Cách gọi vốn ngoại mới của doanh nghiệp địa ốc

Những điều mới lạ

Tổng công ty cổ phần Đầu tư phát triển xây dựng – DIC Corp (HOSE: DIG) vừa thành lập văn phòng tại Hàn Quốc với mục đích gọi vốn cho các dự án bất động sản của mình.

Theo ông Nguyễn Thiện Tuấn, Chủ tịch HĐQT DIC Corp, việc thành lập văn phòng tại Hàn Quốc là định hướng của DIC Corp trong chiến lược tăng cường hợp tác với đối tác Hàn Quốc để đầu tư các dự án bất động sản tại Việt Nam. Đồng thời, phát triển kinh doanh các lĩnh vực dịch vụ như hạ tầng các công trình giao thông, logistics, khu công viên chuyên đề, du lịch, y tế… Bởi DIC Corp hiện đang có thế mạnh về quỹ đất sạch lớn trong tay.

Cũng theo ông Tuấn, từ năm 2007, doanh nghiệp này đã xây dựng quan hệ hợp tác với các doanh nghiệp Hàn Quốc. Trong đó, bao gồm đầu tư trực tiếp (thành lập một số công ty liên doanh giữa DIC Corp và đối tác Hàn Quốc có tên gọi DIC – Korea) để triển khai các dự án bất động sản và đầu tư gián tiếp (mua cổ phần của DIC Corp).

“Công ty DIC – Korea giữ vai trò xúc tiến đầu tư các dự án của Tập đoàn DIC với nhà đầu tư Hàn Quốc. Cụ thể, trong giai đoạn đầu, công ty này sẽ hợp tác đầu tư 1 dự án cấp 2 quy mô 45 ha tại Đại Phước (tỉnh Đồng Nai) để nhà đầu tư tiếp tục xây dựng theo quy hoạch được duyệt.

Còn Văn phòng Hàn Quốc sẽ cập nhật thông tin nhiều dự án kêu gọi đầu tư thuộc các lĩnh vực hạ tầng giao thông, khu đô thị, dịch vụ logistics, dịch vụ du lịch… Thông tin về DIC Corp cùng danh mục các dự án kêu gọi đầu tư được đông đảo nhà đầu tư quan tâm”, ông Thiện Tuấn nói.

Cũng nhằm gọi vốn cho các hạng mục của mình trong dự án đang phát triển, phía Tập đoàn Đại Phúc cho biết, đơn vị này vừa tiếp một quỹ đầu tư đến từ Nhật Bản muốn rót vốn vào một số hạng mục của Dự án Vạn Phúc City rộng 198 ha tại quận Thủ Đức, TP.HCM của Đại Phúc.

Trước đó, tại dự án này, Đại Phúc cũng đã bắt tay với một đối tác ngoại để phát triển công viên nước lớn nhất Đông Nam Á, trị giá 300 triệu USD. Dự án đang chờ cấp phép triển khai.

Bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land cho biết, tại Vạn Phúc City, Đại Phúc muốn gọi vốn của các doanh nghiệp ngoại trong lĩnh vực giáo dục, y tế, bất động sản cùng tham gia phát triển ở các hạng mục như trường học quốc tế, bệnh viện cao cấp và chung cư… cho dự án.

Không chỉ các công ty đại chúng, nhiều doanh nghiệp gia đình, vốn mang tư tưởng kinh doanh hoàn toàn khép kín, hiện cũng đã cởi mở hơn, tích cực gọi mời đối tác rót vốn để cùng phát triển dự án bất động sản.

Tại Diễn đàn M&A (mua bán, sáp nhập) Việt Nam thường niên lần thứ 10 năm 2018 với chủ đề “Bước ngoặt mới. Kỷ nguyên mới” do Báo Đầu tư phối hợp với Công ty AVM tổ chức tại TP.HCM ngày 8/8 vừa qua, đại diện một doanh nghiệp bất động sản hoạt động theo mô hình gia đình đã kêu gọi vốn ngoại vào cùng phát triển dự án bất động sản tại Bình Dương của mình.

Đại diện doanh nghiệp này cho biết, trước đây đã có nhiều ý kiến tư vấn rằng, với quỹ đất nhiều, nhưng nguồn vốn và kinh nghiệm thị trường mỏng, hãy kêu gọi doanh nghiệp ngoại cùng rót vốn vào phát triển dự an bất động sản, nhưng vì là doanh nghiệp gia đình, nên ý kiến trên không được người sáng lập và những cổ đông trong gia đình thông qua. Tuy nhiên giờ đây, trước việc phát triển mạnh mẽ của thị trường, chính người sáng lập và các cổ đông gia đình đã quyết định phải gọi vốn ngoại vào cùng phát triển dự án.

Cũng tại Diễn đàn M&A Việt Nam 2018, ông Dominic Scriven, Chủ tịch Công ty Quản lý quỹ Dragon Capital cho biết, thị trường 100 triệu dân của Việt Nam vẫn đang là thỏi nam châm hút dòng vốn ngoại vào đầu tư, trong đó thay vì xu hướng đầu tư trực tiếp, hiện đã xoay trục sang những thương vị M&A rót vốn cùng phát triển.

