắt giảm thời gian, chi phí hoàn thiện thủ tục đầu tư để dự án sớm được triển khai.

Việc xử lý các thủ tục nội bộ nếu không cải tổ sẽ ảnh hưởng rất lớn đến thị trường bất động sản trong tương lai và doanh nghiệp cũng tiếp tục gặp khó, trễ tiến độ thực hiện dự án.

Không chỉ những “ông lớn” mới nổi gặp khó mà những “lão làng” trên thị trường bất động sản cũng phải đối mặt với “hàng tá” khó khăn về cơ chế, chính sách liên quan.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch GP Invest, một doanh nghiệp khá lâu năm trên thị trường nhận định đối với với sự chi phối bởi một “ma trận” các luật liên quan, đúng luật này thì sai luật khác và doanh nghiệp nhiều khi lâm vào cảnh một dự án sau 12 năm ròng rã, qua 5 “đời” Chủ tịch Tỉnh mà vẫn chưa xong.

Những khó khăn được ông Hiệp chỉ ra lớn nhất chủ yếu liên quan đến Luật đất đai gồm:

Luật Đầu tư cho phép một miếng đất có thể chuyển đổi mục đích sử dụng thì hoàn toàn có thể hợp tác với đối tác thứ hai hoặc thành lập một công ty mới, hoặc có hai pháp nhân chung nhau hợp tác đầu tư; song Luật Đất đai lại không cho phép như vậy mà chỉ cho phép chính doanh nghiệp có mảnh đất đó được phép sử dụng.

Luật Đất đai cũng còn rất nhiều những cản trở, va vấp với các luật khác. Ông Hiệp dẫn chứng một dự án của GP.Invest được cấp giấy chứng nhận đầu tư từ tháng 4/2018, khi tất cả các thủ tục quy hoạch, kiến trúc đã xong hết, đến khâu quyết định giao đất thì được thông báo “có mâu thuẫn với Luật Đất đai, do đó chỉ có thể bỏ hoặc làm lại từ đầu”. Và kết quả là doanh nghiệp phải làm lại hồ sơ thủ tục từ đầu mất thời gian thêm 1 năm, đi qua 5 Sở, Quận địa phương.

Một vướng mắc nữa liên quan đến Luật đất đai được ông Hiệp chỉ ra liên quan đến khâu giải phóng mặt bằng. Cụ thể,những dự án có giá trị kinh tế xã hội lớn thì mới có các cấp quyền vào cuộc, còn những dự án của các doanh nghiệp, mặc dù cũng làm tăng trưởng kinh tế, xã hội phát triển nhưng không được coi đó là những dự án có mục đích, lợi ích kinh tế xã hội lớn. Ông Hiệp đặt câu hỏi phải chăng chính quyền đứng ngoài cuộc ở việc giải phóng mặt bằng.

Bên cạnh những khó khăn “bền vững” trên, các doanh nghiệp cũng chỉ ra những khó khăn trước mắt cần sự hỗ trợ của nhà nước thông qua các chính sách liên quan.

Bà Nguyễn Thị Quỳnh Chi – TGĐ Eurowindow Holding cho biết trong bối cảnh dịch bệnh Covid-19 hiện nay ảnh hưởng rất lớn đến du lịch và bất động sản nghỉ dưỡng. Do đó, Chính phủ có thể xem xét để có những chính sách cụ thể hỗ trợ cho doanh nghiệp trong giai đoạn này như giảm thuế cũng như tăng cường truyền thông Việt Nam là điểm đến an toàn, khuyến khích người dân và các du khách quốc tế quay trở lại Việt Nam.

Bên cạnh đó, bà Chi cũng bày tỏ băn khoăn về những tồn tại của Nghị định 20/2017/NĐ-CP khi việc nâng trần lãi vay từ 20 – 35% chỉ giải quyết được một phần của vấn đề và những vướng mắc trong Nghị định này cũng cần sớm được giải quyết, tránh việc lách thuế, chuyển từ nơi có lãi suất thấp sang thuế suất cao.

Chung quan điểm, đại diện Tập đoàn CEO cũng cho rằng cần tháo gỡ những vướng mắc về Nghị định 20 khi Nghị định này đang làm khó cho doanh nghiệp trong nước.

Liên quan đến chính sách cho nhà ở xã hội, ông Bùi Viết Sơn – Chủ tịch HĐQT Công ty TNHH Bánh kẹo Thăng Long nêu khó khăn vì chủ đầu tư và khách hàng đều không được vay vốn ưu đãi.

“Doanh nghiệp cần Chính phủ có ý kiến để các ngân hàng thương mại có cơ chế miễn lãi và hỗ trợ lãi suất để doanh nghiệp có vốn phát triển các dự án phục vụ những người thu nhập thấp” – ông Sơn đề xuất.

Lê Sáng