Bất động sản TP.HCM, hai nửa sáng tối

Những điểm sáng

Số liệu từ Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) vừa công bố cho thấy, tính đến ngày 20/11/2017, tồn kho bất động sản cả nước còn hơn 25.700 tỷ đồng, giảm 75% so với con số 102.800 tỷ đồng trong quý I/2013. Trong đó, giá trị tồn kho bất động sản của TP.HCM có tốc độ giảm nhanh hơn so với Hà Nội, xuống còn khoảng 4.781 tỷ đồng, trong khi Hà Nội là khoảng 5.333 tỷ đồng.

Cùng với đó, việc giao dịch mua bán, cho thuê bất động sản, nhất là giao dịch nhà ở tiếp tục tăng trưởng ổn định, không có hiện tượng tăng hay giảm đột biến ở trong các tháng của năm. Theo thống kê chưa đầy đủ của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, mỗi tháng thị trường TP.HCM có khoảng 1.300 – 1.500 giao dịch nhà ở thành công.

Bên cạnh đó, thị trường bất động sản TP.HCM năm qua cũng thu hút mạnh các dòng vốn. Cụ thể, theo báo cáo của UBND TP.HCM, năm 2017, bất động sản là lĩnh vực thu hút vốn đầu tư nước ngoài lớn nhất với 1,01 tỷ USD, chiếm 43,4% tổng vốn đầu tư nước ngoài vào Thành phố.

Còn theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), năm 2017, lượng kiều hối chuyển về TP.HCM đạt khoảng 5,2 tỷ USD, tăng 4,5% so với năm 2016, trong đó có khoảng 22% được đổ vào bất động sản.

Ngoài ra, tín dụng trong lĩnh vực bất động sản cũng tiếp tục tăng trưởng. Cơ cấu hàng hóa bất động sản được điều chỉnh hợp lý hơn, ra đời nhiều loại hàng hóa bất động sản hiện đại đáp ứng nhu cầu ngày càng phong phú của khách hàng.

Một con số đáng chú ý nữa là số doanh nghiệp bất động sản thành lập mới trên địa bàn Thành phố cũng tăng mạnh trong năm qua. Cụ thể, theo số liệu của Sở Kế hoạch và Đầu tư TP.HCM, trong 10 tháng năm 2017, TP.HCM có 33.839 doanh nghiệp thành lập mới, trong đó lĩnh vực bất động sản chiếm 41,8%, với vốn đăng ký 91.365 tỷ đồng, tăng 97,3% so với cùng kỳ năm trước.

Một điểm đáng ghi nhận nữa trên thị trường bất động sản TP.HCM năm qua là các chính sách, biện pháp quản lý hiệu quả của chính quyền Thành phố đã thúc đẩy thị trường phát triển lành mạnh. Chẳng hạn, Thành phố đã dập tắt được cơn sốt ảo đất nền giữa năm 2017; cuối năm, Thành phố ban hành Quyết định 60 sửa đổi, bổ sung Quyết định 33 quy định về tách thửa. Đặc biệt, trong năm 2017, TP.HCM đã chính thức phát triển đô thị thông minh và được Quốc hội thông qua cơ chế đặc thù từ năm 2018… Tất cả đang tạo đà cho thị trường bất động sản TP.HCM phát triển bền vững.

Và mặt tối

Dù có nhiều điểm tích cực, song thị trường bất động sản TP.HCM năm 2017 cũng còn nhiều điểm hạn chế, ảnh hưởng tới tâm lý khách hàng và tác động xấu tới thị trường.

Chẳng hạn, theo HoREA, toàn Thành phố có 935 chung cư cao tầng, thì đã có đến 105 chung cư đang có tranh chấp ở các mức độ khác nhau, trong đó có 9 chung cư có tranh chấp rất gay gắt, phức tạp, chủ yếu là tranh chấp do chủ đầu tư chậm tổ chức đại hội chung cư để bầu Ban quản trị; chưa bàn giao quỹ bảo trì chung cư; chất lượng công trình, thiết bị… Đặc biệt, có dự án chủ đầu tư thế chấp cho ngân hàng, nhưng không giải chấp khi bán cho khách hàng.

