Ẩn số thị trường bất động sản “ngách“

Sôi động thị trường “ngách”

Công ty cổ phần Bất động sản Nam Việt vừa thông báo bán hết dự án đất nền tại quận Tân Phú, TP.HCM. Đây là dự án quy mô nhỏ, chỉ hơn 20 nền có diện tích trên 50 m2/nền với giá từ 40 triệu đồng/m2 trở lên. Điều đặc biệt, đây là dự án phân lô hiếm hoi tại quận Tân Phú hiện nay.

Trong khi đó, Công ty cổ phần Bất động sản Thăng Long cho biết, đang phát triển dự án nhà phố, biệt thự tại huyện Củ Chi và Hóc Môn, mỗi dự án có số sản phẩm khoảng 50 căn nhà phố, biệt thự.

Với lượng hàng ít ỏi này, ông Nguyễn Văn Dũng, Giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Thăng Long tự tin sẽ bán hết trong vòng 1 tháng. Đây không phải là lần đầu tiên doanh nghiệp của ông triển khai các dự án như thế này và đã gặt hái được thành công.

Ông Dũng cho biết, đây là hướng đi mà doanh nghiệp ông chọn, đó là hướng tới thị trường “ngách” với những dự án nhỏ, nhưng sản phẩm tốt.

Hay như mới đây, thị trường bất động sản quận 6, TP.HCM cũng nổi lên dự án nhà phố với hơn 20 sản phẩm xây hoàn thiện tại kênh Tân Hóa. Mỗi căn nhà phố có diện tích từ 45 – 60 m2, giá bán từ hơn 4 tỷ đồng trở lên.

Dù chủ đầu tư chỉ là một đơn vị vừa thành lập và đây cũng là sản phẩm đầu tiên mà doanh nghiệp này thực hiện, nhưng đã thành công lớn khi toàn bộ 20 căn nhà phố đã được bán hết chỉ trong nửa tháng.

Theo giới phân tích thị trường, ở bất cứ ngành kinh doanh nào cũng sẽ có những thị trường “ngách” cho các doanh nghiệp nhỏ, ít vốn phát triển. Những sản phẩm của thị trường “ngách” không cạnh tranh trực tiếp với bất cứ sản phẩm nào của các doanh nghiệp lớn.

Ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Asian Hoding cho biết, thị trường bất động sản “ngách” TP.HCM thực tế sôi động không kém gì thị trường của các dự án lớn.

Tuy nhiên, khác với những dự án lớn được quảng cáo rầm rộ, với các chiến dịch maketing bài bản và có chiến thuật, thì thị trường “ngách” lại chỉ âm thầm, doanh nghiệp cho nhân viên bán hàng giới thiệu trực tiếp với khách hàng.

“Điểm đặc biệt nữa ở thị trường “ngách”, đó là lượng hàng ít nên rất dễ bán hàng. Ngoài ra, doanh nghiệp không cần quá nhiều vốn phát triển dự án, cũng không cần có những quỹ đất rộng lớn, chỉ cần diện tích từ khoảng vài ngàn mét vuông là có thể phân lô, hoặc xây nhà phố liền kề bán.

Thêm một lợi thế nữa của thị trường ngách, đó là thủ tục pháp lý ở các dự án nhỏ lại rất dễ, bởi thường là phân lô tách thửa hộ cá thể với diện tích phù hợp quy định của TP.HCM, trong khi các dự án lớn xin pháp lý là rất khó khăn”, ông Hậu nói.

Ông Nguyễn Văn Dũng bổ sung thêm, thị trường “ngách” có rất nhiều dòng sản phẩm, như đất nền, nhà phố, biệt thự. Doanh nghiệp sau khi mua được quỹ đất sẽ xem quy hoạch của vị trí quỹ đất đó như thế nào để phát triển sản phẩm đúng với quy hoạch của Thành phố.

Cách làm cũng khá đơn giản, doanh nghiệp chọn 2 cách, một là bắt tay cùng chủ đất thực hiện dự án rồi bán, hoặc sẽ mua luôn quỹ đất để tự thực hiện. Một điểm khá hấp dẫn ở các dự án nhỏ là có thể tìm được quỹ đất ở các quận trung tâm để triển khai.

