English
普通话
Một số cải cách trong mua bán đất và giá đất nhằm tăng cường sự bình đẳng giữa nhà đầu tư trong nước và nước ngoài là những đột phá của Luật Đất đai 2013 vừa có hiệu lực chính thức từ đầu tháng 7/2014, theo nhìn nhận của Tổ chức Tư vấn bất động sản quốc tế CBRE.
Ghi nhận của CBRE cho thấy, mặc dù Luật Đất đai mới vẫn chưa thể làm hài lòng tất cả các bên liên quan, nhưng đã có những cải thiện đáng kể về khung pháp lý cũng như đơn giản hóa và rút ngắn thời gian thực hiện các thủ tục.
Trong đó, 4 nội dung được CBRE đưa ra nhìn nhận gồm: Giao đất, cho thuê đất; Thu hồi đất; Giá đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Giao đất, cho thuê đất
Theo CBRE, những thay đổi này có thể giúp giải quyết các vấn đề liên quan đến bất động sản gắn liền với đất và thu hồi đất, nguyên nhân của các tranh chấp trong nhiều năm qua.
“Cho phép giao đất cho người nước ngoài sẽ giúp tạo ra một môi trường kinh doanh cạnh tranh hơn, qua đó đảm bảo việc sử dụng đất hiệu quả hơn”, bản thông báo nêu rõ.
Các nhà đầu tư nước ngoài hiện nay có quyền như nhà đầu tư trong nước khi thực hiện các giao dịch liên quan đến đất đai.
Dưới bộ luật mới, Việt Kiều và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có thể được giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê.
Tuy nhiên, cũng theo CBRE, trong khi dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở đang xem xét cho phép các nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt là Việt kiều, mua và sở hữu nhà, Luật Đất đai mới vẫn chưa đề cập đến lợi ích của người nước ngoài.
Thu hồi đất
Không giống với Luật Đất đai 2003 với các định nghĩa khá rộng như “mục đích phát triển kinh tế”, Luật Đất đai mới đưa ra các định nghĩa chi tiết và chặt chẽ hơn trong các điều khoản thu hồi đất nông nghiệp cho các dự án thương mại.
Về phương diện này, quan điểm của CBRE nhận định, Luật mới sẽ giúp phân phối lại quỹ đất cho các nhà đầu tư có khả năng tài chính để phát triển dự án hiệu quả hơn.
Đặc biệt là các “khu đất vàng” đã giải phóng mặt bằng nhưng vẫn không có bất kỳ hoạt động xây dựng nào. Đây cũng là thực tế đã làm đau đầu các cơ quan chức năng trong suốt nhiều năm qua.
Mặt khác, CBRE cho rằng, với Luật mới, Chính phủ sẽ chủ động hơn trong việc khắc phục tình trạng phân phối đất đai không hiệu quả. Thay đổi này sẽ thu hẹp phạm vi thu hồi đất của Chính phủ qua đó tác động đến nguồn cung đất sơ cấp.
Tuy nhiên, điều khiến các chuyên gia CBRE lo lắng, sau khi thu hồi đất Chính phủ sẽ làm gì hoặc chuyển nhượng đất dự án cho ai vẫn còn là một bài toán. “Việc tìm kiếm các nhà đầu tư có năng lực tài chính và hồ sơ năng lực tốt trong bối cảnh hiện này không phải là điều dễ dàng”, báo cáo nhận định.
Định giá đất
Luật Đất đai sửa đổi quy định chi tiết việc xác định giá đất theo hai phương thức: Bảng giá đất và giá đất cụ thể cho từng trường hợp, bởi một ủy ban định giá đất dựa trên bảng giá đất và giá thị trường.
Công tác định giá đất cần dựa trên giá thị trường kết hợp với các phương pháp định giá phù hợp từ các tổ chức chuyên môn.
Theo đánh giá của CBRE, hai phương thức định giá đất nêu trên sẽ giúp thu hẹp khoảng cách giữa giá đất do Nhà nước quy định và giá đất trên thị trường.
Quy trình định giá đất cụ thể giúp tách biệt giữa quyền xác định giá đất và quyền thu hồi đất của các cơ quan chức năng. Bởi, giá đất sẽ được quyết định bởi hội đồng thẩm định giá đất độc lập, tách biệt với UBND cấp tỉnh, cơ quan có chức năng thu hồi và quyết định quyền sử dụng đất.
Bên cạnh đó, sự thay đổi trong việc xác định giá đất đòi hỏi các nhà đầu tư có một kế hoạch nghiên cứu tiền khả thi cẩn trọng hơn. Việc triển khai xác định giá đất cụ thể như thế nào vẫn cần thời gian để xem xét, tuy nhiên giá đất các dự án thương mại sẽ khó dự đoán hơn.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất (đối với dự án nhà ở)
Chuyển nhượng một phần dự án không còn là khái niệm mới trên thị trường, đặc biệt đối với tình hình kinh tế hiện nay mặc dù vẫn chưa được cho phép tại Luật Đất đai 2003.
Trên thực tế thị trường, mua bán – sáp nhập (M&A) đã được xem là một hình thức đầu tư thay vì là giải pháp cuối cùng của chủ đầu tư khi không thể tiếp tục triển khai dự án.
Đồng thời, việc cho phép chuyển nhượng một phần tại một số dự án đã giúp tháo gỡ khá nhiều nút thắt quan trọng trên thị trường bất động sản với việc hàng loạt dự án đã hồi sinh sau M&A.
Theo đánh giá của CBRE, với những quy định chi tiết hơn về các điều khoản liên quan đến chuyển nhượng dự án đã giúp hỗ trợ về mặt cơ sở pháp lý cho các hoạt động M&A đang trở nên ngày càng phổ biến trên thị trường hiện nay.
Tuy nhiên, CBRE cho rằng, quy trình và thủ tục liên quan đến chuyển nhượng quyền sở hữu ở Luật Đất đai mới vẫn chưa rõ ràng.