English
普通话
Bức tranh nhiều gam màu sáng
Các số liệu nghiên cứu được đưa ra tại Hội nghị Bất động sản Việt Nam 2018 do trang batdongsan.com.vn tổ chức mới đây cho thấy bức tranh thị trường địa ốc năm vừa qua có nhiều gam màu sáng khi nguồn cung ở mức cao và sức tiêu thụ khá ổn định. Trong đó, căn hộ, đất nền vẫn là những phân khúc có lượng giao dịch lớn. Đối với thị trường căn hộ, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao của CBRE Việt Nam, cho biết tính đến hết tháng 11-2018, Hà Nội có khoảng 33.000 căn hộ mới chào bán, tăng gần 2.000 căn so với năm 2017. Trong khi đó, TPHCM có 32.000 căn chào bán, tăng 1.000 căn so với năm trước, con số này chưa tính gần 10.000 căn của Vingroup dự kiến mở bán vào cuối năm.
Thị trường năm 2018 chứng kiến sự bùng nổ của phân khúc trung cấp với 57% sản phẩm mở bán thuộc phân khúc này tại TPHCM; căn hộ cao cấp và bình dân chiếm lần lượt 35% và 8%. Còn tại Hà Nội, căn hộ trung cấp chiếm 61%, cao cấp chiếm 30%, còn lại 9% là nhà ở bình dân.
Theo số liệu của batdongsan.com.vn, căn hộ có sức tiêu thụ tương đối ổn định. Tính đến tháng 9-2018, lượng căn hộ tiêu thụ trung bình cả nước đạt khoảng 75%, trong đó, TPHCM đạt 77% và Hà Nội 87%. Giá bán tiếp tục tăng trong năm 2018 khi phân khúc cao cấp và hạng sang ghi nhận mức tăng khoảng 8-9% so với 2017. Căn hộ trung cấp và bình dân gần như ít biến động, chỉ những dự án đẹp có mức tăng từ 1-3%.
Đất nền cũng là nhân tố quan trọng giúp khuấy động thị trường bất động sản trong năm qua. Theo trang batdongsan.com.vn, đất nền có số lượt tin đăng bán nhiều nhất trong năm khi đạt 1,2 triệu lượt. Điều này cũng phản ánh đúng thực tế khi cơn sốt đất diễn ra vào một số đợt trong năm 2018, nhất là giai đoạn sau vụ cháy chung cư Carina (quận 8, TPHCM). Trong khi đó, nhà riêng lẻ liền thổ lại được săn lùng nhiều nhất với gần 120 triệu lượt tìm kiếm.
Nhờ tính hấp dẫn, bất động sản đang dần trở thành “điểm nóng” thu hút dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI). Theo Savills, nửa đầu năm 2018, tổng vốn FDI đăng ký trong lĩnh vực này là 20 tỉ đô la Mỹ. Nhiều dự án được ra mắt trong năm qua là kết quả của sự hợp tác giữa các nhà đầu tư ngoại và doanh nghiệp trong nước như dự án thành phố thông minh tại huyện Đông Anh, Hà Nội với diện tích hơn 270 héc ta trị giá gần 4,2 tỉ đô la Mỹ, dự án casino tại Laguna Lăng Cô trị giá 2 tỉ đô la Mỹ…
Những mảng tối
Có cái nhìn kém lạc quan hơn, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho rằng cơ cấu sản phẩm bất động sản đang bị mất cân đối, chưa đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường và an sinh xã hội.
“Phân khúc bất động sản cao cấp đang chiếm tới chiếm đến 1/3 nguồn cung trên thị trường, đây là biểu hiện lệch pha cung – cầu và cũng là chỉ dấu rõ rệt nhất của sự phát triển thị trường bất động sản thiếu bền vững”, ông Châu nói.
Trong khi đó, một lượng lớn căn hộ chào bán trên thị trường vẫn rơi vào tay giới đầu tư thay vì người mua nhà để ở. CBRE cho biết ở phân khúc cao cấp và hạng sang, nhu cầu mua đầu tư trong năm nay chiếm đến 61% thay vì 50% như năm 2017, khách hàng mua để ở chỉ chiếm 26% và đầu tư ngắn hạn tầm 13% (năm 2017 lần lượt là 35% và 15%).
Chính vì vậy, ông Châu cho rằng năm tới thị trường sẽ đứng trước nhiều thách thức. Trong đó, điều đầu tiên phải kể tới là “nỗi lo” thiếu hụt nguồn cung quỹ đất, đặc biệt là thiếu hụt nhà ở trung cấp và nhà ở bình dân. Do vậy, sự cạnh tranh ở phân khúc căn hộ cao cấp sẽ rất khốc liệt.
“Ưu thế sẽ thuộc về các dự án có vị trí đắc địa, phát triển theo hướng bất động sản xanh, thông minh, tạo ra đẳng cấp khác biệt, độc đáo, tích hợp đồng bộ nhiều tiện ích, dịch vụ, an toàn”, ông Châu nói.
