Chán bất động sản, quỹ đầu tư đổi món

Rút khỏi bất động sản giờ là trễ

“Mây đen bất động sản” là cụm từ mà ông Andy Ho, Giám đốc Điều hành VinaCapital từng mô tả với NCĐT về tình hình hoạt động của các quỹ bất động sản và triển vọng gây quỹ mới trong năm nay tại Việt Nam. Ông Ho dự kiến “đám mây” này sẽ tan dần trong quý IV/2011 và bầu trời bất động sản có thể sẽ đẹp lên trong năm 2012. Tuy nhiên, hiện tình hình vẫn chưa thể sáng sủa như mong đợi, theo cập nhật mới nhất của Tổ chức tài chính LCF Rothschild (Anh) về hoạt động của hơn 100 quỹ đầu tư trên toàn cầu.

Báo cáo này cho thấy tại thời điểm ngày 1.11, 5 quỹ đầu tư bất động sản tại Việt Nam gồm Aseana Properties (ASP), JSM Indochina, Vietnam Property Fund (VPF), Vietnam Property Holding (VPH) và VinaLand (VNL) đều có chứng chỉ quỹ đang được giao dịch với mức chiết khấu khá lớn so với tổng giá trị tài sản ròng (NAV). Trong đó, 3 quỹ ASP, VNL (thuộc VinaCapital) và VPH lần lượt được xếp đầu về mức chiết khấu/NAV là -56,9%; -46,2% và -44,9%.

Tình hình thị trường bất động sản đóng băng và vẫn chưa có dầu hiệu hồi phục đã khiến các quỹ đầu tư ngày càng đuối sức và gặp nhiều khó khăn về hiệu quả kinh doanh. Để cắt lỗ, nhiều quỹ buộc phải chọn giải pháp bán dự án nhằm tái cấu trúc danh mục đầu tư. “Nếu bây giờ mới nói không nên đầu tư vào văn phòng, căn hộ dịch vụ là quá trễ. Chúng tôi đã thấy trước điều này và quyết định thoái vốn từ 2 năm nay”, ông Ho, VinaCapital, cho biết. Cuối năm 2009, quỹ này đã bán toàn bộ 50,1% cổ phần của mình trong dự án cao ốc A&B tại quận 1, TP.HCM với tỉ suất hoàn vốn nội bộ (IRR) là 17,5%. Trước đó, VinaCapital cũng đã quyết định bán 70% cổ phần của mình tại khách sạn 5 sao Hilton Hà Nội Opera, thu về khoảng 8 triệu USD lợi nhuận sau 3 năm đầu tư vào khách sạn này.

Ông Ho cho biết đối với phân khúc văn phòng và căn hộ dịch vụ, trong năm 2012, quỹ này đang hướng tới 2 giải pháp chính là hoàn toàn không đầu tư vào dự án mới hay đang xây dựng dở dang và có thể mua lại dự án mới đã xây xong.

Đối với quỹ bất động sản VPH của Công ty Quản lý Quỹ Saigon Asset Management (SAM), tình hình cũng khá ảm đạm. Báo cáo kết quả kinh doanh quý III/2011 của một số công ty bất động sản niêm yết trên Sở Giao dịch Chứng khoán TP.HCM (HoSE) và Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX) được VPH đầu tư cho thấy hầu hết các doanh nghiệp này đều có mức lợi nhuận giảm mạnh so với cùng kỳ 2010. Đơn cử, Công ty Cổ phần Phát triển Đô thị Công nghiệp số 2 (D2D) chỉ đạt 10,75 tỉ đồng lợi nhuận trước thuế (giảm 85%), Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Bảy Bảy (NBB) đạt 1,41 tỉ đồng lợi nhuận sau thuế (giảm 78,67%), Công ty Cổ phần Thế Kỷ 21 (C21) lãi 3,5 tỉ đồng (giảm 65%)… “Tình hình năm nay rất xấu và tôi hoàn toàn không có thông tin gì tích cực để cung cấp cho báo chí cả”, ông Louis Nguyễn, Tổng Giám đốc SAM, thừa nhận.

