Bất động sản TP.HCM: Chờ “cầu vồng sau mưa“

Tắc nguồn cung

So với giai đoạn 2016 – 2018, 5 tháng đầu năm 2019, thị trường đất nền TP.HCM có một diễn biến lạ khi không diễn ra cơn sốt như 3 năm trước đó. Theo số liệu của DKRA Vietnam, số lượng đất nền bán ra trong 5 tháng đầu năm 2019 chỉ hơn 500 sản phẩm, thấp hơn rất nhiều so với các năm trước (đơn cử như năm 2017 là hơn 4.000 sản phẩm).

Trong đó, khu Đông vốn là tâm điểm của thị trường TP.HCM với nhiều năm liên tiếp thường xuất hiện các đợt sốt đầu năm, thì trong 5 tháng đầu năm nay khá im hơi lặng tiếng, đặc biệt không có dự án mới mở bán.

Do không xuất hiện dự án đất nền mới, trong khi nhu cầu cao, nên thị trường TP.HCM đã xuất hiện tình trạng một số nhà đầu cơ, doanh nghiệp tự lập dự án “ma” để bán. Tình trạng dự án “ma” xuất hiện ở nhiều quận, huyện của TP.HCM như quận 7, quận 9, quận 12…, khiến chính quyền địa phương phải ra thông báo cảnh báo người dân.

Trong đó, UBND quận 12 cho biết, hiện nay tình hình vi phạm trong hoạt động xây dựng, tình trạng san lấp, đầu tư hạ tầng trái phép trên đất nông nghiệp, sử dụng đất không đúng mục đích ghi trên giấy chứng nhận… trên địa bàn phường Thạnh Xuân đang diễn biến phức tạp. Các hoạt động trên diễn ra vào các ngày nghỉ lễ và ban đêm, nên đã gây khó khăn cho cơ quan chức năng trong việc phát hiện và xử lý kịp thời.

Qua công tác kiểm tra, UBND phường Thạnh Xuân đã phát hiện các trường hợp người dân tự ý san lấp mặt bằng, đầu tư hạ tầng kỹ thuật (đường cống thoát nước, điện) và tự phân lô bán nền.

UBND phường Thạnh Xuân cũng ghi nhận các khu đất này đều không đủ điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất ở, cấp giấy phép xây dựng và tách thửa. Vì vậy, hạng mục xây dựng mới trên các khu đất này là xây dựng không phép. Do vậy, UBND quận 12 sẽ thực hiện xử lý vi phạm hành chính và buộc tháo dỡ các khu phân lô trái phép này theo đúng quy định. Đồng thời, UBND quận 12 thông báo để người dân tránh bị lừa mua đất nền không đủ điều kiện tách thửa…

Không chỉ dự án đất nền, lượng dự án chung cư mới mở bán trong 5 tháng đầu năm cũng rất khan hiếm. Cụ thể, số lượng dự án được Sở Xây dựng chấp nhận mở bán theo hình thức nhà hình thành trong tương lai chỉ 15 dự án với hơn 3.000 căn hộ, trong khi trong cùng thời gian các năm trước, con số này luôn trên 10.000 căn hộ.

Lý do khiến thị trường sụt giảm nguồn cung, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, là vì Thành phố hạn chế cấp phép mới để thanh tra quỹ đất, pháp lý dự án, bởi hầu hết các dự án bất động sản đang phát triển hiện nay của TP.HCM được mua từ quỹ đất công.

Trong khi đó, theo số liệu tổng hợp của UBND TP.HCM, trong 10 năm trở lại đây, từ năm 2009, số dân của Thành phố tăng bình quân 170.000 người/năm, kéo theo nhu cầu nhà ở ngày càng tăng cao.

Do nguồn cung hạn chế, trong khi nhu cầu nhà ở của người dân luôn tăng, nên giá nhà đất tại TP.HCM tăng mạnh. Thậm chí, nhiều quận, huyện cận trung tâm như Phú Nhuận, Tân Bình, Bình Thạnh tăng mạnh hơn khu trung tâm.

Không chỉ do chênh lệch cung – cầu, sự phát triển của cơ sở hạ tầng, cũng là một trong những nguyên nhân quan trọng đẩy giá bất động sản nhiều khu vực tại TP.HCM tăng cao.

Theo khảo sát của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, những căn nhà trong hẻm các quận cận trung tâm 1 năm trước được chào bán với giá dưới 10 tỷ đồng/căn, nay được “hét” giá trên 1 triệu USD (tương đương 23 tỷ đồng).

