Căn hộ 25m2: Có chắc mua được giá rẻ?

Bộ Xây dựng vừa ban hành Thông tư 21/2019/TT-BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư trong đó cho phép xây dựng căn hộ có diện tích tối thiểu là 25m2.

Khó quản lý

Trao đổi với Diễn đàn Doanh nghiệp mới đây, KTS Phạm Thanh Tùng – Chánh văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam cho rằng, căn hộ 25m2 là một sự kích cầu cho thị trường bất động sản phát triển, để các nhà đầu tư có điều kiện kinh doanh nhưng sẽ để lại những hệ lụy lâu dài.

Theo KTS Phạm Thanh Tùng, căn hộ diện tích 25m2 phù hợp với định hướng Chiến lược phát triển nhà ở của Chính phủ đến năm 2030, bình quân diện tích nhà ở đô thị là 20m2/người. Nhưng nếu như căn hộ đó ở từ 2 người trở lên sẽ đi ngược lại Chiến lược phát triển nhà ở.

Trong khi đó, không ai quản lý được số dân ở trong một tòa nhà, đơn cử như việc khi mua nhà có thể chỉ một người ở, nhưng sau đó họ lập gia đình, sinh con… số người tăng lên trong một căn hộ 25m2 có thể lên tới 3 – 4 người. Vấn đề này sẽ gây nên một sự xáo trộn lớn trong quản lý, chất tải hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng văn hóa xã hội, y tế, nơi để xe, khu vui chơi…

Ông Tùng cho biết, chúng ta đang chứng kiến nhiều hậu quả của việc gia tăng dân số do chất tải quá nhiều chung cư lên một khu vực khiến cơ sở hạ tầng không đáp ứng kịp, ùn tắc giao thông trầm trọng xảy ra hàng ngày, thiếu bãi đỗ xe, hệ thống cung cấp nước sạch không đủ năng lực cấp nước cho nhà cao tầng khiến nhiều khu vực xảy ra tình trạng không đủ nước sạch sinh hoạt.

“Hệ thống thoát nước thiếu kết nối với mạng lưới thoát nước đô thị dẫn đến tình trạng hoạt động kém hiệu quả, rất dễ gây úng cục bộ. Lượng rác thải gia tăng, trong khi lại khó xác định vị trí tập kết rác khiến cho việc thu gom, vận chuyển rác nhiều khó khăn, gây nguy cơ mất vệ sinh, ảnh hưởng đến môi trường” – ông Tùng dẫn chứng.

Đồng quan điểm đó, theo Luật sư Trương Anh Tú – Đoàn luật sư TP Hà Nội, căn hộ được hiểu là một không gian sinh sống và phải đầy đủ các chức năng phòng khách, phòng bếp, nhà vệ sinh đồng bộ khép kín. Căn hộ chung cư có diện tích tối thiểu 25m2 về mặt lý thuyết sẽ góp phần giải quyết phần nào nhu cầu rất lớn về nhà ở tại các đô thị, đặc biệt là nhà ở cho người nghèo, người thu nhập thấp tại những thành phố lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh… 

Tuy nhiên, đấy là những ưu điểm xét về mặt lý thuyết, còn quan sát trên thực tế ngay cả nếu áp dụng quy định căn hộ chung cư có diện tích tối thiểu 25m2 cũng chưa chắc đã giải quyết được thỏa đáng vấn đề nóng là nhà ở cho người thu nhập thấp tại đô thị.

Bởi lẽ, theo Luật sư Trương Anh Tú hiện trên thị trường một số chủ đầu tư có xây dựng những căn hộ có diện tích khoảng 25 – 30m2, nhưng giá bán cũng lên tới khoảng 40 – 50 triệu/m2, tức là căn hộ cũng có giá khoảng từ 1 tỷ đồng trở lên. Với giá bán như vậy với rất nhiều người nghèo, người thu nhập thấp cũng là quá sức.

Chỉ nên cho thuê

Trên thực tế trước khi ban hành Thông tư 21, Bộ Xây dựng đã nhiều lần “bật đèn xanh” cho các doanh nghiệp tại TP.HCM xây dựng căn hộ thương mại diện tích dưới 45m2. Theo đánh giá của các chuyên gia, việc cấp phép căn hộ 25m2 chỉ là giải pháp tình thế để giải quyết vấn đề bức xúc về nhà ở của thị trường mà không lường trước hậu quả.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, ông Lê Hoàng Châu cho rằng việc cho xây dựng căn hộ diện tích 25m2, nhưng tỷ lệ căn hộ nhỏ không vượt quá 25% trong một dự án là phù hợp. Quy định mới này cũng không hạn chế xây dựng ở khu vực nào, địa phương nào.

Dù chuẩn cho phép như thế, nhưng theo ông Châu tùy từng khu vực, từng địa phương nên có tỷ lệ khác nhau, bởi nó còn phụ thuộc vào chỉ tiêu dân số, quy hoạch chung, quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết 1/2.000 của từng địa phương. 

Bên cạnh đó, theo KTS Phạm Thanh Tùng, để việc xây dựng căn hộ 25m2 đi vào thực tế không làm quá tải hạ tầng, cần xác định rõ mục tiêu căn hộ đấy là cho thuê hay để bán.

Thứ nhất, cần xác định căn hộ 25m2 dành cho hộ độc thân hay cho hộ gia đình. Nếu như căn hộ dành cho 2 người là đi ngược với chủ trương của nhà nước.

Thứ hai, ở các nước, những nhà có diện tích nhỏ dưới 20m2 thậm chí có những căn hộ 5m2 như tại Hong Kong đã có từ lâu nhưng những khu nhà ở đó đã có sẵn trong đô thị chứ không phải ở những khu đô thị mới. Nhu cầu của những người sống ở đây là một chỗ ở chứ không phải là một ngôi nhà.

“Theo quan điểm của tôi, không khuyến khích việc xây dựng nhà ở 25m2 nhưng trong giai đoạn này nếu cho làm thì chỉ nên cho thuê chứ không bán, không khuyến khích cho các hộ gia đình vào ở các căn hộ 25m2” – ông Tùng bày tỏ quan điểm.

Diệu Hoa