Bất động sản miền Trung: Sau ‘sốt nóng’ thấy đầy rủi ro

Nhiều dư địa để phát triển

Thời gian gần đây, vị thế thị trường bất động sản (BĐS) của khu vực miền Trung đang lên rất cao. Nhiều “ông lớn” BĐS cả trong lẫn ngoài nước đã và đang đổ tiền vào khu vực. Một số tỉnh, thành như, Đà Nẵng, Khánh Hòa hay Quảng Nam với những lợi thế về du lịch nghỉ dưỡng đã trở thành miền đất hứa cho các nhà đầu tư.

Trên thực tế, ở thời gian trước đây Hà Nội hay TP. Hồ Chí Minh luôn hấp dẫn các nhà đầu tư BĐS, thì gần đây một số nhà đầu tư lớn đã chuyển dần về các khu vực miền Trung. Trên thị trường BĐS ở khu vực đã và đang nở rộ các dự án từ bình dân đến cao cấp với những phân khúc khá mới mẻ như condotel, officetel hay Shophouse…

Có nhiều nguyên nhân khiến thị trường BĐS ở khu vực sôi động như thời gian qua. Trước hết, các địa phương ở miền Trung còn có quỹ đất khá rộng. Nhiều tỉnh, thành đang tiến hành quy hoạch lại không gian phát triển đô thị theo hướng ngày càng hoàn chỉnh hơn. Sự phát triển của thị trường BĐS ở khu vực thời gian gần đây có tác động rất lớn từ các chính sách đầu tư cơ sở hạ tầng, quy hoạch không gian đô thị của các địa phương. Đặc biệt, tại miền Trung, ngành “công nghiệp không khói” đang rất phát triển, kéo theo đó thị trường BĐS du lịch, nghỉ dưỡng cũng tăng trưởng mạnh.

Theo nhiều chuyên gia trên lĩnh vực BĐS, từ cuối năm 2017 và các tháng đầu năm 2018 thị trường BĐS ở nhiều địa phương trong khu vực rất sôi động, đặc biệt phân khúc sản phẩm đất nền.

Tại Hội thảo “Bất động sản miền Trung – thực trạng và định hướng phát triển”, do Báo Công thương phối hợp với Hiệp hội BĐS Việt Nam tổ chức tại TP. Đà Nẵng, T.S Võ Trí Thành đã cho rằng, thị trường BĐS miền Trung còn rất nhiều tiềm năng, dư địa để phát triển. Đồng quan điểm, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cũng khẳng định, mặc dù có nhiều biến động nhưng thực tế cho thấy thị trường BĐS tại Việt Nam nói chung, miền Trung nói riêng vẫn rất lạc quan.

Trong sự phát triển của BĐS miền Trung thời gian qua, không thể không nhắc đến “đầu tàu” TP. Đà Nẵng. Theo đó, tuy tốc độ phát triển các dự án BĐS ở nhiều địa phương đang có những dấu hiệu chậm lại, song phần lớn các dự án BĐS tại thành phố này vẫn đang được triển khai.

Hiện, trên địa bàn thành phố có khoảng 50 dự án BĐS đã và đang triển khai. Tổng số căn hộ, nhà ở liền kề, biệt thự hơn 50 nghìn căn với nhiều nhà đầu tư lớn như, Vinacapital, Alphanam Luxury, SunGroup, Hoà Bình, An Thịnh, Vingroup…

Ông Nguyễn Văn Nam, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP. Đà Nẵng cho biết, thị trường BĐS ở địa phương nhìn chung vẫn giữ được tốc độ tăng trưởng tương đối ổn định, tạo được niềm tin cho nhà đầu tư về tiềm năng và triển vọng của thị trường. Dự kiến, trong thời gian tới tại TP. Đà Nẵng, hai khu vực tiếp tục có thị trường BĐS sôi động là ở phía nam và tây bắc Đà Nẵng.

Cần giải pháp để phát triển bền vững

Mặc dù, đã có những bước phát triển sôi động, tuy nhiên thị trường BĐS miền Trung vẫn có những khó khăn. Việc phát triển rầm rộ các dự án, đặc biệt là trên phân khúc đất nền đã khiến những cơn sốt ảo, hiện tượng “bong bóng” thị trường đã xảy ra ở một số nơi.

