BĐS đóng băng: Nhà đầu tư sợ hãi

Điều này do độ trễ chính sách hay niềm tin của thị trường?

Chưa "ngấm" tác động lãi suất

Ngược với niềm tin của giới kinh doanh về mối liên hệ tích cực giữa việc lãi suất huy động giảm mạnh sẽ khiến người dân đổ tiền vào bất động sản, thực tế đang diễn ra là đa số dòng tiền trong dân vẫn ngập ngừng đứng ngoài thị trường và nhu cầu vay vốn mua nhà của các khách hàng là rất ít ỏi.

Khảo sát tỷ lệ bán một số dự án căn hộ tại Hà Nội thời điểm trước và sau quá trình giảm lãi suất, ông Trần Như Trung – Phó giám đốc Savills Việt Nam cho biết, số lượng bán được hiện nay của các dự án chưa có liên quan gì đến việc giảm lãi suất. Ông Trung đưa ra biểu đồ phác họa số lượng bán được của các dự án trong diện điều tra không tăng lên, mà cũng giảm theo các mốc lãi suất 12%, 11% và 9%.

"Mọi người nghĩ chắc chắn lãi suất giảm thì thị trường sẽ có ngay kết quả, nhưng không thể có. Các thay đổi của vĩ mô là rất tốt song các số liệu mua bán trên thị trường chưa nổi ra ngay. Đây là độ trễ về mặt chính sách" – ông Trung nêu nhận xét của mình với phóng viên VietNamNet, tuy nhiên vị này cũng từ chối đưa ra dự báo về khoảng trễ này.

Trong khi đó, ông Stephen Wyatt – Giám đốc điều hành của Công ty Knight Frank Việt Nam lại lý giải tình hình cụ thể hơn. Thừa nhận điều kiện kinh tế ở Việt Nam đã cải thiện đáng kể với lạm phát giảm mạnh từ mức cao trong năm 2011 cộng thêm các đợt giảm lãi suất tiền gửi và lãi suất cho vay, tuy nhiên theo, Stephen Wyatt những tin tức khả quan này vẫn chưa đủ khích lệ thị trường nhà ở khi mảng này vẫn tiếp tục duy trì tốc độ chậm chạp với những dấu hiệu hoạt động hạn chế.

Lý do thứ nhất là các ngân hàng thực hiện cho vay ra một cách miễn cưỡng, trừ khi người mua/chủ đầu tư đáp ứng được các yêu cầu cho vay nghiêm ngặt của các tổ chức tín dụng. Thứ hai, các chủ đầu tư đang nằm trong thế kẹt trong việc đẩy hàng vì khó dung hòa lợi ích giữa người mua trước và người mua tương lai. Trong nhiều trường hợp, giá đất quá cao và khi cộng thêm chi phí xây dựng, giá sản phẩm tại nhiều dự án đã trở nên không khả thi trong thị trường hiện tại.

Thêm vào đó, với một số lượng lớn nguồn cung có sẵn, người mua có điều kiện để nghiên cứu tất cả các dự án và chương trình ưu đãi của chủ đầu tư cho đến khi họ tìm được sản phẩm tốt nhất. Nhất là hầu hết người mua tin rằng giá sẽ giảm hơn nữa nên sẵn lòng chờ đợi.

Không ai dám bỏ tiền

"Đã thấy những tín hiệu tích cực của nền kinh tế, nhưng chưa thấy ở thị trường bất động sản. Các chính sách từ Chính phủ có tác động giúp tất cả các con số vĩ mô đều đi đúng hướng nhưng người mua nhà vẫn còn do dự" – ông Marc Townsend – Tổng Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cũng không tránh né đưa nhận định xét.

Đem ra lý giải, cân nhắc nhiều lý do như lợi nhuận, độ trễ chính sách hay niềm tin, tâm lý nhưng cuối cùng Marc Townsend chốt lại, chúng ta đang bước vào chu kỳ mới mà ở đây chủ yếu phụ thuộc vào tâm lý.

