BĐS Hà Nội: Vì sao giá dự án Mê Linh giảm mạnh?

Năm 2008, huyện Mê Linh chính thức sáp nhập về thủ đô Hà Nội với quy hoạch mới trở thành đô thị trung tâm Hà Nội. Với lợi thế về mặt giao với nhiều tuyến đường lớn như cao tốc Thăng Long, Nội Bài, đường quốc lộ 23, đường quốc lộ 5 kéo dài… đã rút ngắn khoảng cách, thời gian khi di chuyển từ các quận lân cận sang huyện Mê Linh. Vì vậy, từ lâu đã có rất nhiều nhà đầu tư bất động sản nhắm đến Mê Linh như một khu vực đầy tiềm năng.

Theo thống kê của UBND TP.Hà Nội, hiện trên địa bàn H.Mê Linh có gần 50 dự án nhà ở, khu nhà vườn, khu công nghiệp, chung cư, biệt thự nhà vườn, dịch vụ giải trí, du lịch… Tiêu biểu là các dự án như khu đô thị Cienco5 (68ha); khu nhà ở để bán và cho thuê Hà Phong; khu đô thị mới CEO (21ha); dự án Diamond Park (14ha), khu đô thị Tiền Phong, khu đô thị mới AIC (hơn 90 ha), khu đô thị mới Minh Giang Đầm Và,….

Tuy nhiên, trong số gần 50 dự án này thì có đến 49 dự án chưa xong giải phóng xong mặt bằng. Đơn cử, như dự án khu đô thị mới AIC mới chỉ giải phóng được 50% tổng diện tích. Dự án Minh Giang Đầm Và giai đoạn 2 gần như chưa giải phóng được mặt bằng, dự án Diamond Park New đã giải phóng xong nhưng chủ đầu tư chậm triển khai hạ tầng. Khu nhà ở Minh Đức chưa giải phóng xong hiện đang được người dân tranh thủ trồng hoa mầu, cây cối…

Nhiều dự án như Làng Hoa Tiền Phong, dự án Hà Phong, dự án khu đô thị Cienco 5….mặc dù đã bàn giao đất cho người dân từ 2-3 năm trước thế nhưng hiện vẫn rất hoang vu vì không có người ở. Trên hàng trăm ha đất dự án này chỉ có toàn cỏ dại mọc cao ngập đầu người.

Mặc dù, nhìn các siêu đô thị ở Mê Linh điêu tàn như vậy nhưng trên thực tế chủ đầu tư các dự án sau khi nhanh chân xí phần đất đã thực hiện việc huy động vốn thông qua hợp đồng vay vốn, góp vốn, liên doanh, hợp tác đầu tư….của rất nhiều khách hàng.

Kể từ năm 2008 đất Mê Linh đã được nhiều nhà đầu tư bất động sản biết đến. Khi các nhà đầu tư bắt đầu nhập cuộc chơi, giá đất bắt đầu leo thang từ mức trung bình 3-5 triệu đồng/m2 chỉ sau 3-4 năm mặt bằng giá đã tăng cả chục lần lên ngưỡng mới 18 -25 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, giai đoạn đỉnh điểm đất Mê Linh đã kết thúc từ 1 năm nay khi thị trường bất động sản bắt đầu trầm lắng do tín dụng bị thắt. Nhiều dự án đã rơi vào trạng thái mất thanh khoản.

Theo khảo sát PV, hiện mặt bằng giá đất liền kề, biệt thự tại Mê Linh chỉ xoay quanh mức 10-15 triệu đồng/m2

Cụ thể, dự án Cienco 5 (giai đoạn) 1 đã thi công xong cơ sở hạ tầng và bàn giao nhà cho dân xây thô hiện đang chào bán giá 20 triệu đồng/m2 đất liền kề, giá mỗi m2 đất biệt thự 12-13 triệu đồng/m2. Tại khu đô thị Minh Giang – Đầm Và, giá chào bán gần 15 triệu đồng/m2 đất liền kề, 10 triệu đồng/m2 đất biệt thự.

Lý giải vì cho sự sụt giảm thê thảm tại các dự án huyện Mê Linh, nhiều ý kiến cho rằng, Mê Linh không thuộc Hà Nội cho đến sau năm 2008, là vùng đất thuần nông, hạ tầng kỹ thuật không có. Quy mô huyện hành chính vừa, đất đai đền bù rẻ nhưng nó có một yếu tố mà không huyện nào có được đó là các công dân của Mê Linh sẽ chính thức trở thành Hà Nội. Đây chính là điểm thuận lợi để Mê Linh được biến thành sàn diễn lớn của giới đầu cơ.

Sự phát triển của các đô thị tại Mê Linh chỉ mang tính hình thức, không có các đô thị phát triển thật. Chủ đầu tư chỉ vào xí phần đất để huy động vốn, còn nhà đầu tư chỉ lướt sóng rồi rút đi. Nhu cầu làm thật và ở thật là không có.

Dự án rất nhiều nhưng tất cả chỉ dành cho các nhà đầu cơ có cơ hội làm ăn khi họ liên tục trao đổi mua đi bán lại các lô đất hoang. Còn thực tế, hàng chục dự án đang trong tình trạng làm dở dang hoặc bị bỏ hoang từ từ nhiều năm nay.

Nhiều người dân cho biết, đa phần dự án ở đây là giao cho dân tự xây nhà nhưng do hạ tầng cở sở chưa thực sự phát triển nên nhiều người chưa muốn đầu tư tiền để xây nhà lúc này. Trong khi, người dân địa phương không đủ tiền để mua đất xây nhà tại các khu dự án.

Tiến sĩ Đặng Hùng Võ, nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường cho rằng, nguyên nhân của sự bất cập này còn là do công tác quản lý, quy hoạch. Đã đến lúc, các cơ quan phải xem xét lại các vấn đề trong đó phải đưa ra chiến lược phát triển, quy hoạch tổng thể từng khu vực. Cơ quan quản lý hoạch định các khu vực ưu tiên phát triển như từ vành đai 4 trở vào. Chỉ cho làm dự án trong phạm vi này và có chế tài bắt buộc chủ đầu tư hoàn chỉnh dự án để đưa vào sử dụng. Khi nào dự án phủ kín, mới tiếp tục phát triển tới khu khác. Khu vực nào chưa cần thiết phải làm nên để đất để cho dân cầy cấy, nếu không rất lãng phí.