English
普通话
Để nắm bắt thêm bản chất của vấn đề này, PV đã có cuộc trao đổi với LS, chuyên gia tài chính ngân hàng Trương Thanh Đức.
* Thưa ông, thời điểm thị trường phát triển nóng, nhiều ngân hàng đã chấp nhận thế chấp tài sản chưa đủ điều kiện về mặt pháp lý để vay vốn và việc thế chấp này không chuẩn. Thậm chí, nhiều ngân hàng đã lách luật bằng việc cho thế chấp bằng quyền phát triển dự án. Có thực trạng này không thưa không?
LS Trương Thanh Đức: Đây là tình trạng diễn ra khá phổ biến, nhiều ngân hàng chấp nhận rủi ro cho vay tài sản thế chấp hoặc những dự án chưa đầy đủ cơ sở pháp lý. Khi thị trường khó khăn, việc nhận thế chấp các tài sản này đã gây nhiều rủi ro lớn cho ngân hàng.
* Thông thường, sản phẩm như thế nào mới có thể thế chấp để vay ngân hàng được. Trong trường hợp không đủ điều kiện họ đã lách như thế nào để vay tiền?
Thế chấp tài sản ngân hàng có hai dạng, dạng thứ nhất đối với những dự án đã có sổ đỏ, có giấy phép xây dựng rồi và có đầy đủ điều kiện khác. Nếu chiểu theo luật định, các dự án chung cư phải xây xong móng nhà mới được chuyển nhượng, lúc đó được làm thủ tục thế chấp và đăng ký tài sản thế chấp ở trung tâm nhà đất.
Trường hợp dự án chưa có đầy đủ các thủ tục đó, các bên vẫn có thể nhận thế chấp là sản phẩm thế chấp tài sản hình thành trong tương lai nhưng nó không phải là bất động sản mà chỉ thành quyền, tài sản hình thành trong tương lai nhưng chưa có tài sản mà chỉ là cam kết hình thành dự án.
Các ngân hàng nhận thế chấp quyền phát triển dự án, quyền đầu tư xây dựng những công trình vật kiến trúc sẽ hình thành trong tương lai đó.
* Những quyền này có đảm bảo cho tài sản thế chấp không thưa ông?
Về mặt pháp luật không cấm, các bên vẫn tự thỏa thuận với nhau, có thể đăng ký quyền thế chấp đó ở trung tâm đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm của Bộ Tư pháp. Quan trọng tài sản chưa có thực, không có giá trị tài sản mà mới chỉ là quyền đến khi ngân hàng cần phải xử lý tài sản như phát mại thì không thể thực hiện được. Có rất nhiều ngân hàng cùng cho vay các dự án mỗi ngân hàng cho vay một phần khác nhau.
Thậm chí, nhiều ngân hàng thì cho vay thế chấp, cho vay đầu tư vào dự án. Có ngân hàng cho vay thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai của những người mua nhà thực chất người mua nhà cũng góp vốn hình thành nên dự án.
Cho nên khi thu hồi nợ, dẫn đến việc khó xử lý về mặt pháp lý do hợp pháp nhưng không đầy đủ thủ tục pháp lý. Vì vậy, khi dự án bị đổ bể thì sẽ không được phép hoàn thiện.
* Vấn đề cho thế chấp quyền thực hiện dự án là rất rủi ro. Trong trường hợp các doanh nghiệp không thực hiện được dự án, ngân hàng có thể bán phát mại các tài sản đó được không thưa ông?
Đối với những dự án đã hoàn thiện, ngân hàng chỉ cần thời gian để tìm khách hàng. Còn với những dự án dở dang, chưa triển khai thì thực sự bế tắc. Ngân hàng nếu có thu hồi dự án chỉ là thu hồi về mặt danh nghĩa. Dự án dở dang vẫn là dở dang và ngân hàng có kiện ra tòa và có thỏa thuận với chủ đầu tư thì ngân hàng không thể thay chủ đầu tư thực hiện dự án hoặc có thể bán dự án ra thị trường để thu hồi vốn được.
Trường hợp dự án chưa hoàn chỉnh rất khó giải quyết và ngân hàng không mặn mà thu hồi dự án, doanh nghiệp không muốn triển khai. Nếu như không có biện pháp, cơ chế gì tháo gỡ tổng thể dẫn đến bế tắc, nợ xấu gia tăng lớn. Kể cả ngân hàng có nhận tài sản này về thì rất khó khăn về mặt pháp lý vì ngân hàng phải chấp hành chỉ tiêu an toàn về giới hạn sở hữu bất động sản.
* Trong bối cảnh này, ngân hàng liệu có triển khai việc tiếp tục cho vay dự án dở dang để hoàn thiện hay không, thưa ông?
Điều này là do thị trường bất động sản tự quyết định, nếu dự án có khách hàng, có cơ hội thu hồi vốn thì ngân hàng sẽ tìm mọi cách để cho vay. Với các dự án chưa hoàn chỉnh về mặt pháp lý thì các ngân hàng sẽ khó cho vay.
Xin cám ơn ông!