Ngoài ra, trong 14.144 doanh nghiệp bất động sản thành lập mới trong năm qua trên địa bàn Thành phố, có tới 95% hoạt động trong lĩnh vực môi giới. Điều này cho thấy sức hấp dẫn và tiềm năng tăng trưởng lớn của thị trường, giúp gia tăng cầu nối giữa chủ đầu tư và người mua nhà. Tuy nhiên, thị trường cũng có một số đơn vị môi giới kinh doanh thiếu minh bạch, ảnh hưởng đến lợi ích, lòng tin của khách hàng. Đặc biệt, trong năm qua, lần đầu tiên HoREA đã có liên tiếp 2 văn bản chỉ đích danh một doanh nghiệp để cảnh báo đến người tiêu dùng với Công ty cổ phần Địa ốc Alibaba.

Theo HoREA, Công ty cổ phần Địa ốc Alibaba đã tiến hành bán 14 dự án đất nền tại Đồng Nai nhưng không có pháp lý đầy đủ. Tiếp đó, tháng 10/2017, công ty này thành lập thêm Công ty cổ phần Alibaba Tây Bắc để bán Dự án Tây Bắc Củ Chi, dù không phải là chủ đầu tư.

Sau cảnh báo của HoREA, các cơ quan chức năng đã vào cuộc và chỉ ra nhiều sai phạm của công ty này. Nhiều khách hàng sau đó cũng có đơn tố cáo Công ty cổ phần Địa ốc Alibaba lừa đảo và các đơn tố cáo này được HoREA chuyển cho cơ quan công an.

Ngoài ra, không thể không kể đến cơn sốt ảo đất nền được nhen nhóm cuối năm 2016 và bùng phát trong năm 2017, bắt nguồn từ khu Đông với thông tin TP.HCM sẽ xây dựng cây cầu Cát Lái nối quận 2 (TP.HCM) qua huyện Nhơn Trạch (tỉnh Đồng Nai).

Liên tiếp sau đó, các thông tin về hạ tầng, quy hoạch lên quận được các cò đất lợi dụng triệt để để bơm thổi, khiến cơn sốt lan rộng ra các khu vực khác, thậm chí là các huyện vùng ven, vùng xa như Bình Chánh, Nhà Bè, Hóc Môn, Cần Giờ. Cơn sốt này sau đó đã được dập tắt nhanh chóng với sự vào cuộc quyết liệt của chính quyền Thành phố, nhưng nó cũng kịp để lại những hậu quả to lớn với hàng loạt nhà đầu tư vào sau bị kẹt hàng, mất vốn, đất nông nghiệp bị chẻ nhỏ, phá vỡ quy hoạch…

HoREA còn cho rằng, thị trường bất động sản TP.HCM hiện nay vẫn còn những mặt hạn chế, tiêu cực và tiềm ẩn một số nhân tố có khả năng tạo ra bất ổn và rủi ro trong thời gian tới, như tình trạng thiếu cân đối sản phẩm nhà ở, lệch pha cung – cầu, thiếu nguồn cung nhà ở xã hội, căn hộ nhà ở thương mại loại vừa và nhỏ, có 1 – 2 phòng ngủ, có giá bán trên dưới 1 tỷ đồng. Trong lúc phân khúc bất động sản cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng cao cấp có dấu hiệu cung vượt cầu; nguồn vốn tín dụng của các ngân hàng và nguồn vốn xã hội đổ vào thị trường bất động sản rất lớn, có xu hướng lệch vào một số doanh nghiệp lớn và vào phân khúc bất động sản cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng; gia tăng nhiều nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp.

Ngoài ra, giới phân tích thị trường còn cho rằng, thị trường còn có nhiều điểm nghẽn như hệ thống thông tin, dữ liệu thị trường bất động sản vẫn chưa được cải thiện, các dự báo về thị trường thiếu và không sát với thực tế. Đây là những nguyên nhân chính tạo ra giai đoạn suy thoái của thị trường bất động sản giai đoạn 2009-2013 và rủi ro này vẫn cần các cơ quan chức năng lưu tâm, điều chỉnh để duy trì đà phát triển bền vững của thị trường.