“Miếng ngon” trong ngành thực phẩm

Trong bối cảnh bất động sản u ám, các công ty quản lý quỹ nước ngoài đang đẩy mạnh chiến lược tái cơ cấu danh mục đầu tư, trong đó các doanh nghiệp hàng đầu ngành thực phẩm, tiêu dùng như Công ty Cổ phần Tập đoàn Ma San (MSN), Công ty Sữa Việt Nam (Vinamilk, VNM), Công ty Cổ phần Kinh Đô (KDC)… đã và đang tiếp tục nằm trong tầm ngắm của khối ngoại.

BankInvest, công ty quản lý quỹ đầu tư của Đan Mạch hiện đang quản lý 3 quỹ đầu tư tại Việt Nam với tổng vốn lên tới gần 400 triệu USD, hôm 19.9 đã bán ra 4 triệu cổ phiếu MSN với mức giá 151.000 đồng/cổ phiếu, tương ứng với tổng giá trị 604 tỉ đồng. Thương vụ này đã giúp Quỹ PENM II của BankInvest lãi gần 460 tỉ đồng. Mới đây, hôm 4.10, quỹ này tiếp tục bán ra 500.000 cổ phiếu MSN, thu lãi gần 41 tỉ đồng. Như vậy, tới nay, với hơn 49,5 triệu cổ phiếu MSN mà PENM II đang nắm giữ, tổng giá trị khoản đầu tư này đã tăng hơn 4 lần so với mức 2.000 tỉ đồng của năm 2009.

Giải thích về hiệu quả đầu tư cổ phiếu MSN, ông Hans Christian Jacobsen, Giám đốc điều hành PENM nói: “MSN là trứng vàng của chúng tôi và đây là doanh nghiệp tiêu biểu có thể giúp nền kinh tế cất cánh. Việt Nam nên có nhiều MSN trong tương lai”. Chiến lược đầu tư của PENM vào các Công ty thực phẩm, tiêu dùng trong nước là phải có hệ thống quản lý tốt, chiến lược rõ ràng, có thương hiệu mạnh, cùng doanh nghiệp xây dựng tầm nhìn chiến lược để tạo ra giá trị gia tăng… Một doanh nghiệp khác thuộc ngành hàng tiêu dùng nhanh là Công ty Cổ phần Vĩnh Hảo cũng được PENM I đầu tư 26% vốn điều lệ từ tháng 9.2008 và tới nay doanh nghiệp này đã đạt mức tăng trưởng gấp đôi so với thời điểm trước đầu tư. Hiện danh mục đầu tư của BankInvest tại Việt Nam gồm 13 doanh nghiệp thuộc ngành hàng thực phẩm, tiêu dùng nhanh, mỹ phẩm, bán lẻ, tài chính, xây dựng với số vốn đầu tư từ 2-25 triệu USD mỗi doanh nghiệp.

Một đại gia khác trong ngành thực phẩm là Vinamilk (VNM) cũng là món ưa thích của các quỹ đầu tư nước ngoài như Dragon Capital (đang sở hữu 7,38% cổ phần VNM) và F&N Dairy Investment (9,63%). Ông Trần Vinh Dự, Giám đốc Công ty TNK Capital Partners cho biết yếu tố thành công của VNM là do công ty này làm tiếp thị tốt, có thị phần áp đảo và thương hiệu mạnh tại Việt Nam. “VNM lúc nào cũng kịch ngưỡng, nhà đầu tư nước ngoài rất muốn mua nhưng cổ phiếu này luôn ở tình trạng không còn room”, ông nói.

Nhằm tái khẳng định rằng các doanh nghiệp thực phẩm, tiêu dùng trong nước hiện vẫn “nóng” trong việc thu hút vốn từ các quỹ đầu tư nước ngoài, ông Jacobsen, Quỹ PENM, nói: “Không phải ngẫu nhiên mà quỹ KKR hàng đầu của Mỹ chuyên đầu tư vào các doanh nghiệp sản xuất hàng tiêu dùng, bán lẻ đồng ý trả cho MSC, một công ty con của MSN với giá lên tới 220.000 đồng/cổ phiếu, tương đương mức giá trên thu nhập (P/E) năm 2010 khoảng 22 lần hồi tháng 4.2011”.