English
普通话
Theo thống kê của Hội Môi giới BĐS Việt Nam, năm 2018, thị trường căn hộ chung cư tại Hà Nội chào bán gần 40.000 sản phẩm, trong khi đó Tp.HCM cũng chỉ khoảng hơn 45.000 sản phẩm. Một thị trường đông dân lớn nhất nước thì đây là nguồn cung tương đối thấp so với cầu.
Hà Nội cân đối các phân khúc
Theo ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, nguồn cung căn hộ chung cư năm 2018 rất dồi dào, đạt 44.788 sản phẩm, tăng 123.7% so với năm 2017 (có 36.196 sản phẩm). Sản phẩm căn hộ vẫn là chủ đạo, chiếm 87,26% lượng hàng trên toàn thị trường.
Trong đó, chung cư vượt 114,2% và sản phẩm, biệt thự, liền kề, nhà phố vượt năm 2017 là 2,9 lần; trong khi phân khúc căn hộ bình dân giảm. Điều này, cho thấy cơ cấu phân khúc căn hộ đã có thay đổi nhiều so với 2017, khi căn hộ bình dân chiếm tỷ trọng lớn, phân khúc căn hộ trung cấp có tới 16.158 sản phẩm tung ra thị trường, thị trường căn hộ cao cấp chiếm 9.389 sản phẩm.
Như vậy, cả năm 2018, phân khúc căn hộ trung cấp chiếm tỷ trọng lớn nhất với 41,3%, tiếp theo là bình dân với 34,6%, còn lại là cao cấp và siêu cao cấp với 24%”, ông Đính nói.
Cũng theo ông Đính, lượng căn hộ trung cấp tung ra thị trường lớn, nhưng lượng mua vào lại rất tốt. Trong năm 2018, có tới 27.595/39.084 sản phẩm được giao dịch thành công (tăng 132,8% so với năm 2017). Đồng thời, lượng sản phẩm nhà đất giao dịch gấp 3,3 lần so với 2017, đạt mức 3.106/5.704 sản phẩm. Các sản phẩm này ở Gia Lâm, Đông Anh (Hà Nội) nhận được sự chú ý rất lớn của các giới đầu tư và người tiêu dùng.
Ông Đính phân tích, căn hộ trung cấp “phát sốt” là do quý IV/2018, các dự án của tập đoàn Vinhomes là Vincity Sportia và Vincity Ocean Park ra mắt thị trường. Vì thế, chỉ tính riêng quý IV/2018, lượng giao dịch căn hộ trung cấp đạt tới 7.421 sản phẩm, chiếm 72,7% tổng lượng giao dịch căn hộ chung cư.
“Mức giá trong cả năm 2018 cho phân khúc trung cấp, cao cấp không có biến động nhiều, chủ yếu “đi ngang”, còn phân khúc bình dân lại có chiều hướng đi xuống. Nguyên nhân cũng là do nhà giá rẻ nằm xa trung tâm thành phố nên không dễ bán, điều này lý giải tại sao phân khúc này đi xuống từ đầu năm”, ông Đính nói.
Giảm nguồn cung do thanh tra
Số liệu của Hội Môi giới BĐS Việt Nam cũng cho thấy, tại Tp.HCM, nguồn cung cả năm đạt gần 45.000 sản phẩm, riêng chung cư quý IV có 10.750 sản phẩm, so với các quý không có sự thay đổi nhiều.
Cụ thể, căn hộ bình dân chiếm tỷ trọng lớn, chiếm 54,7%. Càng về cuối năm 2018, phân khúc cao cấp, siêu cao cấp càng lấn át phân khúc bình dân. Cả năm 2018, tỷ trọng lớn nhất là phân khúc cao cấp và siêu cao cấp 44,5%, trung cấp đạt 35,7%, phân khúc bình dân có tỷ trọng nhỏ nhất với 19,8%. Tỷ lệ hấp thụ chung cho toàn thị trường Tp.HCM đạt 68,7%.
Riêng trong quý IV, phân khúc căn hộ cao cấp và siêu cao cấp có số lượng giao dịch lớn nhất, đạt 63,4%, trung cấp có tỷ trọng hơn 36% và phân khúc bình dân chỉ đạt hơn 22%.
Theo ông Đính, nguồn cung chung cư của Tp.HCM bắt đầu chững lại, đây là hậu quả một loạt các dự án thanh kiểm tra và các dự án chậm được phê duyệt nên tiến độ chậm lại, thậm chí nhiều dự án bị treo.
“Đây là một vấn đề cần kiến nghị thành phố đẩy mạnh hơn tiến độ, để thị trường bảo đảm nguồn cung”, ông Đính nói.
Nhận định về thị trường BĐS Hà Nội năm 2019, ông Đính cho rằng nguồn cung chủ đạo tiếp tục là dòng sản phẩm căn hộ. Trong đó, phân khúc trung cấp tiếp tục chiếm tỉ trọng lớn nhất, tiếp theo là phân khúc bình dân, phân khúc cao cấp và siêu cao cấp sẽ khan hiếm hơn. Giá tổng thể căn hộ ở mọi phân khúc nhỏ hơn 2 tỷ/căn hộ sẽ chiếm tỷ trọng giao dịch thành công lớn nhất.
“Dự báo giá đất nền sẽ tăng trên 10% so với năm 2018; giá căn hộ ở phân khúc trung cấp và bình dân có thể tăng 3 – 5%, phân khúc cao cấp do lượng cung khan hiếm sẽ tăng trên 5%”, ông Đính cho hay.
Còn tại Tp.HCM, do đang trong quá trình phê duyệt các dự án và thanh kiểm tra các dự án chuyển đổi từ đất công nên nguồn cung từ các dự án đã hoàn thành thủ tục chuẩn bị đầu tư bị hạn chế trong ngắn hạn.
Dự báo 6 tháng đầu năm 2019, nguồn cung ra thị trường hạn chế, không có nhiều sản phẩm, 6 tháng cuối năm, nguồn cung tăng mạnh trở lại, nâng tổng lượng cung cả năm xấp xỉ năm 2018.
Các dự án đủ điều kiện bán hàng, nguồn cung tại Tp.HCM năm 2019 phần lớn nằm ở phân khúc trung cấp, phân khúc bình dân dần khan hiếm, đặc biệt là cao cấp, siêu cao cấp do các dự án ở trung tâm bị rà soát, thu hồi. Mức giá căn hộ có thể tăng nhẹ.
“Quỹ đất ngoại thành Tp.HCM hiện nay vẫn còn khá nhiều và phong phú nên lượng cung đất nền cho Tp.HCM năm 2019 tiếp tục ổn định, giá dự kiến tăng 10 – 15% so với năm 2018”, ông Đính nhận định.