Không chỉ các khách hàng cá nhân, đa số các chủ đầu tư hiện cũng đứng cách biệt với nhu cầu vay vốn ngân hàng. Một điều tra bỏ túi của Savills Việt Nam với số mẫu hơn 50 chủ đầu tư về kế hoạch tiếp cận vốn vay, thì kết quả cho thấy, khoảng gần 70% chưa có kế hoạch vay vốn.

Khi được đề nghị cho biết dự báo khi nào thị trường ổn định hơn thì nếu một năm về trước, cũng câu hỏi này, 15% người trả lời cho rằng trong vòng 1 năm, trên 60% người tin rằng quý II/2012 thị trường đã ổn định, còn số ít nói rằng 2-3 năm nữa. Nhưng năm nay, kết quả điều tra cho con số 25% nói sang năm thị trường sẽ ổn định, trong khi số cho rằng trên 3 năm nữa thị trường ổn định tăng đột biến.

Đại diện Savills bình luận, không nói chuyện đúng sai trong các dự báo, tất cả những khác biệt trên cho thấy cái nhìn dài hơn của các chủ đầu tư. Trước kia họ nhìn nhanh và gần hơn, còn giờ họ đã tự điều chỉnh.

Không ít lãnh đạo cao cấp của doanh nghiệp xây dựng lớn cũng tin rằng, yếu tố tâm lý chờ đợi giá xuống của người dân đang ăn dần mòn sức chịu đựng của các chủ đầu tư. Chủ tịch Tổng Công ty Đầu tư Phát triển Nhà Hà Nội (Handico) – Nguyễn Ngọc Tuấn kiến nghị, Bộ Xây dựng cần có những đánh giá, phân tích, dự báo tình hình tới đông đảo người dân để củng cố nhận thức và niềm tin của họ. Yếu tố tâm lý đang là mấu chốt của vấn đề, có vai trò quyết định không nhỏ tới thị trường thời gian tới.

Chuyên gia Đặng Hùng Võ cho rằng, bên cạnh các chính sách hỗ trợ, cơ quan quản lý Nhà nước cũng cần phải đưa ra dự báo chính xác về tình hình thị trường "đóng băng" đến bao giờ, khi nào hồi tỉnh và ấm lại. Nếu chưa có tín hiệu ấm lại thì tất cả đều còn chờ đợi.

Tuy nhiên, những khó khăn, bất ổn của nền kinh tế trong 6 tháng cuối năm vẫn còn đó và chúng ta vẫn còn nhiều việc phải làm để đạt được các chỉ tiêu chung. Dù thừa đọng vốn, nhưng các ngân hàng vẫn phải hy sinh tăng trưởng tín dụng trong 6 tháng đầu năm. Vì gánh nặng nợ xấu trên vai nên không đủ tự tin giải ngân cho vay.

Giám đốc bán hàng của một dự án quy mô tại Hà Đông nhận xét, lúc này đang là đỉnh điểm nỗi sợ hãi để người có nhu cầu xem xét mua nhà. Nếu ngân hàng – mắt xích quan trọng trong chuỗi không làm cho đồng tiền lưu thông, doanh nghiệp không hoàn thành dự án, giữ được cam kết, hai chủ thể trên không động viên và tạo niềm tin được cho những người có tiền bỏ ra mua nhà, mà ngược lại ai cũng khư khư giữ tiền trong túi thì chắc chắn bên nào cũng thua thiệt.

"Một cuộc chơi có quy luật chung, nếu ba bên là ngân hàng, doanh nghiệp, người mua cùng phối hợp tham gia tích cực và thành thật thì các bên đều có thể được cứu vãn được tình thế của mình. Ngược lại, mỗi bên lại chơi theo lợi ích riêng thì tổng thu về sẽ bằng con số 0 tròn trĩnh" – vị này nói.