Cấp sổ đỏ cho condotel, đúng hay sai?

Thống kê của Hiệp hội bất động sản (BĐS) Việt Nam, đến cuối năm 2018, cả nước còn tồn hơn 20.000 căn hộ condotel, trong khi đó nguồn cung từ nay đến cuối năm 2019 tiếp tục gia tăng.

Theo một số chuyên gia BĐS, một trong những nguyên nhân khiến lượng condotel còn tồn là do nhiều nhà đầu tư còn băn khoăn tính pháp lý của căn hộ này tiềm ẩn nguy cơ rủi ro lớn, đó là quyền sử dụng đất vẫn chưa rõ ràng.

Nhiều địa phương “lách” luật

Để gỡ vướng cho loại hình BĐS này về quyền sử dụng đất, một số địa phương đã áp dụng biện pháp cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất thương mại dịch vụ thành “đất ở không hình thành đơn vị ở”.

Thực tế, đã có gần 10 tỉnh như Khánh Hòa, Kiên Giang, Bình Định, Đà Nẵng, Quảng Ninh… đã cho phép sử dụng thuật ngữ đất ở không hình thành đơn vị ở để cấp sổ đỏ cho loại hình căn hộ này. Bình Định thậm chí còn cấp phép cho toàn bộ từ biệt thự tới condotel của doanh nghiệp là đất sử dụng lâu dài, cấp sổ đỏ cho các căn hộ tại dự án như đất ở.

Tại Khánh Hòa, nhiều dự án khách sạn, khu nghỉ dưỡng, chủ yếu là Tp.Nha Trang và bán đảo Cam Ranh đã được xây dựng trên đất ở không hình thành đơn vị ở. Hầu hết các dự án này đã bán cho khách hàng.

Theo nhiều chuyên gia và doanh nghiệp, đây là giải pháp ngắn hạn trước mắt để tháo gỡ những khó khăn về pháp lý đối với BĐS nghỉ dưỡng. Việc cấp sổ đỏ cho loại hình căn hộ này là nhằm giúp các nhà đầu tư yên tâm đầu tư. Đồng thời, nếu được cấp sổ đỏ, căn hộ khách sạn sẽ dễ bán hơn vì giá cao hơn, trong khi chủ đầu tư lại chỉ phải đóng tiền sử dụng đất thấp hơn so với đất ở.

Một mặt mang lại lợi ích cho chủ đầu tư, nhà đầu tư, nhưng mặt khác tại các dự án này, cư dân đến ở, sinh hoạt như những chung cư bình thường, gây khó khăn cho công tác quản lý của chính quyền địa phương, quá tải hạ tầng, phá vỡ quy hoạch phát triển đô thị.

Đơn cử như dự án Nha Trang Center bán căn hộ du lịch nhưng ghi căn hộ chung cư. Trong khi đó, khách hàng lại không được bảo đảm quyền lợi lâu dài như căn hộ chung cư.

Còn tại dự án khách sạn, căn hộ Mường Thanh Viễn Triều, hiện người mua căn hộ du lịch đã vào ở đây như một khu chung cư, dù dự án không phải là một chung cư đúng nghĩa.

Theo luật sư Ngô Huỳnh Phương Thảo – Phó Giám đốc TAT Law, thuật ngữ đất ở không hình thành đơn vị ở là một khái niệm hoàn toàn mới và chưa được ghi nhận tại bất cứ văn bản pháp luật nào. Theo Luật Đất đai, căn cứ vào mục đích sử dụng, các loại đất đều được gọi tên, định nghĩa rõ ràng.

Cần đưa về đúng bản chất

Đất giao sản xuất kinh doanh du lịch không thể trở thành đất ở, mặt khác nếu không phải đất ở thì cũng không được xây dựng nhà ở. Các loại đất khác nhau sẽ gắn liền với các quy phạm pháp luật điều chỉnh khác nhau. Chính vì vậy, không có căn cứ để cấp giấy chứng nhận cho từng căn hộ du lịch như một số địa phương đang thực hiện.

Đánh giá những vướng mắc hiện nay của loại hình condotel, Gs. Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho rằng mấu chốt của vấn đề chính là quyền sử dụng đất. Đối với đất ở, việc sở hữu sẽ hấp dẫn hơn vì được sở hữu lâu dài, trong khi đó, nếu là đất kinh doanh dịch vụ thì hết 50 năm sẽ phải xin gia hạn, hết thời hạn sử dụng đất nếu không gia hạn được coi như hết quyền.

Chính vì vậy, nhiều nhà đầu tư phát triển dự án BĐS du lịch đã “sáng tác” ra khái niệm đất ở không hình thành đơn vị ở để xin cấp chứng nhận quyền sử dụng đất lâu dài cho dự án. Đây là cách sử dụng thuật ngữ không đúng.

Luật sư Thảo cho rằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho các căn hộ condotel sẽ gây ra nhiều tranh cãi và hệ quả pháp lý. Về tổng thể quy hoạch, condotel mang bản chất của loại hình kinh doanh dịch vụ, do đó khi được xây dựng sẽ phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch xây dựng phát triển ngành du lịch và phù hợp với quỹ đất để phát triển ngành nghề này.

Nếu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho các căn hộ condotel sẽ rất dễ nảy sinh tranh chấp giữa chủ đầu tư và chủ sở hữu trong quá trình quản lý sử dụng về chi phí quản lý, phân định sở hữu chung sở hữu riêng. Những rủi ro phát sinh khi chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết về lợi nhuận.

“Ai sẽ có trách nhiệm sửa chữa, bảo dưỡng căn hộ chung cư khi xuống cấp? Ai sẽ có nghĩa vụ đóng phí quản lý, dịch vụ của căn hộ? Sẽ ra sao nếu chủ sở hữu mong muốn ở lâu dài tại căn hộ condotel?”, bà Thảo đặt ra một loạt câu hỏi.

Trước sự mập mờ về cấp sổ đỏ, theo luật sư Thảo, với các dự án đã triển khai xây dựng đưa vào giao dịch trên thị trường và được cấp sổ đỏ theo diện “đất ở không hình thành đơn vị ở” thì chủ đầu tư phải thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất dịch vụ sang đất ở.

Còn các dự án được cấp giấy phép nhưng chưa triển khai xây dựng hoặc chưa đưa ra giao dịch trên thị trường thì cần đưa các căn hộ condotel về đúng bản chất của nó, tức là phải đưa về loại hình đất kinh doanh dịch vụ du lịch.