English
普通话
Minh bạch – đích đến bắt buộc
Thông tin rất được quan tâm trên thị trường bất động sản tuần vừa qua là việc Công ty Tư vấn Jones Lang Lasalle (JLL) công bố Báo cáo minh bạch bất động sản châu Á – Thái Bình Dương. Theo đó, tại Đông Nam Á, Thái Lan và Việt Nam được xếp hạng vào những thị trường có chỉ số minh bạch tăng trưởng ấn tượng nhất, ở ngưỡng quá độ lên nhóm “Bán minh bạch” và “Minh bạch”.
Đây được xem là bản báo cáo về chỉ số minh bạch bất động sản toàn cầu (GRETI) có sự so sánh toàn diện nhất về khả năng cung cấp dữ liệu, quản trị, quy trình giao dịch, quyền tài sản và quy định/môi trường pháp lý của các nước trên toàn thế giới.
Do đó, việc Việt Nam có sự tăng trưởng ấn tượng về chỉ số minh bạch không đơn thuần chỉ là sự gia tăng về mặt xếp hạng trong báo cáo của JLL, mà nó còn cho thấy tín hiệu tích cực về niềm tin của các nhà đầu tư ngoại đối với một thị trường bất động sản còn khá mới như Việt Nam.
Theo đánh giá của ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch thường trực kiêm Tổng thư ký Hội môi giới Bất động sản Việt Nam, thị trường bất động sản là một trong những thị trường đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển kinh tế – xã hội của một quốc gia. Nó có tác động lớn đến sự phát triển của nhiều thị trường khác như vật liệu xây dựng, lao động, khoa học công nghệ và đặc biệt là thị trường tài chính – tiền tệ. Vì vậy, việc xây dựng được một thị trường bất động sản lành mạnh sẽ thúc đẩy sự phát triển kinh tế – xã hội.
Nhiều năm trước, do hệ thống quản lý thị trường bất động sản còn nhiều hạn chế, khung pháp lý xây dựng chưa có tính mở, cũng như hàng rào thủ tục được xem là rối rắm đã hạn chế độ mở của thị trường, khiến thị trường rơi vào tình trạng “nóng, lạnh” mất kiểm soát liên tục. Bên cạnh đó, điều này cũng ảnh hưởng tới dòng vốn ngoại vào thị trường khi nhà đầu tư lo ngại về tính hiệu quả cũng như khả năng thất thoát khi đầu tư vào bất động sản Việt Nam.
Tuy nhiên, trong vài năm trở lại đây, hệ thống thể chế quản lý đã từng bước được hoàn thiện, trong đó đáng kể là Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Đầu tư 2014, Luật Nhà ở 2014, cùng một loạt các nghị định, thông tư hướng dẫn theo hướng mở rộng hơn, thông thoáng hơn, giảm bớt các thủ tục hành chính, đã tạo điều kiện cho thị trường ổn định hơn, bền vững hơn.
Sự cải thiện tính minh bạch trên thị trường được ghi nhận ở nhiều khía cạnh khác nhau, từ minh bạch trong thông tin quy hoạch, quy trình thủ tục đầu tư, cho đến thông tin dự án đối với người mua, khách thuê… nhằm bảo vệ quyền lợi của khách hàng.
Điều này được thể hiện khi 5 năm trở lại đây, sau giai đoạn khủng hoảng, thị trường có sự phục hồi và tăng trưởng rõ nét với hàng trăm ngàn giao dịch được thực hiện thành công, giảm áp lực tồn kho cũng như khơi thông được nợ xấu ngân hàng. Bên cạnh đó, điều quan trọng hơn cả là bong bóng giá trên bình diện chung rất khó xảy ra, bất chấp những cơn sốt đất nền cục bộ tại TP.HCM, Hà Nội và một số địa phương.
“Giá cả bất động sản có tăng trưởng trong vài năm vừa qua, nhưng ở mức vừa phải, lũy tiến theo thu nhập của người dân chứ không tăng trưởng dựng đứng như giai đoạn mất kiểm soát trước đây, là dấu hiệu rõ nét nhất cho thấy thị trường đang khá ổn định”, ông Đính nhận định.
Và câu chuyện hút vốn ngoại
Theo đánh giá của Ngân hàng Thế giới (WB), Việt Nam đã có những tiến bộ trong công khai thông tin đất đai. Trong khoảng 2 năm trở lại đây, việc công bố danh sách các dự án được phép bán nhà ở hình thành trong tương lai theo Nghị định 76/2015/NĐ-CP hay việc Hà Nội và TP.HCM công bố danh sách các dự án đang thế chấp tại các ngân hàng thương mại được xem như động thái nhằm “minh bạch hóa” thị trường.
Từ người mua nhà để ở, nhà đầu tư, chủ đầu tư, cơ quan quản lý… đều rất quan tâm đến các thông tin, cách thức cung cấp thông tin, cũng như những tác động ảnh hưởng đến thị trường nhạy cảm này. Điển hình là những thông tin tác động đến các thành viên thị trường đã mang tính chủ động, có sự phân tích, đánh giá. Dễ nhận thấy nhất là thông tin về các dự án thế chấp ngân hàng tại Hà Nội và TP.HCM vừa qua thu hút được nhiều sự quan tâm.