Ông Nguyễn Hiền Ninh, Tổng Giám đốc Công ty CP Đất Xanh Nam Miền Trung cho biết, ở khu vực thời gian qua diễn ra hiện tượng sốt đất nền. Tất nhiên, việc này cũng tiềm ẩn rủi ro, đặc biệt về phía các khách hàng. Bên cạnh đó, là tình trạng quy hoạch treo, dự án đánh trống xí phần. Trên thực tế, thị trường BĐS ở miền Trung đang có dấu hiệu chậm lại, biên độ chênh giữa cung và cầu có dấu hiệu tăng cao… Những dấu hiệu trên cho thấy để phát triển bền vững thị trường BĐS vẫn đang cần những giải pháp hiệu quả. Đặc biệt, đặt trong bối cảnh các cơ chế, chính sách về BĐS ở Việt Nam vẫn còn đi sau tốc độ phát triển của thị trường.

Về hiện tượng “bong bóng”, sốt ảo, phải kể đến vai trò của đội ngũ những người làm công tác môi giới. Về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch, Tổng Thư ký Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho rằng, sàn giao dịch và môi giới BĐS ra đời đáp ứng nhu cầu kết nối cung, cầu của thị trường. Tuy nhiên, không ít người làm môi giới và sàn giao dịch không tuân thủ pháp luật, các nguyên tắc nghiệp vụ về thị trường, về sản phẩm, về khách hàng… Hệ lụy sẽ làm xuất hiện thị trường ảo, tạo nguy cơ “bong bóng” BĐS và gây rủi ro cao cho các nhà phân phối BĐS, tác động tiêu cực đến thị trường và rộng hơn là cả nền kinh tế.

Cũng để thị trường BĐS miền Trung phát triển bền vững, theo TS. Võ Trí Thành, cần có 2 nhóm giải pháp chính. Trước hết, chính quyền địa phương cần có những đóng góp, kiến nghị với Trung ương để thay đổi những chính sách vĩ mô như, chính sách tiền tệ, các luật liên quan đến quyền sở hữu, liên quan đến giao dịch BĐS… Ngoài ra, chính quyền các địa phương trong khu vực cần làm tốt công tác quy hoạch, các vấn đề về quy trình, chi phí giao dịch, về quỹ đất. Cũng theo chuyên gia kinh tế này, muốn phát triển bền vững, BĐS miền Trung phải “xanh”, đặc biệt phải kết hợp được với các tầng văn hóa, lịch sử ở từng địa phương.

Cũng tại Hội thảo “Bất động sản miền Trung – thực trạng và định hướng phát triển”, nhiều đại biểu tham gia đã đánh giá cao việc siết tín dụng BĐS của các NHTM trong thời gian gần đây. Theo đó, việc siết tín dụng BĐS là điều cần thiết, nhằm thanh lọc, đào thải những dự án kém khả thi, đồng thời tạo điều kiện để những dự án tốt phát triển.

Ông Nguyễn Hiền Ninh cho rằng, việc hạn chế tín dụng BĐS về bản chất không tác động nhiều đến những DN có phương án tài chính tốt, đồng thời cũng làm cho việc triển khai xây dựng và phát triển dự án ổn định hơn. Đối với nhà đầu tư thứ cấp, họ sẽ cân nhắc lựa chọn chủ đầu tư uy tín, các sản phẩm và dự án có đầy đủ tiêu chuẩn pháp lý để tránh rủi ro.

Trên thực tế hiện nay, để phát triển bền vững, chủ đầu tư cần phải có phương án tài chính lành mạnh, am hiểu luật pháp, dịch vụ khách hàng chuyên nghiệp, tạo ra sản phẩm ưu việt, đa năng theo xu thế mới đáp ứng được các yêu cầu của khách hàng. Ngoài ra, phương thức thanh toán linh hoạt, triển khai dự án tuân thủ luật pháp. Việc giữ uy tín với khách hàng không chỉ tạo ra giá trị cho DN mà phải tạo ra giá trị cho cộng đồng xã hội.