Bất động sản xuất hiện tình trạng “hưng phấn bất hợp lý”

Công ty CP Chứng khoán Rồng Việt vừa có báo cáo vĩ mô với chủ đề: “Chu kỳ kinh tế Việt Nam – Chúng ta đang ở đâu?”. Dẫn giả thuyết “bất ổn tài chính” của Hyman Minsky, bản báo cáo cho hay, sự lạc quan thái quá và tình trạng vay nợ quá nhiều tạo nên bong bóng tài sản tài chính.

“Sự hưng phấn bất hợp lý” là yếu tố cốt lõi đằng sau các cuộc khủng hoảng tài chính. Điều này thường xảy ra khi sự lạc quan vào tăng trưởng kinh tế lên cao và dòng vốn từ thị trường tài chính bị phân bổ lệch lạc. Trong suốt thời kỳ này, hiện tượng lạm phát giá tài sản gia tăng khi cả người đi vay và người cho vay đều sẵn sàng rót vốn vào các tài sản đầu cơ, qua đó xuất hiện tình trạng tỷ lệ tiết kiệm và vay mượn diễn biến trái chiều.

“Tại Việt Nam, chúng tôi ghi nhận những dấu hiệu ban đầu của tình trạng “hưng phấn bất hợp lý”, đặc biệt trên thị trường bất động sản. Sau giai đoạn hồi phục kể từ lần chạm đáy năm 2012, hoạt động đầu cơ đang gia tăng trở lại”, bản báo cáo nhấn mạnh.

Cụ thể, tại thị trường căn hộ ghi nhận gần 1/2 số giao dịch được thực hiện bởi các nhà đầu cơ. Điều này đã đẩy giá căn hộ lên cao. Đáng chú ý, hoạt động đầu cơ lan rộng tại thị trường đất nền. Những tin đồn liên quan tới các dự án cơ sở hạ tầng và kỳ vọng thái quá của giới đầu cơ đã thổi giá trị tài sản bất động sản trong thời gian qua.

Theo khảo sát của đơn vị này, giá đất tại một số quận/huyện mới phát triển tại TPHCM và Hà Nội đã tăng 3 lần so với cùng kỳ năm trước. Bên cạnh đó, thị trường bất động sản tại thành phố loại 1, loại 2 và đất nông nghiệp xung quanh khu vực đặc khu kinh tế cũng ghi nhận sự bùng nổ bất hợp lý.

Số liệu từ Ngân hàng nhà nước Việt Nam cho thấy, vốn tín dụng vào khu vực bất động sản chiếm 10% tổng dư nợ cho vay. Nếu tính cả khoản cho vay mua nhà dưới dạng tín dụng tiêu dùng, con số trên có thể lên tới 18-20% tổng dư nợ, tương đương 55 tỷ USD. Rõ ràng, điều này cao hơn mức an toàn 8-10% nhưng thấp hơn mức đỉnh 30% trong giai đoạn 2007-2008.

Những diễn biến từ 10 năm trước luôn nhắc nhở chúng ta về khả năng vỡ bong bóng tài sản khi chính sách tiền tệ thắt chặt. Khi đó, toàn nền kinh tế đều chịu tác động mạnh.

“Theo quan điểm của chúng tôi, lãi suất trong nước sẽ bắt đầu tăng lên từ năm 2019 do cả rủi ro bên trong và bên ngoài nền kinh tế. Liên quan tới các rủi ro từ bên ngoài, chính sách tiền tệ thắt chặt hơn đang trực tiếp gia tăng chi phí vay mượn trên quy mô toàn cầu sau thập kỷ nới lỏng”, bản báo cáo nhấn mạnh.

Tại Mỹ, FED có thể sẽ tăng lãi suất thêm 2 lần trong năm 2018 khi lạm phát đang tiến gần đến mức mục tiêu. Mức lãi suất điều hành của FED dự kiến sẽ đạt 3,5% trong năm 2019. Ngân hàng Trung ương (NHTW) Châu Âu (ECB) sẽ kết thúc chương trình mua tài sản vào cuối năm 2018 trong khi NHTW Nhật Bản (BOJ) có thể xem xét lại mục tiêu lạm phát và định hướng điều hành chính sách tiền tệ.

Bên cạnh việc đồng bạc xanh và dầu thô tăng giá cũng như căng thẳng thương mại leo thang, sức ép lên chi phí vốn đang lan tỏa và đe dọa sự ổn định tài chính cũng như chất lượng tín dụng tại nhiều quốc gia. Các quốc gia sở hữu quy mô nợ nước ngoài lớn dễ bị tổn thương hơn do chính sách thắt chặt tiền tệ trên quy mô toàn cầu. Nhiều quốc gia khác bắt đầu tăng mức lãi suất điều hành nhằm kiểm soát tình trạng lạm phát và dòng vốn tháo chạy.

Hiện tại, các quốc gia đang đối mặt với khối nợ khổng lồ như Venezuela, Argentina và Thổ Nhĩ Kỳ đã phải phá giá đồng tiền. Các nhà đầu tư và chủ nợ ngày càng quan tâm hơn tới khả năng vỡ nợ.

Tại Châu Á, Ấn Độ tăng lãi suất điều hành lần thứ 2 trong năm 2018. Trong ASEAN, 4 nền kinh tế lớn, gồm Singapore, Indonesia, Malaysia và Philippines đã quyết định thắt chặt chính sách tiền tệ trong khi Việt Nam và Thái Lan chưa ghi nhận nhiều thay đổi.