Ở góc nhìn doanh nghiệp, ông Nguyễn Trọng Minh, Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần Tập đoàn Hà Đô, cho hay các doanh nghiệp bất động sản đang hướng tới nhu cầu thực của người tiêu dùng hơn, trong đó chú trọng tới hiệu quả sử dụng, công năng, tiện ích tới khách hàng. Hà Đô vì thế cũng nhắm tới phân khúc tầm trung “để ngay cả khi thị trường bất động sản đi xuống, những dự án bất động sản nào có lợi thế về giá cả và tiện ích đều vẫn có thể sống tốt”.
Nhằm đối phó với tình trạng cạn kiệt quỹ đất tại Hà Nội và TPHCM, ông Minh cho biết Hà Đô đang có kế hoạch phát triển dự án trên các tỉnh. “Những dự án này sẽ gắn với các trục đường lớn, thuận lợi về giao thông”, ông Minh nói.
Và diễn biến khó lường
Dự báo về thị trường bất động sản năm 2019, các chuyên gia đều nhận định thị trường sẽ tăng trưởng ổn định, tuy nhiên cần cảnh giác những yếu tố bất ổn khó lường. Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc batdongsan.com.vn, cho rằng thị trường bất động sản năm 2019 tiếp tục tăng trưởng ổn định nhờ tiền đề của tăng trưởng kinh tế vĩ mô, khi GDP năm nay tiếp tục được dự báo tăng 6,8 % và lạm phát được kiềm chế ở mức 4%.
Chung cư tại Hà Nội và phía Bắc tiếp tục phát triển do còn nhiều dư địa. Nhà đất tại các tỉnh phía Bắc xung quanh Hà Nội như Bắc Ninh, Bắc Giang, Hà Nam có thể sẽ sôi động. Một số huyện có thông tin lên quận hiện đã tăng lượng tìm kiếm, dự kiến sẽ có nhiều người quan tâm và đầu tư hơn trong năm 2019.
“Riêng ở phía Nam, chung cư hạng sang và siêu sang sẽ nổi lên trong năm tới nhưng nguồn cung của phân khúc này rất hạn chế. Người tìm kiếm sẽ tiếp tục quan tâm đến phân khúc căn hộ bình dân. Ở các tỉnh lân cận TPHCM như Long An, Bình Dương, Đồng Nai, giao dịch trong quí 4 đang có dấu hiệu giảm nhưng sẽ có bước phát triển vào năm sau do quỹ đất ở TPHCM không còn nhiều”, ông Quốc Anh nói.
Ông Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV, đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam năm 2019 sẽ tiếp tục có những diễn biến khả quan khi bức tranh kinh tế vĩ mô có nhiều điểm sáng. Trong đó, dòng vốn FDI vẫn tiếp tục đổ về Việt Nam, khi đó thị trường bất động sản hưởng lợi rất lớn từ nguồn vốn này.
Tuy vậy, thách thức cũng không nhỏ khi áp lực tăng lạm phát là rất lớn, có thể vượt 4% vì nhiều mặt hàng thiết yếu như điện, thuế xăng dầu, môi trường, lương, giá dịch vụ, y tế đều chịu áp lực tăng giá… Ngoài ra, những yếu tố khó lường từ kinh tế thế giới như chiến tranh thương mại Mỹ – Trung, chính sách thắt chặt tiền tệ của nhiều quốc gia và những tác động từ thị trường tài chính đang diễn biến rất phức tạp.
“Cơ hội sẽ nhiều hơn thách thức nhưng thị trường sẽ có những diễn biến phức tạp, cạnh tranh rất khốc liệt. Vì vậy, các doanh nghiệp phải chuẩn bị sẵn sàng các phương án để ứng phó với các kịch bản của năm 2019. Trong đó, cần đặc biệt quan tâm đến giải pháp về kinh tế số, số hóa bất động sản để nâng cao hiệu suất, hiệu quả trong điều hành”, ông Lực cảnh báo.
Một số chuyên gia nhận định trong giai đoạn 2019-2020, thị trường bất động sản dự kiến đón nhận nguồn cung nhiều hơn, khi hàng loạt dự án được tháo gỡ về pháp lý và sẽ mở bán vào năm 2019. Tuy nhiên, theo ông Trương Anh Tú, Giám đốc Kinh doanh Phúc Khang Group, rất khó để có con số chắc chắn về nguồn cung bất động sản trong 2 năm tới khi TPHCM đã duyệt chương trình nhà ở mới, hạn chế xây nhà trong nội thành và những nơi hạ tầng không đồng bộ.
“Những dự án đang trong quá trình hoàn thiện cấp phép hay triển khai trong khu vực quá tải hạ tầng sẽ khó có hàng tung ra thị trường. Vì thế, thị trường còn nhiều biến số tác động đến nguồn cung ở giai đoạn 2019-2020”, ông Tú nói.