English
普通话
Tính đến năm 2017 Sở Xây dựng TP. HCM đã xác nhận đủ điều kiện để huy động vốn phát triển nhà ở hình thành trong tương lai cho 92 dự án, tương đương với số vốn cần huy động là 86.421 tỷ đồng trên thị trường BĐS. Và hiện, vốn cho BĐS từ nhà phát triển dự án đến người mua nhà ở đều lệ thuộc vào ngân hàng.
Phải có bảo lãnh mới cấp phép
Gốc rễ của sự việc trên, theo các tổng giám đốc NHTM ở TP.HCM là Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) hiện hành có quy định “chủ đầu tư dự án BĐS trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với người mua nhà khi chủ đầu tư bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”. Và như thế, tất nhiên chủ đầu tư hiện nay phải tìm được một ngân hàng bảo lãnh cho dự án của mình thì Sở Xây dựng địa phương mới cấp phép cho làm dự án.
Các chủ đầu tư cho rằng, điều này làm khó cho những nhà phát triển BĐS làm ăn chân chính. Thực tế, trên thị trường hiện nay không ít những dự án bị chủ đầu tư bán “lúa non”, mới chỉ hoàn thành được khoảng 20% dự án đã bán sang tay hoặc kêu gọi người mua nhà đóng tiền để huy động vốn. Bên cạnh đó, nhiều công ty địa ốc còn tung ra các chiêu trò kích giá tăng từng ngày cho dự án của mình để người mua nhà mau chóng xuống tiền cho họ có vốn tiếp tục làm.
Theo các NHTM, con số của 92 dự án BĐS được Sở Xây dựng TP.HCM cấp giấy chứng nhận đủ điều kiện huy động số vốn 86.421 tỷ đồng tạo lập nhà ở hình thành trong tương lai, vô hình trung đã đẩy hết rủi ro trên thị trường cho những ngân hàng nào nhận bảo lãnh.
Thực tế, các chủ đầu tư sử dụng vốn ngân hàng phát triển dự án và khách hàng của dự án đó lại vay vốn ngân hàng để mua nhà của chủ đầu tư. Trong khi theo quy định của NHNN hiện nay, bảo lãnh cũng được tính như một hạn mức tăng trưởng hàng năm của một NHTM, vậy là có thể một ngân hàng bảo lãnh vài ba dự án BĐS là hết tỷ lệ tăng trưởng tín dụng cả năm và không còn vốn đầu tư vào các lĩnh vực khác.
Theo thống kê của các NHTM trên địa bàn TP.HCM, từ năm 2015 đến nay, tỷ trọng vốn tín dụng đầu tư cho người mua nhà ở trên địa bàn chỉ chiếm khoảng hơn 27% tổng vốn đầu tư vào thị trường BĐS. Điều đáng quan tâm nhất là nếu ngân hàng nào tìm lợi ích trước mắt từ thu phí bảo lãnh, đến khi thị trường giảm giá sẽ không có vốn để bù đắp. Trong khi số dự án đủ điều kiện để ngân hàng bảo lãnh thì liên tục tăng qua các năm, ví như TP.HCM năm 2017, đã có thêm 20 dự án được ngân hàng bảo lãnh.
Có một thực tế, để có dư nợ 2.000-3.000 tỷ đồng chỉ cần lập một hồ sơ cho vay dự án, nhưng nếu cho vay cá nhân thì phải lập đến 2 hay 3.000 hồ sơ. Điều này tác động vào chi phí mà không nhà kinh doanh nào mong muốn. Lại nữa, trên thị trường đã xảy ra những trường hợp nhà xây xong, người mua nhà đã đóng tiền theo tiến độ. Nhưng chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ trả nợ ngân hàng, do giấy tờ đất dự án chưa được ngân hàng giải chấp nên không thể thực hiện các thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho người mua nhà. Từ đó dễ dẫn đến tình trạng chủ đầu tư đẩy trách nhiệm hết cho ngân hàng đã bảo lãnh.
Chứng khoán hóa BĐS
Mặc dù, NHNN đã giãn thời điểm các TCTD tỷ lệ sử dụng nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn ở mức 40% sang năm 2019 để các nhà phát triển BĐS có cơ hội vay vốn. Thế nhưng, về lâu dài các chuyên gia tài chính cho rằng, các nhà phát triển BĐS phải tìm vốn trên thị trường vốn, thay vì lệ thuộc vào vốn tín dụng và vốn ngân hàng chỉ nên đáp ứng cho người mua nhà ở. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) cho rằng, phải có cơ chế chứng khoán hóa và tái thế chấp các tài sản BĐS.
Tuy nhiên hiện nay, chứng khoán hóa hay nói cách khác là một dự án BĐS được chủ đầu tư vay vốn ngân hàng, nhưng sau đó bán lại cho một nhà đầu tư hoặc một nhóm nhà đầu tư khác vẫn chưa có cơ chế để thực hiện. Muốn chứng khoán hóa các tài sản BĐS thế chấp ngân hàng cần có một cơ chế cho các chủ đầu tư và ngân hàng sang nhượng lại trên thị trường qua phát hành cổ phiếu.
Theo đó, một dự án nếu có giá trị 1.000 tỷ đồng, phần vốn ngân hàng cho vay là 70%, sau khi bán, nhà đầu tư mới sẽ phát hành trái phiếu, cổ phiếu để thu hút vốn. Tuy nhiên, những DN mua lại các khoản nợ như thế này đòi hỏi phải có tiềm lực tài chính mạnh, uy tín trên thị trường và đảm bảo lợi suất kỳ vọng. Những thành viên tham gia thị trường mới bỏ tiền mua những cổ phiếu đó để chủ đầu tư mới có vốn tiếp tục phát triển dự án BĐS.
Tuy nhiên, các chuyên gia cũng cho rằng, để chứng khoán hóa và tái thế chấp các tài sản BĐS cần những nhà phát triển thị trường đủ lớn và có uy tín mới đảm bảo được lợi tức và tạo niềm tin cho nhà đầu tư bỏ vốn.
TS. Đỗ Thị Loan thuộc HoREA cho rằng, Luật Chứng khoán phải bổ sung quy định cho phép thành lập các Quỹ Tín thác BĐS để các nhà đầu tư mới có thể tìm kiếm nguồn lực tài chính trên thị trường vốn. Đặc biệt, phải tạo ra một chỉ số thị trường BĐS tương tự như các nước phát triển, từ đó các NHTM muốn cho vay mới có thể tham khảo để bỏ vốn ra đầu tư cho cả nhà làm dự án và người mua sản phẩm nhà ở.