Tại quận 9, năm 2018, giá bình quận dự án mở bán 24 triệu đồng/m2, thì nay tăng lên 29 triệu đồng/m2, giá nhà quận 2 năm 2018 khoảng 35 triệu đồng/m2, thì nay lên tới hơn 40 triệu đồng/m2…

Còn tại quận 1, năm 2016, dự án mở bán chỉ có giá 90 – 100 triệu đồng/m2, thì nay các dự án mới mở bán có giá trung bình lên tới 150 – 180 triệu đồng/m2.

Chờ cầu vồng sau mưa

Dù trải qua 5 tháng đầu năm trầm lắng do bị tắc nguồn cung, nhưng với động thái mới từ chính quyền TP.HCM, các doanh nghiệp địa ốc cho rằng, thời gian tới, thị trường sẽ có những chuyển biến tích cực.

Ông Lê Tiến Vũ, Phó tổng giám đốc Công ty cổ phân Bất động sản Cát Tường Group cho rằng, các doanh nghiệp thường đề ra kế hoạch phát triển thị trường từ đầu năm. Nhìn tổng thể thị trường hiện nay thì thấy, các doanh nghiệp không chú trọng vào thị trường TP.HCM, mà đa phần hướng ra thị trường tỉnh. Do đó, thị trường TP.HCM sẽ khó có biến động lớn trong nửa cuối năm nay.

“Một tín hiệu tích cực rõ nhất để các doanh nghiệp có thể tin tưởng thị trường bất động sản TP.HCM sẽ phát triển trở lại trong nửa cuối năm, đó là việc Thành phố đang tìm mọi cách để giải quyết những tắc nghẽn về thủ tục phát triển mới dự án, hay việc công bố bổ sung 160 dự án mới. Tuy nhiên, những tín hiệu này chỉ tác động tích cực cho thị trường về lòng tin, còn tác động trực tiếp đến nguồn cung phải từ năm 2020, bởi để phát triển 1 dự án, phải mất thời gian dài chuẩn bị nguồn lực, nên khó có chuyện doanh nghiệp triển khai và ra hàng ngay trong cuối năm 2019”, ông Vũ nói.

Trong khi đó, ông Trần Quốc Đại, Phó trưởng Phòng phát triển nhà ở, Sở Xây dựng TP.HCM cho rằng, thị trường bất động sản TP.HCM những tháng cuối năm sẽ có những yếu tố tích cực, nhưng không phải toàn bộ thị trường mà chỉ ở vài phân khúc.

Cụ thể, đang có làn sóng dịch chuyển các cơ sở sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam và điểm nhắm tới của nhiều doanh nghiệp là TP.HCM. Để đón lõng cuộc di tản này, TP.HCM đã xây dựng thêm 1 khu công nghiệp mới tại khu Nam Thành phố, đồng thời mở rộng các cụm, khu công nghiệp hiện có. Điều này giúp cho thị trường bất động sản công nghiệp gia tăng mạnh mẽ, kèm theo nhu cầu xây dựng các khu nhà ở…

Về mặt chính sách, một số luật như Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, Luật Xây dựng… sẽ được sửa đổi, bổ sung trong thời gian tới, hay sẽ ban hành nghị định quy định việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình theo hình thức hợp đồng xây dựng – chuyển giao (BT)…, sẽ có những tác động tích cực tới thị trường bất động sản.

“Theo tôi, thị trường bất động sản những tháng còn lại của năm 2019 sẽ có những khó khăn và cơ hội, thuận lợi đan xen, nhưng không có biến động mạnh so với năm 2018. Trong đó, điểm đáng quan tâm nhất là các chủ đầu tư cần tiến hành cơ cấu lại sản phẩm một cách mạnh mẽ hơn để phù hợp với nhu cầu của thị trường”, ông Đại nói.

Ngoài ra, theo ông Đại, việc thị trường khan hiếm nguồn cung thời gian qua có điểm tích cực là giúp giải quyết lượng lớn hàng tồn kho. Bên cạnh đó, giúp doanh nghiệp bất động sản tái cấu trúc doanh nghiệp để phát triển tốt hơn trong thời gian tới.

Đồng quan điểm, ông Lê Tiến Vũ cho rằng, trong bối cảnh sức ép cạnh tranh ngày càng tăng, để kinh doanh thành công, yếu tố quan trọng nhất là doanh nghiệp phải đảm bảo chất lượng dự án, tiến độ thi công, bàn giao nhà theo đúng cam kết. Bên cạnh đó, doanh nghiệp cần gia tăng cung cấp các dịch vụ tiện ích đi kèm với dự án để tăng sức hấp dẫn, thu hút khách hàng.