Về vấn đề này, bà Jiun Park, Phó giám đốc Trung tâm xúc tiến M&A toàn cầu – Kotra (Hàn Quốc) cho biết, nhiều công ty vừa và nhỏ Hàn Quốc đã bắt đầu muốn tham gia vào thị trường Việt Nam. Trong đó, lĩnh vực bất động sản là lĩnh vực được quan tâm nhiều trong năm 2017 và năm 2018.

Theo thông tin được ông Trần Vĩnh Tuyến, Phó chủ tịch UBND TP.HCM cung cấp tại Diễn đàn M&A Việt Nam 2018, trong 7 năm qua, các thương vụ M&A khá sôi động tại TP.HCM với hơn 30 thương vụ, giá trị hơn 140.000 tỷ đồng. Đặc biệt, từ giờ tới năm 2020, có 32 doanh nghiệp nhà nước do TP.HCM quản lý cần được cổ phần hóa và các doanh nghiệp ngoại đang rất quan tâm ở các doanh nghiệp này.

Vẫn cần thêm “mật ngọt”

Dù thị trường bất động sản Việt Nam đang có sức hấp dẫn lớn với các nhà đầu tư ngoài, nhưng nhiều ý kiến cho rằng, việc gọi vốn ngoại với các doanh nghiệp địa ốc Việt không phải đơn giản do còn có một số vướng mắc về luật và khá tự phát. Các doanh nghiệp hiện cũng đang phụ thuộc chủ yếu vào các công ty trung gian, còn nếu tự gọi vốn sẽ gập rất nhiều khó khăn để tiến tới các thỏa thuận.

Bà Nguyễn Hương cho biết, dù Dự án Vạn Phục City của Đại Phúc nhận được sự quan tâm của nhà đầu tư Nhật Bản và 2 bên cũng đã có buổi làm việc. Tuy nhiên, do còn một số vấn đề khác nhau về văn phóa và quyền lợi, nên hai bên vẫn chưa thực sự hiểu nhau để chính thức có cái bắt tay M&A.

Không tìm được tiếng nói chung trong việc định giá chính là một trong những nguyên nhân chính khiến nhiều thương vụ M&A thất bại.

Bà Renee Kha, Giám đốc điều hành Công ty VietValues cho biết, đối với các thương vụ M&A bất động sản, khi tham vấn, VietValues sẽ tập trung định giá bất động sản. Trong đó, đặc biệt là các vấn đề quan trọng doanh nghiệp như pháp lý, phân bổ đất đai, đất quy hoạch được định giá như thế nào theo theo thị trường, phí sử dụng đất và những vấn đề liên quan, nhằm đánh giá chính xác giá trị bất động sản.

“Chúng tôi bám sát giá thị trường theo các nguồn thông tin khác nhau để đưa ra những tư vấn tốt nhất về quyền lợi cho các bên, bởi thị trường bất động sản Việt Nam vẫn chưa phát triển chín muồi, kinh nghiệm quốc tế chưa được áp dụng. Quan trọng trong M&A ở lĩnh vực này là vấn đề pháp lý phải được xác định rõ ràng thông qua đối chiếu, so sánh”, bà Renee Kha nói.

Còn ông Neil Mac Gregor, Tổng giám đốc Công ty Savills Việt Nam cho biết, việc thị trường bất động sản Việt Nam đang hút sự quan tâm của doanh nghiệp ngoại là do tỷ suất lợi nhuận trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam khá cao (ở TP.HCM là khoảng 8%), trong khi ở nhiều thành phố lớn trong khu vực như Hồng Kông (Trung Quốc), Singapore, Băng Cốc (Thái Lan)… chỉ khoảng 4 – 5%. Tuy nhiên, hạn chế vẫn còn nhiều, bởi việc doanh nghiệp Việt hoạt động khá khép kín và chính sách của Việt Nam liên quan đến M&A vẫn chưa được tốt.

Ngoài ra, còn nhiều ý kiến cho rằng, doanh nghiệp Việt vẫn chưa hoàn toàn đủ lớn mạnh và chủ động trong việc bắt tay với đối tác ngoại, nên rất dễ dẫn tới đổ vỡ, đơn cử như cuộc đổ vỡ của thương vụ M&A giữa Ba Huân và VinaCapital.

Dù việc đổ vỡ này còn đang tranh cãi giữa hai bên, nhưng theo các chuyên gia, việc Công ty Ba Huân gửi đơn cầu cứu Thủ tướng Chính phủ trong thương vụ này là điều tối kỵ trong M&A. Bởi việc thỏa thuận, ký kết diễn ra giữa 2 bên, khi thương vụ đổ vỡ, hay có tranh chấp có thể đưa ra trọng tài, hoặc tòa án, chứ không thể lôi cả Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ can thiệp vào thương vụ làm ăn bình thường.