English
普通话
Nếu không có gì thay đổi, dự báo thị trường BĐS năm 2019 vẫn tiếp tục những gam màu xám.
Giảm sút nguồn cung
Trong 10 năm qua, thị trường BĐS đan xen các giai đoạn thăng – trầm – khủng hoảng – phục hồi – tăng trưởng… Cụ thể, giai đoạn thị trường phát triển nóng dẫn đến “bong bóng” năm 2007; đóng băng năm 2008 đến gần hết năm 2009; phục hồi từ cuối năm 2009 và phát triển nóng dẫn đến “bong bóng” năm 2010 đến tháng 1-2011; đóng băng từ tháng 2-2011 đến gần hết năm 2013; phục hồi từ cuối năm 2013 và phát triển mạnh trong năm 2015. Tuy nhiên, năm 2016, thị trường BĐS đã có biểu hiện sụt giảm. Ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch Tập đoàn Nam Long, nhận định năm 2017 thị trường phục hồi và tăng trưởng nhẹ, nhưng 10 tháng đầu năm 2018, thị trường BĐS cả nước có dấu hiệu sụt giảm cả về nguồn cung và số lượng giao dịch. Riêng thị trường TPHCM có dấu hiệu sụt giảm rất rõ nét.
Ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng TPHCM, nêu một số dữ liệu. Theo đó, tổng nguồn cung sản phẩm nhà ở đưa ra thị trường của 65 dự án là 23.759 căn (trong đó, có 22.684 căn hộ và 1.075 căn nhà thấp tầng), với tổng giá trị huy động vốn đạt 43.761 tỷ đồng. Trong đó, phân khúc cao cấp có 7.444 căn, chiếm tỷ lệ 31,3%; phân khúc trung cấp 11.731 căn, chiếm 49,4%; phân khúc bình dân 4.584 căn, chiếm 19,3%.
So sánh tình hình thị trường BĐS thành phố 9 tháng đầu năm 2018 với cùng kỳ năm 2017 thì đều thể hiện sự sụt giảm: Số lượng dự án giảm 11,1%; tổng số căn nhà đưa ra thị trường giảm 39,2%; phân khúc căn hộ cao cấp giảm ít nhất, chỉ giảm 9,6%; phân khúc căn hộ trung cấp giảm 37,5%; phân khúc căn hộ bình dân giảm mạnh đến 68%. Cơ cấu sản phẩm bị mất cân đối, chưa đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường BĐS và đảm bảo an sinh xã hội vì tỷ lệ căn hộ bình dân chỉ đạt 19,3%, chiếm tỷ lệ quá thấp.
Trong lúc, phân khúc cao cấp chiếm đến 1/3 thị trường (31,3%) và đã xuất hiện dấu hiệu thừa cung. Đây là biểu hiện lệch pha cung – cầu và cũng là chỉ dấu rõ rệt nhất của sự phát triển thị trường BĐS thiếu bền vững. Bởi lẽ, trong thị trường BĐS phát triển bền vững, cân bằng, thì phân khúc căn hộ bình dân giá vừa túi tiền chiếm tỷ lệ lớn nhất; tiếp theo là phân khúc căn hộ trung cấp; còn phân khúc căn hộ cao cấp chiếm tỷ lệ nhỏ nhất.
Tháo nhiều điểm nghẽn
Ông Ngô Đức Sơn, Phó Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư DRH Holding, cho rằng nhiều quy định trong đầu tư dự án BĐS hiện nay giống như đi tìm đáp án “con gà và quả trứng” cái nào có trước. Ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TPHCM, cho biết theo các DN thì từ lúc Luật Đất đai 2013 có hiệu lực và đưa vào thực tiễn có 109 điểm vướng, thành phố đã kiên trì phản ánh với các bộ ngành tháo gỡ, nay giảm xuống còn 29 điểm vướng. Hiệp hội BĐS TPHCM vừa “bổ sung” 7 điểm vướng nữa.
Theo Phó Chủ tịch UBND TPHCM Trần Vĩnh Tuyến, trong số những khó khăn mà DN phản ánh, những vấn đề nào thuộc thẩm quyền của thành phố thì sẽ giải quyết ngay. Cụ thể, về khó khăn “để được công nhận chủ đầu tư dự án” DN phải có 100% đất ở hợp pháp, thành phố sẽ phân loại ra các loại đất, như dự án đã có 100% “đất ở” mà do DN đầu tư ngoài ngân sách nhà nước thì Sở Xây dựng sẽ thụ lý, xem xét công nhận chủ đầu tư cho DN; các dự án chưa phải là 100% “đất ở” thì Sở Kế hoạch và Đầu tư sẽ thụ lý xem xét công nhận chủ đầu tư; nếu dự án thực hiện bằng ngân sách nhà nước thì thực hiện theo quy định đầu tư công.
Phó Chủ tịch UBND TPHCM Trần Vĩnh Tuyến cũng cho biết thêm, theo hướng tháo gỡ của Chính phủ, trong thời gian tới sẽ không sử dụng “đất ở” để xem xét việc chấp thuận chủ đầu tư dự án cho DN, mà chỉ dùng từ “đất” như kiến nghị của Hiệp hội BĐS TPHCM trước đó. Việc chấp thuận chủ đầu tư được căn cứ vào các điều kiện như quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất, dân số, năng lực DN…
Đối với điểm nghẽn về giải phóng mặt bằng, Sở Tài nguyên và Môi trường cho biết, các dự án đã lựa chọn chủ đầu tư hoặc chủ đầu tư “đã được UBND cấp có thẩm quyền cho phép thỏa thuận nhận chuyển quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư trước ngày 1-7-2014 mà chủ đầu tư chưa thỏa thuận hết được toàn bộ diện tích đất của người sử dụng đất trong phạm vi dự án, thì UBND cấp tỉnh tổng hợp vào danh mục dự án cần thu hồi đất trình HĐND cùng cấp thông qua trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất đối với diện tích đất chưa thỏa thuận được để giao đất, cho thuê đất đối với chủ đầu tư”.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM, các DN BĐS rất hoan nghênh và đề nghị UBND TPHCM chỉ đạo thực hiện quy định này để tháo gỡ điểm nghẽn giải phóng mặt bằng của các dự án bồi thường dở dang, “da beo” hiện nay, trước hết là đối với các dự án đã giải phóng mặt bằng được từ 80% diện tích trở lên. Ngoài ra, để DN “hanh thông” trong đầu tư, nhiều ý kiến cho rằng các sở ngành cần phải cải tiến thủ tục hành chính nhiều hơn nữa.