Ngưỡng an toàn được các công ty chọn thế chấp thường rơi vào khoảng dưới 50%. Điều này sẽ giúp các chủ đầu tư có trách nhiệm đảm bảo tiến độ dự án đó, người mua nhà yên tâm và thị trường tăng thêm sự minh bạch. Chính chủ đầu từ phải nhìn nhận lại mình, phải tăng uy tín và cân đối được tài chính để hoạt động đầu tư chuẩn chỉnh, tránh trường hợp dàn trải vốn và chiếm dụng vốn của khách hàng.
Theo đánh giá của ông Glenn Andrew Hughes, Giám đốc, Lãnh đạo dịch vụ tư vấn ngành bất động sản, cơ sở hạ tầng và dự án đầu tư, PwC Việt Nam, trong bối cảnh nhà đầu tư nước ngoài đang tìm kiếm cơ hội đầu tư trong lĩnh vực bất động sản, với điểm ngắm mục tiêu là Việt Nam, điều này là cần thiết để họ có thêm động lực giải ngân dòng vốn vào hòng tìm kiếm cơ hội đầu tư.
Thông qua các hình thức M&A thân thiện và hợp tác với các đối tác nội, các nhà đầu tư ngoại sẽ dành thời gian xem xét nhiều yếu tố khác nhau. Trong đó, với các dự án, điều cần quan trọng là tính minh bạch về tính pháp lý có vai trò rất quan trọng trong việc tạo nên sức hấp dẫn cho sản phẩm. Các nhà đầu tư ngoại thường muốn tránh các rủi ro tiềm ẩn như khiếu nại, kiện cáo… Sau đó là các công ty trong nước cần chứng minh được rằng họ đang có hệ thống và quy trình quản lý tốt.
“Một yếu tố quan trọng trong các thương vụ M&A thành công là mức độ sẵn sàng và năng lực của các doanh nghiệp trong nước trong việc xây dựng mối quan hệ với các nhà đầu tư nước ngoài. Cấu trúc doanh nghiệp hoạt động hiệu quả đi kèm với hệ thống quản lý sổ sách tài chính vững mạnh là các yếu tố mang tính kỹ thuật khác để doanh nghiệp trong nước có thể gia tăng sự thu hút và lòng tin từ nhà đầu tư nước ngoài”, ông Hughes nói.
Thực tế cho thấy, thời gian qua, trước việc nguồn vốn ngân hàng ngày càng khó tiếp cận, để đa dạng hóa dòng vốn, nhiều doanh nghiệp trong nước tìm tới các nguồn vốn ngoại, trong đó có các quỹ đầu tư. Tuy nhiên, việc hợp tác với các quỹ đầu tư không bền chặt, bởi các quỹ đầu tư này thường nhìn vào lợi nhuận ngắn hạn và khi đạt lợi nhuận kỳ vọng, họ sẽ thoái vốn để tìm kiếm cơ hội đầu tư khác.
Tuy nhiên, ở một góc nhìn khác, luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw cho rằng, dù đã có sự cải thiện đáng kể về tính minh bạch thông tin trên thị trường địa ốc thời gian vừa qua, nhưng về mức độ thì vẫn chưa tương xứng với kỳ vọng của các nhà đầu tư ngoại.
Là đơn vị từng tham gia tư vấn cho nhiều đối tác ngoại, ông Hà cho biết, thông thường, khi tham gia chuyển nhượng dự án, các nhà đầu tư nước ngoài thường đi theo quy trình sau: Đối tác Việt Nam báo cáo khảo sát độc lập về tiềm năng phát triển kinh tế, xã hội, dân cư, du lịch của địa phương, cơ chế chính sách của Nhà nước, chính sách thuế, cơ sở hạ tầng; sau đó so sánh với các địa phương khác và lên hồ sơ giới thiệu về dự án.
Nếu hai bên thống nhất về các vấn đề trên thì sẽ ký hợp đồng nguyên tắc, hợp đồng chuyển nhượng phần góp vốn (cổ phần). Số tiền thanh toán sẽ được bên mua chuyển vào tài khoản phong toả, và bên bán hoàn thiện thủ tục để được giải ngân.
Tuy nhiên, một số doanh nghiệp Việt Nam vẫn mập mờ với đối tác nước ngoài trong hồ sơ giới thiệu dự án, không cung cấp đủ thông tin, không thể hiện các rắc rối về dự án, tài chính, quy hoạch… và điều này không được đối tác nước ngoài đánh giá cao.
“Rào cản lớn nhất để vốn ngoại đổ vào bất động sản là nhà đầu tư còn quan ngại tính minh bạch trong vận hành, giao dịch bất động sản ở nước ta. Đồng thời, hàng loạt yếu tố được các nhà đầu tư quan tâm là: hiệu quả đầu tư, thị trường, tài sản niêm yết, môi trường luật pháp và cách thức giao dịch, quyền sở hữu riêng, quyền sử dụng, cơ sở dữ liệu về thị trường… Nhưng những yếu tố này ở nước ta mới chỉ có số ít chủ đầu tư làm được, còn lại đa phần là làm chưa tốt và chưa đủ thuyết phục nhà đầu tư”, ông Hà nói.
Cũng theo ông Hà, điều này cũng xuất phát từ việc các khung chính sách hiện nay vẫn đang thiếu sót trong việc xây dựng một công cụ tổng hợp và giám sát cũng như công bố thông tin của các cơ quan quản lý nhà nước, dẫn đến tình trạng cung cấp thông tin nửa vời, chưa đầy đủ, và có nhiều thiếu sót trong quá trình thống kê, thu thập hay phân tích, đánh giá.