Bất động sản công nghiệp: Cờ đã đến tay

Năm 2019, bất động sản công nghiệp được nhận định có cơ hội đặc biệt phát triển và sẽ trở thành làn sóng mới của thị trường bất động sản.

Thuận lợi 5

Từ năm 2015, xu hướng dịch chuyển sản xuất ra khỏi Trung Quốc đã diễn ra vì chí phí lao động tăng cao. Chiến tranh thương mại Mỹ-Trung càng thúc đẩy xu hướng này mạnh mẽ hơn. “Việt Nam hưởng lợi là vì “vị trí chiến lược tại khu vực châu Á và đường biên giới đất liền với Trung Quốc, thuận lợi cho lưu thông đường bộ”, Công ty Cổ phần Chứng khoán Rồng Việt (VDSC), nhận định.

Theo ông Troy Griffiths, Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam, là một trong những thị trường công nghiệp phát triển nhanh nhất trong khu vực, Việt Nam có vị thế tốt để đón nhận dòng chảy của các nhà đầu tư nước ngoài. Công ty Tư vấn JLL cũng nhận định rằng cuộc chiến thương mại giữa Mỹ và Trung Quốc đã tạo tiềm năng lớn cho Việt Nam để chào đón làn sóng đầu tư công nghiệp mới. Cụ thể, công ty này dự báo: “Tỉ lệ lấp đầy và giá thuê đất dự kiến sẽ đạt bước tiến lớn trong năm 2019”.

Theo JLL Việt Nam, Đông Nam Bộ đang là thị trường khu công nghiệp có tốc độ phát triển mạnh nhất cả nước. Theo đó, tỉ lệ trống trong các khu công nghiệp đang hoạt động tại thị trường này ở mức khoảng 25%. Các nhà xưởng hiện hữu đang hoạt động có tỉ lệ lấp đầy từ 85-90%. Trong khi đó, bất động sản công nghiệp ở miền Bắc dự báo sẽ chịu biến động lớn hơn vì gần Trung Quốc, thuận lợi cho việc dịch chuyển nhà xưởng. Một số tỉnh thành miền Bắc như Hải Phòng, Quảng Ninh, và có thể là cả Bắc Ninh, Bắc Giang hay Hưng Yên cũng sẽ là điểm dừng chân của làn sóng dịch chuyển nhà máy từ Trung Quốc sang Việt Nam.

Với các doanh nghiệp hoạt động trong ngành khu công nghiệp, điều quan trọng là có đất thương phẩm để đưa vào cho thuê để hưởng lợi từ làn sóng này. Ở phía Bắc, Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC) kỳ vọng cho thuê 843ha đất thương phẩm còn lại, tập trung tại Bắc Ninh, Bắc Giang và Hải Phòng, nơi nhu cầu thuê luôn ở mức cao. Tổng Công ty Viglacera (VGC) hiện đang sở hữu khoảng 911ha đất thương phẩm ở phía bắc. Giá cho thuê trung bình tại phía Bắc là 82 USD/m2/50 năm, cao hơn 13% so với tại miền Nam.

VDSC nhận định rằng KBC và VGC sẽ tiếp tục hưởng lợi nhiều nhất, đặc biệt khi tranh chấp thương mại kéo dài và các tập đoàn công nghệ tiếp tục mở rộng sản xuất và mạng lưới nhà cung cấp. Trong khi đó, ở miền Nam, Công ty Cổ phần Long Hậu (LHG) và Công ty Khu công nghiệp Nam Tân Uyên (NTC) có thể hưởng lợi.

Khó khăn 5

Tuy nhiên, tình hình không hẳn là luôn thuận lợi với các doanh nghiệp trong ngành bất động sản công nghiệp. Một vấn đề cốt lõi với các khu công nghiệp là giải phóng mặt bằng, chi phí giải phóng mặt bằng thường chiếm đến 40-55% tổng chi phí đầu tư. VDSC nhận định: “Khu công nghiệp Long Hậu 3 có khả năng cho thuê chậm 90 ha đất thương phẩm, mặc dù sở hữu vị trí rất thuận lợi và nhu cầu cao do khó khăn trong khâu giải phóng mặt bằng”. Trong khi các khu công nghiệp của công ty này nằm dàn trải hơn, tại một số tỉnh phía Bắc vì thế VDSC “nhận định tốc độ cho thuê có thể chậm hơn ở một số khu”.

Với NTC thì vấn đề có vẻ dễ dàng hơn. Khu công nghiệp Nam Tân Uyên 3 quy mô cho thuê 255ha đã chính thức được phê duyệt vào tháng 9.2018 và nhiều nhà đầu tư nhận định đây sẽ là động lực tăng trưởng doanh thu của NTC trong 5 năm tới. Đây có lẽ là một trong 2 nguyên nhân khiến cổ phiếu của Công ty tăng hơn 50% kể từ tháng 8, ngoài yếu tố lợi nhuận sau thuế 9 tháng tăng 50% so với cùng kỳ năm 2017.

Một khó khăn nữa là động thái chuyển dịch nhà máy từ Trung Quốc chỉ là tạm thời. Nếu chiến tranh thương mại suy giảm thì các doanh nghiệp có thể ngừng động thái này. Thực tế, hồi tháng 12.2018, báo chí Trung Quốc cũng có đề cập là chiến tranh thương mại hạ nhiệt thì một số nhà đầu tư Trung Quốc sẽ cân nhắc tiếp tục duy trì sản xuất tại đại lục hơn là Việt Nam vì chi phí mở nhà máy mới tại Việt Nam tăng quá cao. Đơn cử, chi phí đất đai, lao động và vật liệu xây dựng ở Việt Nam đã tăng lên. Tại khu công nghiệp Giang Điền, tỉnh Đồng Nai, cách TP.HCM khoảng 70km, giá thuê đất công nghiệp cho thuê dài hạn lên tới 50 năm tăng lên 90 USD/m2 so với tháng trước, so với mức 60 USD-70 USD vào năm ngoái. Theo World Bank, chi phí nhân công ở Việt Nam cũng cao hơn hầu hết nước trong khu vực. Tiền công và tiền lương của doanh nghiệp trung vị Việt Nam ở mức khoảng 2.739 USD/lao động