Về phía người mua nhà, ở những dự án nhỏ, pháp lý rõ ràng và ra sổ nhanh nên an tâm hơn so với các dự án lớn. Thêm vào đó, giá bán ở những dự án này lúc nào cũng thấp hơn những dự án có quy mô, không gian, nên lượng hàng mà các dự án “ngách” ra bao nhiêu cũng hết.

“Hiện tại, có rất nhiều doanh nghiệp đang phát triển dự án nhỏ tại TP.HCM. Tuy nhiên, vì nó không sôi động bề nổi như ở thị trường chính, nên ít được quan tâm. Thêm vào đó, quỹ đất hiện nay để triển khai dự án nhỏ vẫn đang khá nhiều, nên cơ hội cho các doanh nghiệp mới, doanh nghiệp nhỏ là rất lớn”, ông Dũng nói. 

Yếu tố tích cực của thị trường bất động sản

Đánh giá về thị trường “ngách” của bất động sản TP.HCM hiện nay, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, đây là nhân tố rất tốt, giúp thị trường bất động sản đa dạng hơn.

Theo ông Châu, về cơ bản, trong thời gian qua, thị trường bất động sản vẫn tiếp tục xu thế phục hồi và tăng trưởng. Thị trường vẫn chia làm 2 phần cụ thể, đó là phần thị trường nổi là các dự án lớn và thị trường thầm lặng là phân khúc nhỏ lẻ.

Với phần nổi, phân khúc căn hộ trung cấp và căn hộ bình dân vẫn là phân khúc chủ đạo và phát triển bền vững. Phân khúc bất động sản cao cấp sẽ hội tụ sự khác biệt với nhiều tiện ích, dịch vụ. Bên cạnh đó, yếu tố chất lượng, thông minh, xanh, thân thiện môi trường, an toàn, trước hết là an toàn phòng cháy chữa cháy được coi trọng.

Còn đối với thị trường “ngách”, dự báo sẽ sôi động hơn bởi đi vào nhu cầu thực của khách hàng, đặc biệt là tâm lý của khách hàng mua nhanh, ra sổ nhanh. Điều mà các dự án lớn khó làm được.

“Tuy nhiên, cả hai phần thị trường bất động sản đều phải kỳ vọng vào những nhân tố để có thể phát triển ổn định hơn, như chính sách tín dụng bất động sản, yếu cố cung – vượt cầu, giá bất động sản không đồng nhất, cũng như việc các quy hoạch của TP.HCM hiện chưa ổn định…”, ông Châu nói.

Đồng quan điểm, nhiều chuyên gia, công ty nghiên cứu thị trường cũng nhận định, thị trường “ngách” sẽ phát triển mạnh mẽ trong thời gian tới. Cụ thể, theo Savills Việt Nam, phân khúc đất nền, nhà phố ở TP.HCM có diện tích nhỏ đang được khách hàng săn tìm.

Về giá cả, nhà phố và cả đất nền hoàn toàn cạnh tranh được với căn hộ, vì chỉ đắt hơn một ít, trong khi các tiện ích không thua kém, thậm chí còn hơn hẳn cả căn hộ.

Một số chủ đầu tư phân khúc này tính toán, hiện ở TP.HCM, giá một căn nhà phố cao hơn giá căn hộ khoảng 1,3 – 1,5 lần, trong khi trước đó đắt hơn khoảng 2,5 – 3 lần. Đây chính là lý do nhiều người chuyển hướng từ phân khúc căn hộ sang nhà phố.

Giới quan sát thị trường dự báo, trong năm 2018 và các năm tới sẽ có sự chuyển hướng mạnh sang phân khúc thị trường bất động sản có giá vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu thật của đa số người có thu nhập trung bình, có thu nhập thấp đô thị.

Với sức cầu lớn, ngoài việc săn tìm quỹ đất ở các quận trung tâm TP.HCM, nhiều doanh nghiệp đã mở rộng địa bàn sang các khu vực khác để kiếm tìm quỹ đất phát triển dự án. Chính nhờ chiến lược đúng đắn đi từ thị trường “ngách” đã giúp nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn mạnh.