Báo cáo phân tích độc lập cổ phiếu VCR – Cập nhật 9T2011

Công ty sở hữu một trong những dự án Bất động sản du lịch lớn nhất miền Bắc: Cát Bà – Amatina:

Là dự án bất động sản du lịch duy nhất tại Cát Bà với diện tích 172 ha;

Cát Bà được UNESCO công nhận là khu dự trữ sinh quyển thế giới, có vị trí chiến lược liền kề với Vịnh Hạ Long, một di sản thiên nhiên thế giới nổi tiếng đã được công nhận. Cát Bà được coi là một trong số ít các bãi biển đẹp nhất miền Bắc với khí hậu ôn hòa, có thể khai thác được 4 mùa/năm;

Dự án được quy hoạch hoàn chỉnh từ đầu với hạ tầng đồng bộ. Đây là một trong số ít các dự án bất động sản du lịch biển miền Bắc có thể cạnh tranh được với các dự án lớn cùng phân khúc bất động sản du lịch khu vực miền Trung và miền Nam;

Có vị trí chiến lược sau khi đường 5B và cầu Đình Vũ (nối liền đất liền với đảo) hoàn thành.

Có nhiều tiềm năng thuận lợi để trở thành một công ty phát triển các dự án Bất động sản có quy mô:

Lợi thế về việc phát triển dự án: Vinaconex – ITC tiền thân là một Ban quản lý dự án của Vinaconex Group trực tiếp quản lý việc đầu tư xây dựng khu đô thị du lịch Cái Giá – Cát Bà (Cát Bà Amatina), sau khi  được tách ra thành một công ty bất động sản, Vinaconex – ITC có nhiều lợi thế về tiềm năng phát triển các dự án mới, quản lý và khai thác dự án, phân phối sản phẩm, …

Lợi thế về tiềm lực tài chính: Ngoài VCG, 2 cổ đông sáng lập của Vinaconex – ITC là Công ty chứng khoán Ngân hàng NN&PTNT và Ngân hàng TMCP XNK Việt Nam Eximbank đều là các định chế tài chính có uy tín, có tiềm lực tài chính mạnh, có khả năng hỗ trợ mạnh mẽ để Vinaconex – ITC phát triển dự án Cát Bà Amatina và các dự án tiềm năng trong tương lai.

Tỷ trọng vay nợ thấp (~43 tỷ vay dài hạn tính đến 30/9/2011) so với vốn chủ sở hữu (384 tỷ) giảm áp lực rất lớn về chi phí tài chính đối với Vinaconex – ITC trong điều kiện thị trường BĐS gặp khó khăn, tín dụng bị thắt chặt và lãi suất cao vượt 20%. Ngoài ra, với hạn mức tín dụng 400 tỷ ký với Ngân hàng NN&PTNT hầu như chưa được sử dụng, đây là nguồn dự trữ tài chính an toàn cho công ty để phát triển cơ sở hạ tầng trong trường hợp tiến độ bán hàng bị chậm lại so với kế hoạch.

Chi phí phát triển dự án thấp, do đó tỷ suất lợi nhuận gộp cao (~70% đối với các dự án đã bán). Có được lợi thế này do Vinaconex – ITC phát sinh rất ít chi phí giải phóng mặt bằng (phát triển trên vùng nước biển), phí sử dụng đất thấp, việc san lấp mặt bằng sử dụng nguyên liệu tại chỗ là cát và đá, không phải vận chuyển từ đất liền, trong khi giá bán hiện nay trung bình 6-6.5 triệu/m2, mang lại tỷ suất lợi nhuận tương đối cao cho Công ty.

Kế hoạch hợp tác với các đối tác trong và ngoài nước sẽ giúp nâng cao giá trị và mở rộng thêm cơ hội  khai thác dự án Cát Bà:

Chiến lược ban đầu của dự án Cát Bà Amatina là Vinaconex – ITC chỉ đầu tư, xây dựng, phát triển hạ tầng hoàn thiện (theo nội dung giấy chứng nhận đầu tư Dự án) đồng thời đầu tư xây dựng và quản lý, vận hành khai thác một số hạng mục, Đối với các hạng mục khác Vinaconex – ITC thực hiện việc kêu gọi các Nhà đầu tư thứ phát trong và ngoài nước tiếp tục phát triển thành các tiểu Dự án (các phân khu nhỏ thuộc dự án) theo đúng quy hoạch chi tiết được duyệt, đặc biệt là các dự án cần vốn lớn như khách sạn 5 sao, các khu vui chơi, giải trí, trung tâm hội nghị, …

Sau hơn 3 năm bán một số khu biệt thự, hiện nay thị trường BĐS đang gặp nhiều khó khăn, việc Ban lãnh đạo Vinaconex – ITC tìm hướng đi thông qua chào bán các tiểu dự án cho các đối tác trong và ngoài nước là một chiến lược hợp lý.

Chúng tôi đã trực tiếp thăm quan dự án với cơ sở hạ tầng đang được hoàn thiện nhanh, bãi tắm Tùng Thu đang được khai thác. Nếu có bất kỳ NĐT lớn nào đầu tư vào một tiểu dự án của Vinaconex – ITC thì hứa hẹn sẽ mang lại những bước đột phá rất lớn cả về dòng tiền và mức độ hấp dẫn của Dự án Cát Bà Amatina.

Thành công của kế hoạch này là điều kiện tiên quyết để Vinaconex – ITC phát triển các dự án mới do trong giai đoạn hiện nay Vinaconex – ITC đang tập trung tối đa các nguồn lực tài chính vào Dự án Cát Bà Amatina.

 Liên hệ với tác giả  để trao đổi về nội dung và nhận báo cáo chi tiết, email: diep.bui@nexusgroup.vn    hoặc  download

Liên hệ với StoxPlus về dịch vụ báo cáo phân tích độc lập qua email: research@stoxplus.com