Bất động sản: Cú hích từ dòng vốn ngoại

Nỗi lo lệ thuộc ngân hàng

Theo ghi nhận của Thế Giới Tiếp Thị Online, hiện nay, thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam vẫn phụ thuộc quá nhiều vào nguồn vốn từ ngân hàng. Theo thống kê, tổng giá trị của thị trường BĐS Việt Nam ước đạt khoảng 25 tỷ USD, trong đó 80% nguồn vốn là từ hệ thống ngân hàng, tương đương 20 tỷ USD (tức khoảng 450 nghìn tỷ đồng).

Như vậy, để duy trì hoạt động của thị trường BĐS, khối ngân hàng giữ vai trò quyết định. Cũng vì thế, bất kỳ sự điều chỉnh nào trong chính sách tiền tệ từ phía ngân hàng cũng tác động trực tiếp lên thị trường BĐS. Trong các quý gần đây, các giao dịch đến từ BĐS đã chững lại khi chính sách tiền tệ bị thắt chặt, hiện dòng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn theo quy định của ngành ngân hàng đã hạ xuống mức 45% và tới 1/1/2019 giảm còn 40%. Dòng vốn ngắn hạn lại chiếm đến 70% vốn huy động của ngân hàng, vậy nên một khi siết vốn ngắn hạn cho vay trung hạn, dòng vốn chảy vào BĐS sẽ tiếp tục bị co hẹp lại, thị trường BĐS sẽ chịu tác động lớn.

Trao đổi với PV Thế Giới Tiếp Thị Online, ông Nguyễn Trần Nam – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết: “Trong hai năm nay, Chính phủ luôn có chỉ đạo kiểm soát chặt chẽ dòng tín dụng vào lĩnh vực bất động sản. Hiện tổng dư nợ tất cả các ngân trong và ngoài quốc doanh lên khoảng 4,5 triệu tỷ đồng đều liên quan đến lĩnh vực BĐS”.

Áp lực vốn ngoại

Trong khi đó, theo đánh giá mới đây của Savills, tính đến tháng 9 năm 2018, tổng vốn FDI cam kết đạt gần 25,37 tỷ USD, bằng 99,6% so với cùng kỳ năm 2017. Trong đó, ngành bất động sản và bán lẻ đứng thứ 2 và thứ 3 với 5,8 tỷ USD và 2,1 tỷ USD.

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc đầu tư Savills Việt Nam cho rằng, thị trường BĐS hiện nay thu hút các nhà đầu tư nước ngoài nhờ tỷ suất lợi nhuận cao, đối với các nhà đầu tư, thị trường hơn 100 triệu dân với cơ cấu dân số trẻ và thu nhập bình quân đầu người liên tục tăng tại Việt Nam là vô cùng hấp dẫn.

Trong đó, Singapore, Hàn Quốc, Malaysia, Nhật Bản và Trung Quốc đang là những nhà đầu tư dẫn đầu về hoạt động ở khắp các phân khúc bất động sản. Tùy theo từng góc nhìn chiến lược, mỗi nhà đầu tư chọn một phương thức tiếp cận hoặc lĩnh vực đầu tư khác nhau. Và trong ngành địa ốc hiện nay nhiều doanh nghiệp nước ngoài đã có một chân đứng tại thị trường BĐS Việt Nam.

Tuy nhiên, ông Khương cũng nhận định, việc các nhà đầu tư nước ngoài đổ vốn vào Việt Nam ngày càng nhiều cũng sẽ gây ảnh hưởng trực tiếp tới các nhà đầu tư bởi họ luôn phải cân nhắc các yếu tố sức mua của người dân. Một dự án có giá cao đương nhiên sẽ ít người có thể mua được, từ đó ảnh hưởng đến thanh khoản của dự án và lợi nhuận của chủ đầu tư.

“Trong bối cảnh tín dụng dành cho ngành BĐS bị thắt chặt mà nguồn vốn FDI cứ liên tục được đầu tư thì sẽ mang lại lo ngại về khả năng phụ thuộc quá lớn vào vốn nước ngoài. Cùng với đó là nguy cơ rủi ro khi các doanh nghiệp này rút vốn sẽ gây khó khăn cho thị trường”, ông Khương chia sẻ.

Cùng quan điểm trên, ông Nguyễn Trần Nam – Chủ tịch Hiệp Hội bất động sản Việt Nam nhận định: “Hiện nay, nhu cầu về BĐS tại Việt Nam là có thực và các sản phẩm bán ra thị trường đều tiêu thụ hết. Chính vì nhu cầu vẫn có, dòng vốn trong ngân hàng giảm xuống thì đương nhiên phải hút dòng vốn từ nước ngoài vào. Xét về mặt tiêu cực, việc FDI ngày càng chiếm lĩnh thị trường sẽ làm mất đi cơ hội kinh doanh cho các doanh nghiệp Việt Nam”.

Cơ hội nào cho doanh nghiệp?

Đánh giá việc thị trường BĐS hiện nay được đầu tư nhiều bởi nguồn vốn FDI, bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần BĐS Đại Phúc Land cho rằng: “Nhà đầu tư nước ngoài khi bỏ tiền ra đầu tư, họ đã nghiên cứu rất kỹ thị trường và họ chắc chắn phải có lộ trình, chiến lược rõ ràng cho hàng chục năm. Doanh nghiệp nước ngoài không bao giờ đầu tư vào những vụ làm ăn không sinh lời. Họ chi li từng chút và sẽ là một đối thủ đáng gờm đối với các doanh nghiệp Việt”.

“Tuy nhiên, vấn đề nhà ở tại Việt Nam luôn ở trạng thái cung thiếu so với cầu, nguồn cung chỉ đáp ứng tầm 10-15% nguồn cầu. Vốn tự do từ người mua còn rất nhiều, vì vậy, doanh nghiệp hoàn toàn có thể huy động nguồn vốn từ trong dân. Vấn đề hiện nay là cần chọn phát triển phân khúc BĐS và phát triển ra sao cho hiệu quả để đáp ứng đúng nhu cầu ở của người mua, để người mua chấp nhận xuống tiền. Các doanh nghiệp Việt cần cân nhắc tiềm lực của mình, phát huy hết khả năng bên trong và phải chuyên nghiệp hơn, khi đó việc cạnh tranh với các doanh nghiệp nước ngoài không còn là bài toán khó” CEO Đại Phúc Land chia sẻ.

Còn theo vị giám đốc Savills Việt Nam, thực tế trong nhiều năm vừa qua, vốn FDI và lượng tiền kiều hối có đóng góp rất quan trọng trong nền kinh tế nhưng chưa bao giờ giữ vai trò điều tiết và định hướng nền kinh tế Việt Nam nói chung cũng như BĐS nói riêng. Do đó, nếu nói thị trường bất động sản Việt Nam lệ thuộc vào nguồn vốn đầu tư nước ngoài là không thoả đáng.

Ông Nguyễn Trần Nam cho rằng, về mặt tích cực thì FDI lại là nguồn bổ sung dòng vốn, bổ sung vào các loại hình kinh doanh khiến thị trường có tính cạnh tranh cao, gây sức ép, bắt buộc các doanh nghiệp đang hoạt động tại Việt Nam phải chuyên nghiệp hơn, có tầm nhìn chiến lược sâu rộng hơn.

“Trong vòng 2-3 năm tới sẽ không có yếu tố tiêu cực gì về thị trường bất động sản, khi Chính phủ đang ban hành các chính sách, quản lý siết chặt BĐS như hiện nay, kiểm soát đồng tiền, rút kinh nghiệm từ cuộc khủng hoảng trước đây. Trong khi đó, người dân hiện nay đã khôn ngoan hơn, có nhu cầu thực tế hơn chứ không như trước. Các doanh nghiệp Việt có thể liên kết với nước ngoài để sử dụng tốt dòng vốn”, ông Nam nhận định.